Iroko Zen ou Remake Live : laquelle choisir en 2026 ?
Les deux SCPI sans frais d'entrée les plus souscrites de France, au même prix de part, avec la même distribution à 0,1 point près. Elles ne se ressemblent pourtant pas, et le choix se joue sur trois choses : la sortie, le change et la collecte.
Notre verdict
Iroko Zen pour la plupart des cas. Remake Live si vous tenez dix ans et voulez du Royaume-Uni.
Iroko Zen a la plus grosse capitalisation (1,6 Md€ contre 0,9), trois revalorisations de suite, une collecte qui tient (106 M€ au deuxième trimestre contre 22 M€), et elle reste accessible en assurance-vie via Lucya CNP — plus dans Linxea Spirit 2, fermé aux versements sur cette SCPI depuis le 8 mai 2026. Remake Live conserve un avantage depuis le 1er septembre 2026 : sa pénalité de sortie court cinq ans, celle d'Iroko Zen désormais six.
Iroko Zen
Revalorisations : +2,5 % depuis 2024
Voir la ficheRemake Live
Revalorisations : +2 % en 2023, rien depuis
Voir la ficheFace à face, sur les bulletins du 30 juin 2026
| Critère | Iroko Zen | Remake Live | Avantage |
|---|---|---|---|
| Société de gestion · création | Iroko · 2020 | Remake AM · 2022 | Iroko (2 ans de plus) |
| Distribution 2023 · 2024 · 2025 | 7,12 · 7,32 · 7,14 % | 7,79 · 7,50 · 7,05 % | Iroko (stable) — Remake baisse trois ans de suite |
| Acomptes 2026 (S1, brut) | 7,12 € ≈ 7,0 % annualisé | 6,56 € ≈ 6,4 % annualisé | Iroko |
| Impôt étranger prélevé à la source (T2) | 3,59 € brut → 2,98 € net (−17 %) | 3,32 € brut → 2,55 € net (−23 %) | Iroko |
| Frais de souscription | 0 % | 0 % | égalité |
| Frais de gestion (sur loyers) | 14,4 % TTC | 18 % TTC | Iroko |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % TTC avant 6 ans (parts émises dès le 01/09/2026 ; 3 ans avant) | 5 % TTC avant 5 ans | Remake |
| Valeur de reconstitution vs prix | 214,24 € (décote 4,3 %) | 205,04 € (à parité) | Iroko |
| Patrimoine | 183 actifs, 8 pays, TOF 96,9 % | 77 immeubles, 9 pays, TOF 98,9 % | Remake sur l'occupation, Iroko sur la dispersion |
| Bureaux · Royaume-Uni | 31,6 % · 26,7 % | 39,0 % · 31,1 % | Iroko (moins de bureaux, moins de livre) |
| Endettement | 24,5 % | 27,2 % | Iroko, de peu |
| Délai de jouissance · distribution | 4e mois · mensuelle | 4e mois · mensuelle | égalité |
| Parts en attente | 0 | 0 | égalité |
| En assurance-vie | Lucya CNP (0,30 % par an) ; fermée aux versements dans Linxea Spirit 2 depuis le 8 mai 2026 | Linxea Avenir 2 (85 %, jouissance immédiate), Linxea Vie (90 %) | selon le contrat |
| Label ISR · particularité | ISR 2021 | ISR 2022 · 5 % de la collecte au logement social | question de convictions |
Ce que le tableau ne montre pas
La collecte. Au deuxième trimestre 2026, Iroko Zen a collecté 106 M€ nets, 6,6 % de sa capitalisation ; Remake Live 22,3 M€, 2,5 % de la sienne, après 35,8 M€ au premier trimestre, soit une baisse de 38 %. Pour une SCPI sans frais d'entrée, la collecte est la liquidité : le prix de retrait est égal au prix de souscription, sans décote pour amortir les sorties, et chaque euro qui part doit être remplacé par un euro qui entre. Rien dans le bulletin de Remake Live ne ressemble à un blocage, zéro part en attente et 98,9 % d'occupation, mais une collecte positive est la condition, et elle se lit chaque trimestre. Le second chiffre est la retenue à la source : 17 % contre 23 % sur l'acompte du deuxième trimestre. Sur dix ans et 10 000 €, le cas type ci-dessous en tire 880 € d'écart, dont 600 € viennent du taux et 280 € de la seule fiscalité étrangère.
Le cas où Remake Live gagne
Un épargnant de 50 ans qui sait qu'il aura besoin de ses 10 000 € entre cinq et six ans, pour solder un prêt ou financer des études. Sur des parts d'Iroko Zen émises depuis le 1er septembre 2026, une sortie pendant la sixième année coûte 6 %, 600 € ; chez Remake Live, la pénalité de 5 % s'éteint à la fin de la cinquième année, 0 €. En cinq ans, l'écart de loyers nets en faveur d'Iroko Zen atteint la moitié du cas type, 440 € : Remake Live termine devant de 160 €. Le même épargnant qui commence avec 204 €, une part, plutôt qu'avec 25 parts à 205 €, 5 125 €, n'a pas non plus le choix en direct. Et celui qui veut la SCPI en assurance-vie avec jouissance immédiate la trouve chez Linxea Avenir 2, à 85 % des loyers, quand Iroko Zen, fermée aux versements dans Spirit 2 depuis le 8 mai 2026, n'est plus accessible en contrat que via Lucya CNP.
Remake Live perd le duel dès que l'horizon dépasse six ans, parce que les 880 € de dix ans dépassent alors la pénalité économisée, et parce que le sens de sa distribution (7,79, 7,50, 7,05 %, puis 6,56 € bruts par part au premier semestre 2026, 6,4 % en rythme annuel) va contre elle. Le bulletin du troisième trimestre, attendu en octobre, tranchera sur la collecte.
Votre chiffre : 10 000 € pendant dix ans
Iroko Zen
+ 800 €Remake Live
référenceSur les acomptes du premier semestre 2026 et le prélèvement étranger constaté, Iroko Zen conserve environ 880 € de plus sur dix ans pour 10 000 € investis, avant impôt français — l'essentiel de l'écart vient de la fiscalité à la source, pas du taux affiché. Hypothèses volontairement simples : pas de revalorisation, pas de réinvestissement, rendement constant. Le simulateur complet applique votre tranche et votre horizon.
Prenez Iroko Zen si
- vous voulez la SCPI sans frais la plus grosse et la plus régulière du marché ;
- vous la logez dans une assurance-vie — Lucya CNP l'accepte encore, Linxea Spirit 2 plus depuis le 8 mai 2026 ;
- vous tenez six ans, ou vous acceptez la pénalité en échange de la décote de 4,3 % sur la reconstitution.
Prenez Remake Live si
- votre horizon est entre cinq et six ans — sa pénalité s'arrête un an plus tôt ;
- vous voulez du Royaume-Uni et de la logistique, et acceptez le change ;
- vous préférez commencer avec une part à 204 € plutôt que vingt-cinq à 205 €.
Ce que ce duel ne tranche pas
La collecte de Remake Live a baissé de 38 % entre le premier et le deuxième trimestre 2026 (35,8 → 22,3 M€) : ce n'est pas un problème tant que les parts en attente restent à zéro, mais c'est le chiffre à surveiller au bulletin du troisième trimestre, attendu en octobre. Nous mettrons cette page à jour à ce moment-là.