Retenue à la source : pourquoi 6,75 % brut ne font que 5,54 % net perçu

Peu de sociétés de gestion publient ce chiffre ; Atland Voisin le fait : Épargne Pierre Europe a distribué 6,75 % brut en 2025 et 5,54 % net de fiscalité étrangère. L'écart, 18 %, est la retenue à la source prélevée dans les pays où sont les immeubles.

Le mécanisme

Les loyers perçus aux Pays-Bas, en Espagne ou en Allemagne y sont imposés à la source. En France, les conventions fiscales évitent la double imposition : exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays. Résultat pour un résident français : les loyers étrangers échappent au barème et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, contre une retenue de 15 à 25 %. La retenue est l'affaire de la société de gestion, qui paie l'impôt local et vous reverse le solde. Ces revenus apparaissent tout de même sur votre déclaration : sous le régime du taux effectif, ils ne sont pas imposés mais relèvent légèrement le taux appliqué à vos autres revenus. L'avantage réel est donc un peu plus petit que la comparaison brute ci-dessous.

Ce que ça vaut

Pour un contribuable à 30 %, une SCPI française à 6,75 % rend environ 3,6 % après impôt ; une SCPI européenne à 6,75 % rend 5,54 %. À 11 %, l'écart se resserre (4,85 % contre 5,54 %). À 0 %, la SCPI française reste gagnante (5,59 % contre 5,54 %) : les 17,2 % de prélèvements sociaux pèsent un peu moins que la retenue de 18 %. L'avantage des européennes croît avec la tranche.

Hypothèse : SCPI détenues en direct, loyers français au barème plus 17,2 %, hors micro-foncier. La colonne de droite ne bouge pas, et c'est toute la logique : la retenue étrangère est un impôt proportionnel, identique pour un contribuable à 0 % et à 45 %, quand l'impôt français sur les loyers est progressif. Le croisement se fait dès le premier euro de loyer imposé au barème : à 0 %, la SCPI française garde 5 € d'avance ; à 11 %, l'européenne en a déjà 69.

L'enveloppe renverse la conclusion

Dans un contrat d'assurance-vie, la retenue étrangère est perdue : la SCPI européenne y entre à 5,54 %, puis subit la fiscalité du contrat au rachat. La SCPI française, elle, y arrive à 6,75 % pleins, sans impôt avant le rachat. D'où la règle de notre page sur la fiscalité des SCPI : les européennes en direct, les françaises en contrat — pour un contribuable imposé.

Dans notre base

Nous stockons la retenue observée sur les derniers acomptes (Corum Eurion 16 %, Iroko Zen 17 %, Remake Live 23 %) et l'appliquons à la part étrangère du patrimoine dans le simulateur de rendement net. Quand la société de gestion publie le net elle-même, c'est ce chiffre que nous affichons. Pour une SCPI qui ne le publie pas, l'approximation tient en une ligne : Corum Eurion, 5,73 % brut et 16 % de retenue, rend environ 4,81 % net perçu. Épargne Pierre Europe, sans immeuble en France et avec 26 % d'hôtellerie, obtient 17 / 20 sur notre critère gestion, la note la plus élevée des SCPI de la base.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 1er juin 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.