SCPI en direct ou en assurance-vie : à partir de quelle tranche le contrat gagne

La même SCPI, le même montant, la même durée : ce qui change le résultat, c'est l'enveloppe. Nous avons mis en ligne un simulateur qui compare direct, assurance-vie et PER avec des formules volontairement simples et publiées. Voici ce qu'il dit à 11 %, 30 % et 41 % sur un cas type : 50 000 € dans une SCPI à 6 % et 12 % de frais d'entrée, pendant quinze ans, logée en assurance-vie dans Spirit 2.

Les formules

En direct, chaque année de loyers perd la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et les 6 000 € de frais d'entrée sont payés une fois. En assurance-vie, les loyers arrivent entiers dans le contrat (Spirit 2 en reverse 100 %), le contrat prélève 0,50 % de l'encours par an, les frais d'entrée sont réduits de 2,5 points, et l'impôt n'arrive qu'au rachat : après huit ans, 17,2 % sur les gains et 7,5 % au-delà de 4 600 €. Le simulateur ne capitalise pas les loyers et ignore la retenue à la source étrangère, qui améliorerait le direct pour une SCPI européenne.

Le résultat sur quinze ans

Le détail à 30 % : en direct, 3 000 € de loyers deviennent 1 584 € après 47,2 % de prélèvements, soit 23 760 € en quinze ans, moins 6 000 € de frais. Dans le contrat, 3 000 € moins 250 € de frais de gestion font 2 750 € par an, 41 250 € en quinze ans ; le rachat prend 7 095 € de prélèvements sociaux et 2 749 € d'impôt sur le revenu, les frais d'entrée réduits 4 750 €. À 11 %, les deux enveloppes se tiennent à quelques centaines d'euros, et la retenue étrangère récupérable ferait pencher vers le direct. À 30 %, l'écart est net. Le seuil est là.

À 41 %, le PER entre en scène : la déduction à l'entrée vaut 20 500 € tout de suite, la sortie sera imposée à la tranche de retraite. Si elle tombe à 30 %, le PER donne 29 625 € et bat les deux autres ; si elle reste à 41 %, il tombe à 24 125 € et passe derrière le contrat. Le PER est un pari sur l'écart entre deux tranches, pas une enveloppe meilleure en soi.

Ce qui déplace le seuil

Le contrat, d'abord. Avec Linxea Avenir 2, qui reverse 85 % des loyers et prélève 0,60 %, le résultat du contrat tombe à 21 010 € : il perd contre le direct à 11 % (26 310 €) et gagne encore à 30 % (17 760 €). Le seuil tient pour les deux contrats ; la marge, non. La durée, ensuite : à 11 % et sur vingt ans, le direct repasse devant le contrat (37 080 € contre 37 010 €), parce que les 0,50 % annuels finissent par coûter plus que l'impôt différé n'économise. Le montant, enfin, ne change rien au classement, seulement aux euros : sur 10 000 € à 30 %, 3 552 € contre 5 607 €.

SCPI en direct, en assurance-vie ou en PER prend votre montant, votre tranche, la SCPI et le contrat, et donne les trois résultats nets. Les formules sont sous le résultat ; la fiscalité des SCPI explique ce que le simulateur laisse de côté.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 30 mars 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.