Risque SCPI : combien vous récupérez si le prix baisse et que la revente traîne
Une SCPI ne se revend pas comme une action : il faut qu'un autre associé achète vos parts, à un prix que la société de gestion fixe. Le simulateur applique un scénario de sortie dégradée à chaque SCPI de notre base et lit, sur son dernier bulletin trimestriel, les cinq chiffres qui disent si la sortie sera facile.
Vos chiffres
Dans ce scénario, Iroko Zen vous rend 18 028 € sur 20 000 € : 17 000 € de valeur de retrait après 15 % de baisse, plus 1 028 € de loyers pendant les 12 mois d'attente. Perte : 9,9 %.
Perte dans ce scénario : -1 972 €
- Valeur de retrait
- prix × (1 − frais d'entrée) × (1 − baisse)
- Loyers pendant l'attente
- distribution réduite, au prorata des mois
- Pénalités de sortie anticipée
- non incluses
Recevoir le résultat par e-mail
Comment lire ce résultat
- Ce montant, négatif, est la perte sur votre mise dans le scénario : valeur de retrait après la baisse de prix, plus les loyers perçus pendant l'attente, moins le capital investi.
- Il ne contient ni la fiscalité de la moins-value, ni les pénalités de sortie anticipée des SCPI sans frais d'entrée, ni un prix de gré à gré différent.
- Comparez-le aux frais de souscription payés à l'entrée : une partie de la perte est déjà acquise le jour de l'achat, avant toute baisse de prix.
Un scénario, pas une prévision
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti : ce calcul chiffre une perte possible, il ne dit pas qu'elle arrivera. Les feux ci-dessous reprennent ce que dit le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, rien de plus.
Les cinq indicateurs de liquidité de Iroko Zen
au dernier bulletinParts en attente de retrait
vertZéro part en attente = la société de gestion rachète vos parts à la prochaine collecte.
Endettement
vertUne SCPI endettée subit deux fois une baisse de valeur : sur ses actifs et sur son ratio de dette.
Taux d'occupation financier
vertSous 90 %, les loyers ne couvrent plus la distribution promise.
Collecte nette du dernier trimestre
vertLa liquidité d'une SCPI à capital variable, c'est sa collecte : sans souscriptions, pas de retraits.
Capital
vertÀ capital fixe, la revente passe par un marché secondaire au prix que les acheteurs acceptent.
Le même scénario sur toutes les SCPI étudiées
Perte en capital dans ce scénario, de la moins exposée à la plus exposée.
| SCPI | Frais d'entrée | Valeur de retrait | Loyers pendant l'attente | Perte | Feux rouges |
|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | 0 % | 17 000 € | 1 482 € | 7,6 % | — |
| Mistral Sélection | 0 % | 17 000 € | 1 214 € | 8,9 % | — |
| Sofidynamic | 2 % | 16 660 € | 1 408 € | 9,7 % | — |
| Iroko Zenvotre choix | 0 % | 17 000 € | 1 028 € | 9,9 % | — |
| Remake Live | 0 % | 17 000 € | 1 010 € | 10,0 % | — |
| Wemo One | 12 % | 15 300 € | 2 654 € | 10,2 % | — |
| Upêka | 0 % | 17 000 € | 742 € | 11,3 % | 1 |
| Novaxia Neo | 0 % | 17 000 € | 700 € | 11,5 % | 2 |
| Epsicap Nano | 6 % | 16 150 € | 1 002 € | 14,2 % | — |
| Reason | 12 % | 14 960 € | 2 180 € | 14,3 % | — |
| Transitions Europe | 12 % | 15 300 € | 1 120 € | 17,9 % | — |
| Comète | 12 % | 14 960 € | 1 400 € | 18,2 % | — |
| Épargne Pierre Europe | 12 % | 15 300 € | 950 € | 18,8 % | — |
| Sofidy Europe Invest | 11 % | 15 470 € | 682 € | 19,2 % | — |
| Log In | 12 % | 15 300 € | 842 € | 19,3 % | — |
| Osmo Énergie | 12 % | 14 960 € | 1 000 € | 20,2 % | — |
| Épargne Pierre | 12 % | 15 300 € | 656 € | 20,2 % | 1 |
| Primopierre | 8 % | 15 598 € | 324 € | 20,4 % | 4 |
| ActivImmo | 13 % | 15 198 € | 698 € | 20,5 % | — |
| Primovie | 11 % | 15 470 € | 408 € | 20,6 % | 2 |
| Corum Origin | 12 % | 14 966 € | 900 € | 20,7 % | — |
| Cœur de Régions | 12 % | 14 960 € | 840 € | 21,0 % | — |
| Élialys | 11 % | 15 062 € | 724 € | 21,1 % | — |
| Corum Eurion | 12 % | 14 960 € | 746 € | 21,5 % | — |
| Pierval Santé | 11 % | 15 213 € | 412 € | 21,9 % | 2 |
| Corum XL | 12 % | 14 960 € | 660 € | 21,9 % | — |
| Cristal Rente | 12 % | 14 960 € | 600 € | 22,2 % | — |
Une SCPI à 12 % de frais d'entrée part avec 12 % de retard dans tout scénario de sortie ; une SCPI sans frais mais avec pénalité de sortie perd cette pénalité si vous vendez avant l'échéance (non incluse ici). Les feux ne prédisent rien : ils disent ce que le bulletin dit.
Surveiller sans y penser
Les cinq indicateurs de cette page changent à chaque bulletin trimestriel de la société de gestion. Plutôt que de les relire vous-même quatre fois par an, recevez le chiffre du lundi : ce qui a bougé dans nos relevés, un e-mail par semaine.
Recevoir le chiffre du lundi →Et ensuite
Ce simulateur ne renvoie vers aucune souscription. Si le scénario vous inquiète, les trois chiffres à surveiller sur chaque bulletin (parts en attente, dette, occupation) sont sur la page Parts en attente de retrait, mise à jour chaque trimestre, et dans le podium.
Les hypothèses, et d'où elles viennent
modifiables ci-dessus quand elles sont un champ| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Valeur de retrait | prix × (1 − frais d'entrée) × (1 − baisse) | Bulletins trimestriels des sociétés de gestion ; pour une SCPI à capital fixe, le prix du marché secondaire remplace le prix de retrait. |
| Loyers pendant l'attente | distribution réduite, au prorata des mois | Une SCPI continue de distribuer aux associés en attente de retrait. |
| Pénalités de sortie anticipée | non incluses | Voir la fiche de chaque SCPI (Iroko Zen 6 % avant 6 ans, Remake Live 5 % avant 5 ans). |
Suivre ces chiffres chaque semaine
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Le dernier chiffre paru sur ce calcul · 40 € net vendeur pour une part de Primopierre sur le marché secondaire de juin 2026 (prix officiel : 115 €)Comment c'est calculé
La méthode du site →- Valeur de retrait = nombre de parts × prix de retrait (prix − frais d'entrée) × (1 − baisse de prix).
- Loyers pendant l'attente = montant × (distribution − baisse) × mois / 12.
- Perte = montant − (valeur de retrait + loyers). Les feux (vert, orange, rouge) appliquent les seuils suivants aux chiffres du dernier bulletin trimestriel : parts en attente (0 / < 2 % / plus), dette (< 30 % / < 40 % / plus), occupation (≥ 95 % / ≥ 90 % / moins), collecte (positive / nulle), capital variable ou fixe.
Ce que ça ne prend pas en compte
- Les pénalités de sortie anticipée des SCPI sans frais d'entrée (6 % avant 6 ans sur Iroko Zen, 5 % avant 5 ans sur Remake Live).
- La fiscalité de la plus ou moins-value.
- La possibilité de vendre de gré à gré ou sur un marché secondaire à un prix différent du prix de retrait.
- Ce qui se passe sur plusieurs années : le scénario est instantané.
Les fiches des SCPI testées
Chaque SCPI proposée dans le simulateur a sa fiche : prix de part, frais, notre avis et taux de distribution. Elles sont rangées par ordre alphabétique, pas par classement.
ActivImmo · Cœur de Régions · Comète · Corum Eurion · Corum Origin · Corum XL · Cristal Rente · Élialys · Épargne Pierre · Épargne Pierre Europe · Epsicap Nano · Iroko Atlas · Iroko Zen · Log In · Mistral Sélection · Novaxia Neo · Osmo Énergie · Pierval Santé · Primopierre · Primovie · Reason · Remake Live · Sofidy Europe Invest · Sofidynamic · Transitions Europe · Upêka · Wemo One
Pour aller plus loin : les garanties et les risques d'un placement et le simulateur de rendement SCPI.
Sources
Bulletins trimestriels des SCPI, 2e trimestre 2026 (prix, valeur de retrait, parts en attente, dette, occupation, collecte). Données au 2 novembre 2026. Chaque hypothèse est reprise, avec son origine, dans le tableau sous le résultat. Méthode publiée · tables de données · journal des corrections.
Questions fréquentes
Une SCPI à capital variable peut-elle refuser mon retrait ?
Elle ne refuse pas : elle inscrit votre demande dans un registre et la sert quand une souscription arrive. Sans collecte, l'attente peut durer des années — c'est ce que mesure la colonne « parts en attente ».
Pourquoi Primopierre est-elle dans le simulateur ?
Parce que c'est le cas réel le plus documenté de 2026. Son capital variable est suspendu depuis janvier 2026. Une part qui valait 208 € jusqu'au 15 septembre 2023 s'est vendue 31,88 € net vendeur sur le marché secondaire le 24 septembre 2026. Ce contre-exemple montre concrètement ce que signalent les feux de liquidité. La fiche Primopierre, dans la rubrique SCPI, suit le prix du marché secondaire, mois par mois.
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