Iroko Zen ou Remake Live sur dix ans : l'écart vient de la fiscalité, pas du taux

Sur le papier, 7,14 % contre 7,05 % : neuf centièmes d'écart, rien. Sur dix ans et 10 000 €, avec les chiffres des bulletins du premier semestre 2026, l'écart entre Iroko Zen et Remake Live est de 880 € — et il ne vient presque pas du taux.

Le cas type

Acomptes du premier semestre 2026 annualisés : 7,0 % pour Iroko Zen (7,12 € bruts par part de 205 € sur six mois), 6,4 % pour Remake Live (6,56 € par part de 204 €). Retenue à la source constatée sur l'acompte du deuxième trimestre : 17 % et 23 %. Loyers bruts sur dix ans : 7 000 € et 6 400 €. Après retenue : 5 810 € et 4 930 €. Capital récupéré : 10 000 € des deux côtés (prix égal à la valeur de retrait, sortie après la pénalité). Écart : 880 €.

D'où vient l'écart

600 € du taux annualisé, 280 € de la retenue à la source. Si les deux SCPI distribuaient exactement la même chose, la fiscalité étrangère ferait encore la moitié de la différence : à 7,0 % des deux côtés, Remake Live rendrait 5 390 € nets, et il resterait 420 € d'écart. À l'inverse, si Remake Live n'était retenue qu'à 17 % comme Iroko Zen, l'écart tomberait à 500 €. C'est pourquoi nous lisons l'acompte net avant le taux brut.

Les deux SCPI sont européennes, mais pas au même endroit. Iroko Zen détient 183 actifs dans huit pays, dont 26,7 % au Royaume-Uni ; Remake Live 77 actifs dans neuf pays, dont 31,1 % au Royaume-Uni. Chaque pays retient son impôt à la source, à son taux, et la convention fiscale avec la France fait le reste : les loyers étrangers y sont exonérés (avec taux effectif) ou ouvrent droit à un crédit d'impôt, et les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas. Le ratio net/brut d'un acompte est donc la somme de ces retenues, pondérée par la géographie — et il bouge d'un trimestre à l'autre avec les acquisitions. La page sur la fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes.

Le cas type est linéaire : 50 000 € donnent 4 400 € d'écart, 25 000 € en donnent 2 200. Ce qui n'est pas linéaire, c'est votre tranche marginale, qui s'applique à la seule part française du patrimoine — non renseignée pour les deux SCPI dans les bulletins, ce que le simulateur signale par un astérisque plutôt que d'inventer.

Ce que le cas type ignore

La revalorisation (Iroko Zen a une décote de 4,3 % sur la reconstitution, Remake Live aucune), le réinvestissement des loyers, le délai de jouissance (quatre mois des deux côtés), les frais de gestion, déjà déduits des acomptes (14,4 % TTC des loyers chez Iroko, 18 % chez Remake). Le duel publie le calcul ; le simulateur applique votre tranche et votre durée.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 24 août 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.