Avis
17,2 / 20Iroko Zen ou Remake Live ?
Les deux SCPI sans frais d'entrée les plus souscrites de France, au même prix de part, avec la même distribution à 0,1 point près. Elles ne se ressemblent pourtant pas, et le choix se joue sur trois choses : la sortie, le change et la collecte.
Notre verdict
Iroko Zen l'emporte sur dix ans ; Remake Live, si la revente intervient entre cinq et six ans.
Les deux SCPI n'ont pas de frais d'entrée. Iroko Zen verse plus cette année : 6,9 % par an, contre 6,4 % pour Remake Live. Sa pénalité de sortie dure en revanche six ans, un an de plus que chez Remake Live.
D'après les bulletins du 30 juin 2026, c'est-à-dire les rapports trimestriels des deux sociétés de gestion. Notes validées le 24 septembre 2026, selon notre méthode.
Ce comparatif applique nos critères publiés ; ce n'est pas un conseil personnalisé.
Iroko Zen17,2/201re du classement SCPI
Remake Live17,0/202e du classement SCPI
Ce qui les départage
Rendement : 20 sur 20 pour Iroko Zen, 19 pour Remake Live.
Les quatre autres critères sont à égalité.
Sur dix ans, l'écart vaut environ 800 € pour 10 000 € placés.
Les cas où chacune convient mieux
Iroko Zen convient mieux si…notre choix
- les parts sont gardées au moins six ans : la pénalité de sortie tombe alors à zéro ;
- le revenu le plus élevé cette année est la priorité : 6,9 % par an, contre 6,4 % ;
- la collecte compte : 106 M€ d'argent nouveau au deuxième trimestre 2026, la plus forte des deux.
Remake Live convient mieux si…l'alternative
- la revente doit intervenir entre cinq et six ans : sa pénalité s'arrête un an plus tôt ;
- le premier achat est petit : une part suffit, à 204 €, contre 25 parts chez Iroko Zen ;
- la SCPI doit être logée en assurance-vie avec des loyers dès le premier mois : Linxea Avenir 2 l'accepte.
Face à face, critère par critère
Bulletins du 30 juin 2026. Les lignes ne pèsent pas toutes autant : la note sur 20 les pondère.
Case teintée : l'avantage sur cette ligne
| Critère | Iroko Zen17,2/20 | Remake Live17,0/20 |
|---|---|---|
| La note sur 20, critère par critère | ||
| Note globale | 17,2 | 17,0 |
| Frais d'entréeégalité25 % de la note | 20 | 20 |
| Rendement25 % de la note | 20 (avantage) | 19 |
| Possibilité de revendreégalité20 % de la note | 17 | 17 |
| Qualité du patrimoineégalité20 % de la note | 12 | 12 |
| Gestion et transparenceégalité10 % de la note | 14 | 14 |
| Frais | ||
| Frais d'entréeégalité | 0 % | 0 % |
| Frais de gestionretenus sur les loyers | 14,4 % TTC (avantage) | 18 % TTC |
| Pénalité si vous revendez tôt | 6 % avant six ansparts émises dès le 01/09/2026 ; 3 ans avant | 5 % avant cinq ans (avantage) |
| Rendement | ||
| Rythme 2026acomptes du premier semestre, sur un an | 6,9 % (avantage) | 6,4 % |
| Taux de distribution 2025loyers versés, divisés par le prix de la part | 7,14 % | 7,05 % |
| 2023 · 2024 · 2025 | 7,12 · 7,32 · 7,14 %stable (avantage) | 7,79 · 7,50 · 7,05 %en baisse deux ans de suite |
| Hausse du prix de la part | +2,5 % depuis 2024 (avantage) | +2 % en 2023, rien depuis |
| Objectif affichéégalitépar la société de gestion, non garanti | 5,5 % | 5,5 % |
| Fiscalité | ||
| Impôt prélevé à l'étrangersur l'acompte du deuxième trimestre 2026 | 17 %3,59 € bruts, 2,98 € versés par part (avantage) | 23 %3,32 € bruts, 2,55 € versés par part |
| Liquidité : pouvoir revendre | ||
| Parts en attente de venteégalité | 0 | 0 |
| Argent nouveau reçucollecte nette, deuxième trimestre 2026 | 106 M€ (avantage) | 22,3 M€ |
| Taillecapitalisation | 1,61 Md€ (avantage) | 904 M€ |
| Patrimoine | ||
| Locaux louéstaux d'occupation | 96,9 % | 98,9 % (avantage) |
| Endettementpart financée à crédit | 24,5 % (avantage) | 27,2 % |
| Immeubles · pays | 183 actifs · 8 pays (avantage) | 77 immeubles · 9 pays |
| Part de bureaux | 31,6 % (avantage) | 39,0 % |
| Hors zone euroloyers en devises : risque de change | 26,7 % (avantage) | 40,1 % |
| dont Royaume-Uniloyers en livres sterling | 26,7 % | 31,1 % |
| Prix de la part face à sa valeurvaleur de reconstitution : ce que coûterait le patrimoine, frais compris | 205 € pour 214,24 €4,3 % sous sa valeur (avantage) | 204 € pour 205,04 €à parité |
| Accès | ||
| Premier achat minimum | 25 parts, 5 125 € | 1 part, 204 € (avantage) |
| Premiers loyerségalitédélai de jouissance | le 4e mois | le 4e mois |
| Versement des loyerségalité | chaque mois | chaque mois |
| En assurance-vie | Lucya CNP0,30 % par an ; fermée aux versements dans Linxea Spirit 2 depuis le 8 mai 2026 | Linxea Avenir 2, Linxea Vie85 % et 90 % des loyers reversés |
| Label ISRégalité | depuis 2021 | depuis 2022 |
| Particularité | aucune | 5 % de la collecte au logement social |
| Société de gestion · création | Iroko · 2020 | Remake Asset Management · 2021 |
n.c. : non communiqué par le produit
Sources : bulletins trimestriels du 30 juin 2026, notes d'information, rapports annuels 2025.
Le calcul qui départage : 10 000 € placés
Deux durées de détention, au choix.
| Numéro | Étape | Iroko Zen | Remake Live |
|---|---|---|---|
| 1 | Loyers bruts sur dix ansau rythme des acomptes de 2026 : 6,9 % et 6,4 % par an | 6 900 € | 6 400 € |
| 2 | Après l'impôt prélevé à l'étranger17 % chez Iroko Zen, 23 % chez Remake Live | 5 730 € | 4 930 € |
| 3 | Capital récupéré à la reventepas de frais d'entrée, prix de revente égal au prix d'achat | 10 000 € | 10 000 € |
| 4 | Pénalité de sortieles deux pénalités sont éteintes à dix ans | 0 € | 0 € |
n.c. : non communiqué par le produit
+ 800 €
Iroko Zen garde environ 800 € de plus, avant impôt français. La moitié de l'écart vient de l'impôt prélevé à l'étranger, l'autre des loyers plus élevés.
| Numéro | Étape | Iroko Zen | Remake Live |
|---|---|---|---|
| 1 | Loyers bruts sur cinq ansau rythme des acomptes de 2026 : 6,9 % et 6,4 % par an | 3 450 € | 3 200 € |
| 2 | Après l'impôt prélevé à l'étranger17 % chez Iroko Zen, 23 % chez Remake Live | 2 860 € | 2 460 € |
| 3 | Capital récupéré à la reventepas de frais d'entrée, prix de revente égal au prix d'achat | 10 000 € | 10 000 € |
| 4 | Pénalité de sortieIroko Zen : 6 % ; Remake Live : éteinte après cinq ans | − 600 € | 0 € |
n.c. : non communiqué par le produit
+ 200 €
Remake Live garde environ 200 € de plus, avant impôt français. Exemple : un épargnant qui doit solder un prêt dans cinq ans et demi.
| Vous revendez | Iroko Zen | Remake Live |
|---|---|---|
| avant cinq ans | − 6 % | − 5 % |
| entre cinq et six ans | − 6 % | 0 % |
| à six ans et plus | 0 % | 0 % |
Calcul fait sur les acomptes du premier semestre 2026 et sur le prélèvement étranger constaté. Hypothèses volontairement simples : rendement constant, pas de revalorisation, loyers non réinvestis. L'impôt français dépend de votre tranche : le simulateur de rendement net l'applique, avec votre horizon.
Ce que le tableau ne montre pas
La collecte. Au deuxième trimestre 2026, Iroko Zen a collecté 106 M€ nets, 6,6 % de sa capitalisation ; Remake Live 22,3 M€, 2,5 % de la sienne, après 35,8 M€ au premier trimestre, soit une baisse de 38 %. Pour une SCPI sans frais d'entrée, la collecte est la liquidité : le prix de retrait est égal au prix de souscription, sans décote pour amortir les sorties, et chaque euro qui part doit être remplacé par un euro qui entre. Rien dans le bulletin de Remake Live ne ressemble à un blocage, zéro part en attente et 98,9 % d'occupation, mais une collecte positive est la condition, et elle se lit chaque trimestre. Le second chiffre est la retenue à la source : 17 % contre 23 % sur l'acompte du deuxième trimestre. Sur dix ans et 10 000 €, le cas type ci-dessus en tire 800 € d'écart, dont environ 420 € viennent du taux et 380 € de la seule fiscalité étrangère.
Le cas où Remake Live gagne
Un épargnant de 50 ans qui sait qu'il aura besoin de ses 10 000 € entre cinq et six ans, pour solder un prêt ou financer des études. Sur des parts d'Iroko Zen émises depuis le 1er septembre 2026, une sortie pendant la sixième année coûte 6 %, 600 € ; chez Remake Live, la pénalité de 5 % s'éteint à la fin de la cinquième année, 0 €. En cinq ans, l'écart de loyers nets en faveur d'Iroko Zen atteint la moitié du cas type, 400 € : Remake Live termine devant de 200 €. Le même épargnant qui commence avec 204 €, une part, plutôt qu'avec 25 parts à 205 €, 5 125 €, n'a pas non plus le choix en direct. Et celui qui veut la SCPI en assurance-vie avec jouissance immédiate la trouve chez Linxea Avenir 2, à 85 % des loyers, quand Iroko Zen, fermée aux versements dans Spirit 2 depuis le 8 mai 2026, n'est plus accessible en contrat que via Lucya CNP.
Remake Live perd le duel dès que l'horizon dépasse six ans, parce que les 800 € de dix ans dépassent alors la pénalité économisée, et parce que le sens de sa distribution (7,79, 7,50, 7,05 %, puis 6,56 € bruts par part au premier semestre 2026, 6,4 % en rythme annuel) va contre elle. Le bulletin du troisième trimestre, attendu en octobre, tranchera sur la collecte.
À savoir avant d'acheter
Risque de perte en capital
Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Les taux de distribution passés ne préjugent pas des résultats futurs.
Les pénalités de sortie
Iroko Zen retient 6 % avant six ans, sur les parts émises depuis le 1er septembre 2026. Remake Live retient 5 % avant cinq ans.
Revendre n'est pas immédiat
Vos parts sont rachetées avec l'argent des nouveaux acheteurs. Au 30 juin 2026, aucune des deux n'avait de parts en attente.
Le change
Une partie des loyers est payée en livres sterling. Si la livre baisse, vos revenus baissent. Le Royaume-Uni pèse 26,7 % chez Iroko Zen et 31,1 % chez Remake Live.
Ce que ce duel ne tranche pas
La collecte de Remake Live a baissé de 38 % entre le premier et le deuxième trimestre 2026 (35,8 → 22,3 M€) : ce n'est pas un problème tant que les parts en attente restent à zéro, mais c'est le chiffre à surveiller au bulletin du troisième trimestre, attendu en octobre. Nous mettrons cette page à jour à ce moment-là.
Ce comparatif n'est pas un conseil personnalisé : il ne connaît ni votre âge, ni vos impôts, ni vos projets.
Ouvrir l'une ou l'autre
Iroko Zen17,2/20
Voir l'offre chez IrokoLire notre avis sur Iroko ZenEn assurance-vie : Lucya CNP ; fermée aux versements dans Linxea Spirit 2 depuis le 8 mai 2026.
Remake Live17,0/20
Voir l'offre chez RemakeLire notre avis sur Remake LiveEn assurance-vie : Linxea Avenir 2 (85 % des loyers, jouissance immédiate).
Questions fréquentes
Iroko Zen ou Remake Live : laquelle rapporte le plus ?
Iroko Zen, en 2026. Ses acomptes du premier semestre donnent 6,9 % par an, contre 6,4 % pour Remake Live. En 2025, l'écart était faible : 7,14 % contre 7,05 %. Ces taux ne sont pas garantis.
Que se passe-t-il si je revends mes parts avant six ans ?
Vous payez une pénalité. Chez Iroko Zen, elle est de 6 % avant six ans pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026. Chez Remake Live, elle est de 5 % avant cinq ans. Après six ans, aucune des deux ne retient rien.
Pourquoi Iroko Zen garde-t-elle 800 € de plus sur dix ans ?
Pour deux raisons, de poids à peu près égal. Elle verse un peu plus de loyers. Et l'impôt prélevé à l'étranger lui coûte moins : 17 % de ses loyers, contre 23 %. Ces taux sont ceux de l'acompte du deuxième trimestre 2026. Le calcul porte sur 10 000 € placés, avant impôt français.
Peut-on les acheter dans une assurance-vie ?
Oui, mais pas dans les mêmes contrats. Iroko Zen se loge dans Lucya CNP. Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026. Remake Live se loge dans Linxea Avenir 2, qui reverse 85 % des loyers, et dans Linxea Vie, qui en reverse 90 %.
Quel montant faut-il pour commencer ?
204 € chez Remake Live, le prix d'une part. Iroko Zen demande 25 parts au premier achat, soit 5 125 €.
Ces deux SCPI ont-elles vraiment 0 % de frais ?
À l'entrée, oui. Des frais de gestion sont retenus sur les loyers : 14,4 % chez Iroko Zen, 18 % chez Remake Live. Ils sont déjà déduits du taux de distribution affiché. Seule la pénalité de sortie anticipée peut s'y ajouter.
Peut-on perdre de l'argent ?
Oui. Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Le prix de la part peut baisser, et la revente dépend des nouveaux acheteurs. Remake Live a reçu 38 % d'argent nouveau en moins au deuxième trimestre 2026 : c'est le chiffre à surveiller.
Quand cette comparaison sera-t-elle mise à jour ?
À la parution des bulletins du troisième trimestre, attendus en octobre. La collecte de Remake Live y sera regardée en premier.