SCPI en assurance-vie ou en direct : le calcul à votre tranche d'imposition
La même SCPI ne rapporte pas la même chose selon l'enveloppe qui la porte. En direct, les loyers prennent votre tranche plus 17,2 % ; en assurance-vie, le contrat garde une part des loyers mais la fiscalité attend le rachat ; en PER, l'État avance une partie de la mise. Le simulateur indique la meilleure enveloppe pour vos chiffres.
Vos chiffres
Résultat net de scpi dans un per sur 15 ans, frais de souscription déduits : 6 391 € de mieux que scpi en assurance-vie.
Résultat net, scpi dans un per : 34 048 €
- Prélèvements sociaux · direct et assurance-vie
- 17,2 %
- Prélèvements sociaux · PER
- 18,6 %
- Rachat AV après 8 ans
- 7,5 % d'IR au-delà de 4 600 €
- Rachat AV avant 8 ans
- 30 %
- Sortie PER en capital
- gains à 31,4 %
- Frais de souscription en assurance-vie
- max(0, F − 2,5 pts)
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est le résultat net de l'enveloppe gagnante sur votre durée : loyers après impôt ou après fiscalité de sortie, frais de souscription déduits.
- Il ne tient pas compte de la capitalisation des loyers réinvestis, ni de la valeur de retrait des parts à la sortie, hors du calcul dans les trois enveloppes.
- Comparez-le au résultat de la deuxième enveloppe : un écart faible signifie que le choix du contrat ou de la plateforme compte plus que l'enveloppe elle-même.
Les trois enveloppes, classées
net sur 15 ansSCPI dans un PER
la meilleure- Économie d'impôt à l'entrée
- 15 000 €
- Fiscalité à la sortie
- -18 453 €
- Frais de souscription (réduits)
- -3 750 €
SCPI en assurance-vie
n°2- Gain par an (loyers reversés − frais UC)
- 2 750 €
- Impôt au rachat
- -9 844 €
- Frais de souscription (réduits)
- -3 750 €
SCPI en direct
n°3- Loyers nets par an (après IR et PS)
- 1 584 €
- Frais de souscription
- -5 000 €
- Loyers bruts sur la période
- 45 000 €
Selon la durée de détention
Avance de scpi dans un per sur la meilleure des deux autres enveloppes, si vous sortiez au bout de chaque année. Sous zéro, une autre enveloppe fait mieux. Survolez une barre, ou passez en tableau.
| Durée | Direct | Assurance-vie | PER | En tête |
|---|---|---|---|---|
| 1 an | -3 416 € | -1 825 € | 7 637 € | PER |
| 2 ans | -1 832 € | 100 € | 9 523 € | PER |
| 3 ans | -248 € | 2 025 € | 11 410 € | PER |
| 4 ans | 1 336 € | 3 950 € | 13 296 € | PER |
| 5 ans | 2 920 € | 5 875 € | 15 183 € | PER |
| 6 ans | 4 504 € | 7 800 € | 17 069 € | PER |
| 7 ans | 6 088 € | 9 725 € | 18 956 € | PER |
| 8 ans | 7 672 € | 13 161 € | 20 842 € | PER |
| 9 ans | 9 256 € | 15 232 € | 22 729 € | PER |
| 10 ans | 10 840 € | 17 303 € | 24 615 € | PER |
| 11 ans | 12 424 € | 19 373 € | 26 502 € | PER |
| 12 ans | 14 008 € | 21 444 € | 28 388 € | PER |
| 13 ans | 15 592 € | 23 515 € | 30 275 € | PER |
| 14 ans | 17 176 € | 25 586 € | 32 161 € | PER |
| 15 ans | 18 760 € | 27 656 € | 34 048 € | PER |
Les PER notés sur le site
Le classement des PER
PERL'économie d'impôt à l'entrée (30 %) fait la différence, à condition de ressortir à 11 % à la retraite. Tous les PER ne proposent pas de SCPI : vérifiez-le dans la fiche du contrat avant d'ouvrir.
Les hypothèses, et d'où elles viennent
modifiables ci-dessus quand elles sont un champ| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux · direct et assurance-vie | 17,2 % | Taux sur les loyers de SCPI en direct et sur les gains d'un rachat d'assurance-vie. |
| Prélèvements sociaux · PER | 18,6 % | Taux sur les gains d'une sortie de PER depuis le 1er janvier 2026. |
| Rachat AV après 8 ans | 7,5 % d'IR au-delà de 4 600 € | Abattement annuel d'une personne seule ; le double pour un couple (non appliqué ici). |
| Rachat AV avant 8 ans | 30 % | Prélèvement forfaitaire unique sur les gains : 12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. |
| Sortie PER en capital | gains à 31,4 % | 12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux. Le montant déduit à l'entrée est imposé au barème, à votre tranche à la retraite. |
| Frais de souscription en assurance-vie | max(0, F − 2,5 pts) | Les contrats achètent les parts à la valeur de retrait ou avec des frais réduits (avenant Spirica du 2 mars 2026). |
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Le dernier chiffre paru sur ce calcul · 30 % la tranche marginale à partir de laquelle l'assurance-vie l'emporte nettement sur le direct pour des SCPIComment c'est calculé
La méthode du site →- En direct : loyers nets par an = montant × TD × (1 − TMI − 17,2 %) ; résultat = loyers nets × durée − frais de souscription.
- En assurance-vie : gain par an = montant × TD × loyers reversés − montant × frais UC ; frais de souscription réduits de 2,5 points (achat à la valeur de retrait ou frais négociés par le contrat) ; fiscalité au rachat : après 8 ans, 17,2 % de PS sur les gains et 7,5 % d'IR au-delà de 4 600 €, sinon 30 % de flat tax.
- En PER : économie d'impôt à l'entrée = montant × TMI ; à la sortie en capital, le versement est imposé à la tranche de retraite et les gains à 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux, taux du PER depuis le 1er janvier 2026) ; mêmes gains et mêmes frais réduits que l'assurance-vie.
Ce que ça ne prend pas en compte
- La capitalisation des loyers réinvestis : les formules sont linéaires, volontairement.
- La revalorisation ou la baisse du prix de part, et la valeur de retrait à la sortie.
- La fiscalité étrangère des SCPI européennes, qui améliore le résultat de la détention en direct (voir le simulateur de rendement net).
- L'abattement de 9 200 € d'un couple, le plafond de déduction du PER, la sortie en rente.
Les fiches des contrats et de la plateforme comparés
Chaque contrat qui propose des SCPI dans le simulateur a sa fiche, comme la plateforme retenue pour l'achat en direct : frais et notre avis. Elles sont rangées par ordre alphabétique, pas par classement.
BoursoBank Vie · Fortuneo Vie · Linxea Avenir 2 · Linxea Spirit 2 · Linxea Vie · Linxea Zen · Louve Infinity · Louve Invest · Meilleurtaux Liberté Vie · Puissance Avenir
Pour aller plus loin : les SCPI en assurance-vie et le simulateur de rendement SCPI.
Sources
Conditions des contrats (loyers reversés, frais UC), CGI (PS 17,2 % en direct et en assurance-vie, PFU, abattement AV), service-public.gouv.fr fiche F36526 (PS 18,6 % sur le PER). Données au 8 octobre 2026. Chaque hypothèse est reprise, avec son origine, dans le tableau sous le résultat. Méthode publiée · tables de données · journal des corrections.
Questions fréquentes
Pourquoi l'assurance-vie perd-elle une part des loyers ?
L'assureur garde une fraction des dividendes (15 % sur Linxea Avenir 2, 10 % sur Linxea Vie) ou les reverse intégralement (Linxea Spirit 2, Linxea Zen). Cette part est lue dans notre base, contrat par contrat.
Le PER gagne presque toujours dans la tranche à 41 % : est-ce réaliste ?
Tant que la tranche à la retraite est inférieure à la tranche actuelle, oui : l'économie d'impôt à l'entrée est un gain sec. Le simulateur suppose une sortie en capital d'un coup, ce qui est le cas le plus défavorable fiscalement.
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