Épargne mensuelle en SCPI : ce que les frais d'entrée prennent sur vingt ans

Un versement unique paie ses frais d'entrée une fois. Un versement programmé les paie à chaque mensualité, pendant toute la durée. Le pourcentage est le même ; le montant final est différent parce que le capital investi grandit avec le temps.

Le calcul

200 € par mois pendant vingt ans : 48 000 € versés. À 12 % de frais d'entrée, 5 760 € prélevés — l'équivalent d'un an de versements. À 6 % (Epsicap Nano), 2 880 €. À 0 % (Iroko Zen, Remake Live), rien, mais une pénalité si l'on sort tôt. Ce que le total cache : la dernière mensualité paie autant que la première et n'a plus le temps de s'amortir. 24 € de frais sur 200 €, pour 15,20 € de loyers par an à 7,6 % : il lui faut dix-neuf mois pour les rembourser, ceux qui suivent la fin du plan.

Les trois façons de l'éviter

Une SCPI sans frais d'entrée : Iroko Zen accepte les versements programmés, mais après un premier ticket de 25 parts, 5 125 €. Une SCPI à frais réduits dans un contrat : Spirit 2 ramène Transitions Europe à 8 % et Primovie à 6,25 %, mais n'automatise les versements programmés en SCPI que pour Iroko Zen ; pour les autres, il faut arbitrer soi-même depuis le fonds euros, dans la limite de 50 % de chaque versement. Une plateforme qui rembourse 3 % : 1 440 € récupérés sur les 5 760, à condition que le remboursement s'applique aussi aux échéances programmées — à vérifier dans ses conditions, SCPI par SCPI.

Un mot sur Épargne Pierre Europe, qui a divisé sa part par dix le 1er juillet : 20 € au lieu de 200 €, précisément pour l'épargne mensuelle. Cela change le ticket, pas le coût : 200 € font dix parts, et 12 % de frais font toujours 24 €.

Ce que le calcul ne dit pas

Une SCPI sans frais qui prend 18 % TTC sur les loyers au lieu de 12 % HT rattrape une partie de l'écart sur la durée : Remake Live facture 18 % TTC de frais de gestion, Iroko Zen 14,4 %. Et l'horizon compte doublement pour un plan : 12 % de frais sur une mensualité gardée vingt ans coûtent 0,6 point par an ; sur la mensualité de la dernière année, 12 points. En moyenne, une mensualité d'un plan de vingt ans reste investie dix ans — c'est sur cette durée-là, pas sur vingt, qu'il faut amortir les frais dans votre tête.

Le simulateur d'épargne mensuelle fait le calcul complet, mois par mois, contrat par contrat — pour l'assurance-vie ; le podium des versements programmés l'applique aux SCPI.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 6 juillet 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.