Fonds euros ou SCPI ?
En 2025, les fonds euros ont servi en moyenne 2,60 %, avec un capital garanti, selon France Assureurs. Les SCPI ont distribué en moyenne 4,92 % la même année, sans garantie, selon l'ASPIM. Cet écart de rendement paie trois choses : le risque sur le capital, le délai et le coût d'une sortie, et l'impôt sur les loyers. Ce duel les met en face, sur 50 000 € placés trois ou dix ans.
Notre verdict
Le fonds euros convient à l'argent utile avant six ans ; la SCPI, au-delà, pour la seule part qui peut supporter une baisse.
Un fonds euros rend environ 3 % garantis, disponibles sous quinze jours ; en assurance-vie, aucun impôt sur le revenu avant rachat. Une SCPI comme Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025, mais elle prélève 6 % en cas de sortie avant six ans. Son prix de part peut baisser, et ses loyers sont imposés, sauf en assurance-vie, où ils suivent la fiscalité du contrat. La bonne réponse pour la plupart des épargnants est les deux, dans des proportions qui dépendent de l'horizon.
Le fonds euros de Linxea Spirit 2 et la SCPI Iroko Zen servent d'exemples. Depuis le 8 mai 2026, Iroko Zen n'est plus ouverte aux versements dans Spirit 2 ; elle reste accessible via Lucya CNP. Leurs notes viennent de deux grilles différentes. Notes validées le 24 septembre 2026, selon notre méthode.
Ce comparatif applique nos critères publiés ; ce n'est pas un conseil personnalisé.
Les deux notes viennent de grilles différentes : elles ne se comparent pas entre elles.
L'horizon : avant six ans, la pénalité de sortie et le risque sur le prix de part font gagner le fonds euros.
Les cas où chacun convient mieux
Le fonds euros convient mieux si…le fonds euros (Spirit 2)
- l'argent peut servir dans les six ans ;
- une baisse du capital n'est pas supportable ;
- les fonds euros se comparent sur leur taux servi, déjà net de frais : 3,08 % chez Spirit 2 en 2025.
La SCPI convient mieux si…la SCPI (Iroko Zen)
- l'horizon dépasse six ans, sans exception ;
- une baisse de prix de part de 10 à 20 % est acceptable sans vendre ;
- elle est logée en assurance-vie pour différer l'impôt sur les loyers.
Face à face, critère par critère
Le fonds euros de Linxea Spirit 2 face à Iroko Zen, sur les données de 2025.
| Critère | Linxea Spirit 216,8/20 | Iroko Zen17,2/20 |
|---|---|---|
| Rendement | ||
| Rendement 2025 | 3,08 %net de frais | 7,14 %brut (avantage) |
| 50 000 € sur dix ansrevenus bruts | ≈ 15 000 € | ≈ 35 000 € (avantage) |
| Risque | ||
| Garantie du capital | oui, chaque année (avantage) | non |
| Ce qui peut mal tourner | rendement réel négatif si l'inflation dépasse 2,5 % | baisse du prix de part, parts en attente, loyers en baisse |
| Disponibilité | ||
| Disponibilité | quinze jours (avantage) | à la prochaine souscription6 % de pénalité avant six ans |
| Frais et fiscalité | ||
| Frais | 2 % de gestion chez Spiricadéjà retirés du taux servi | 0 % d'entrée14,4 % TTC retenus sur les loyers |
| Fiscalité des revenuségalité | prélèvements sociaux chaque année, impôt au rachat | impôt et prélèvements chaque année en direct ; différés en assurance-vie |
n.c. : non communiqué par le produit
Sources : taux servi par Spirica pour 2025, bulletins d'Iroko du 30 juin 2026.
Le calcul : 50 000 € placés
Deux horizons, au choix.
| Numéro | Étape | Fonds euros | SCPI |
|---|---|---|---|
| 1 | Taux 2025fonds euros net de ses frais, SCPI brute | 3,08 % | 7,14 % |
| 2 | Revenus bruts la première année | 1 540 € | 3 570 € |
| 3 | Après prélèvements17,2 % de prélèvements sociaux pour le fonds euros ; environ 17 % retenus à l'étranger pour la SCPI | 1 275 € | 2 960 € |
| 4 | Sur dix ans, sans réinvestir | 12 750 € | 29 600 € |
n.c. : non communiqué par le produit
La SCPI rapporte environ 16 850 € de plus en dix ans. Avant impôt français sur les loyers en direct, avant les frais du contrat en assurance-vie, et si la part reste à 205 €.
| Numéro | Étape | Fonds euros | SCPI |
|---|---|---|---|
| 1 | Revenus nets sur trois ans | 3 825 € | 8 880 € |
| 2 | Pénalité de sortieIroko Zen : 6 % avant six ans | 0 € | − 3 000 € |
| 3 | Si la part a baissé de 10 % | 0 € | − 5 000 € |
| 4 | Ce qui reste | 3 825 € | 880 € |
n.c. : non communiqué par le produit
Le fonds euros termine devant, et rend le capital sous quinze jours. Exemple : un apport à donner dans trois ans.
Iroko Zen garde environ 17 % de ses loyers à l'étranger (acompte du deuxième trimestre 2026 : 3,59 € bruts, 2,98 € nets par part). En assurance-vie, les frais du contrat s'ajoutent : 0,50 % par an sur Spirit 2, qui n'accepte plus Iroko Zen depuis le 8 mai 2026 ; 0,30 % sur Lucya CNP. Le simulateur fonds euros donne le rendement réel après prélèvements sociaux et inflation. Le simulateur d'enveloppe SCPI compare la SCPI en direct et en assurance-vie à votre tranche. Le stress test chiffre le scénario où tout va mal.
Le cas où la SCPI gagne, et celui où le fonds euros gagne
Un épargnant de 42 ans, à 30 % de tranche marginale, avec 50 000 € dont il n'aura pas besoin avant dix ans, logés en assurance-vie. Dans un contrat qui reverse 100 % des loyers et n'impose rien avant le rachat (c'était le cas d'Iroko Zen dans Spirit 2 jusqu'au 8 mai 2026 ; elle reste accessible via Lucya CNP, dont la part de loyers reversée ne nous est pas connue), les 2 960 € annuels reçus deviennent 29 600 € en dix ans, contre 12 750 € pour le fonds euros. Même si la part perdait 15 % au terme, 7 500 €, la SCPI resterait devant de plus de 9 000 €. Pour lui, le fonds euros est le prix de la tranquillité, et il est élevé.
Le cas inverse existe aussi, et il ne tient pas au rendement mais à la date. Un épargnant de 62 ans qui donnera un apport à son fils dans trois ans : la sortie d'Iroko Zen coûte alors 6 % de pénalité, 3 000 € sur 50 000 €, et si la part a baissé de 10 % entre-temps, 5 000 € de plus. Trois années de loyers nets, 8 880 €, moins 8 000 € : il reste 880 €. Le fonds euros, lui, a inscrit 3 825 € et rend le capital sous quinze jours. Sous six ans, ou dès que la date est connue, le fonds euros gagne sans discussion.
Il gagne à une condition : le choix du fonds euros, sur son taux servi. Celui de Spirit 2 prélève 2 % de frais de gestion, le plus élevé des contrats que nous analysons, mais ces frais sont déjà retirés de son taux : 3,08 % en 2025. Placement-direct Vie, à 0,60 % de frais, a servi 1,90 % ; Lucya Cardif, à 0,70 %, 2,75 %. Pour la poche SCPI, Lucya CNP loge encore Iroko Zen. La règle reste celle du verdict : la SCPI pour l'argent qui peut attendre dix ans, le fonds euros pour le reste.
À savoir avant d'ouvrir
Risque de perte en capital
Les unités de compte, c'est-à-dire les placements non garantis, présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Les taux de distribution passés ne préjugent pas des résultats futurs.
Une SCPI ne se revend pas sous quinze jours
Vos parts sont rachetées avec l'argent des nouveaux acheteurs, et Iroko Zen retient une pénalité avant six ans.
Le fonds euros paie ses prélèvements chaque année
Les 17,2 % de prélèvements sociaux sont retenus chaque année sur les intérêts inscrits.
Ce que ce duel ne tranche pas
Le rendement futur du fonds euros (3,08 % servis en 2025 ; le taux 2026 tombera en janvier) et la distribution future d'Iroko Zen (objectif affiché 5,5 %, bien sous les 7,14 % réalisés). Le simulateur d'enveloppe SCPI compare la SCPI en direct et en assurance-vie à votre tranche.
Ce comparatif n'est pas un conseil personnalisé : il ne connaît ni votre âge, ni vos impôts, ni vos projets.
Ouvrir l'un ou l'autre
Le fonds euros (Linxea Spirit 2)16,8/20
Ouvrir Linxea Spirit 2Lire notre avis sur Linxea Spirit 2Offre en cours : Fonds euros boosté de +1,50 % net en 2026-2027, jusqu'au 31 décembre 2026.
La SCPI (Iroko Zen)17,2/20
Voir Iroko ZenLire notre avis sur Iroko ZenEn assurance-vie : Lucya CNP ; fermée aux versements dans Linxea Spirit 2 depuis le 8 mai 2026.