Mistral Sélection : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Le bilan le plus sage des SCPI jeunes sans frais d'entrée de notre base : zéro dette, 98,78 % d'occupation, prix sous la reconstitution. Mais 8,07 % est un taux d'ouverture et 71,5 M€ une petite base ; pour la même mécanique de frais, Iroko Zen reste devant.
Mistral Sélection, en bref
au bulletin T2 2026Pour vous si
- Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée et sans dette, en zone euro, chez un grand assureur, et qui garde ses parts plus de six ans, le temps que la pénalité de sortie s'éteigne.
Pas pour vous si
- Ceux qui achètent les 8,07 % de 2025 : 17 % de ces revenus n'étaient pas récurrents, et les acomptes de 2026 sont nettement en dessous. Ceux qui pourraient sortir avant six ans : 6 % de pénalité.
Distribution brute de 8,07 %, moins l'impôt étranger prélevé à la source (environ 8 % sur l'acompte T2 2026). Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
distribués en 2025, premier exercice de distribution, dont 17 % de revenus non récurrents. Les acomptes du premier semestre 2026, 5,03 € par part, donnent ramenés à l'année autour de 5,6 %.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Mistral Sélection | 8,07 % | 0 % | 0 | 11,6 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Swiss Life Asset Managers France — lancée en 2023, label ISR 2024 |
| Capitalisation | 72 M€ · 4 454 associés · 397 204 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 180 € / 180 € — prix inchangé depuis l'ouverture (avril 2024) ; commission de retrait de 6 % TTC avant 6 ans |
| Valeur de reconstitution | 182,09 € (décote de 1,1 % sur le prix) |
| Patrimoine | 13 immeubles, 25 locataires, taux d'occupation financier 98,78 %, baux 8,0 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 5e mois · trimestrielle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 12 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
Un seul exercice de distribution : 8,07 % en 2025, dont 17 % de revenus non récurrents. Aucun taux n'est publié pour 2024, année d'ouverture au public. Les acomptes de 2026, 2,46 € puis 2,57 € bruts par part, donnent ramenés à l'année autour de 5,6 % : c'est ce rythme, pas 8,07 %, qu'il faut retenir. Swiss Life AM France ne publie pas d'objectif propre à Mistral Sélection pour 2026 : [n.c.].
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2024 | 180 € | 185,18 € | −2,8 % |
| 2025 | 180 € | 182,19 € | −1,2 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est resté à 180 € de fin 2024 à fin 2025. Fin 2025, le prix était 1,2 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 2 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −2,8 % à −1,2 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Mistral Sélection | Iroko Zen | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 0 % | 0 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 13,75 % HT | 12 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 3,6 % TTC | 3,6 % TTC | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % maximum si retrait avant 6 ans | 6 % avant 6 ans | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | 0,0 % | 0,0 % | −8 à −12 % |
Le modèle sans frais d'entrée : 0 % à la souscription, un prix de 180 € égal à la valeur de retrait, mais 13,75 % HT des loyers pour la gestion, 16,5 % TTC, 3,6 % TTC sur les acquisitions, et jusqu'à 6 % TTC retenus en cas de retrait avant six ans. Face à Iroko Zen, la pénalité est la même pour des parts souscrites aujourd'hui ; la gestion coûte un peu plus, 13,75 % HT contre 12 %.
Le patrimoine : 13 immeubles en zone euro, zéro dette
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
13 immeubles, 25 locataires, quatre pays : France 40,13 %, Italie 31,76 %, Espagne 16,29 %, Portugal 11,82 %. Le profil est celui d'une SCPI de commerce et de loisirs : commerces 43,76 %, hôtellerie 21,79 %, loisirs 16,29 %, bureaux 11 % seulement. Aucune dette, 98,78 % d'occupation, baux fermes de 8,04 ans. Les répartitions mêlent valeur d'expertise et prix d'acquisition pour les immeubles récents. Avec 13 immeubles, un exploitant hôtelier en difficulté pèserait lourd.
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Swiss Life Asset Managers France, lu dans une copie hébergée par un tiers faute d'accès au site de la société de gestion, décrit une petite SCPI qui collecte régulièrement : 71,5 M€ de capitalisation, 4 454 associés, 13,4 M€ collectés au premier trimestre et 12,1 M€ au deuxième, aucune part en attente. Le prix est inchangé à 180 € depuis l'ouverture, sous une valeur de reconstitution de 182,09 €. La trésorerie non investie n'est pas publiée, et ni le démembrement ni les versements programmés ne sont confirmés par un document officiel : [n.c.].
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 11,6 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Mistral Sélection a un bilan irréprochable pour son âge : pas de dette, 98,78 % d'occupation, des baux longs, un prix sous la reconstitution et un grand assureur derrière. Sans frais d'entrée, elle permet d'investir sans perdre 10 ou 12 % le premier jour, à condition de rester six ans.
Ce qui me retient, c'est le chiffre qui la fait connaître. 8,07 % en 2025, c'est un taux d'ouverture, porté par des revenus non récurrents, sur une SCPI de quelques dizaines de millions d'euros. Le rythme de 2026, autour de 5,6 %, est plus proche de ce qu'on peut attendre, et reste correct pour une SCPI sans frais d'entrée. Le reste tient à la taille : 71,5 M€, 13 immeubles, 38 % d'hôtellerie et de loisirs, des secteurs où les loyers sont parfois indexés sur l'activité de l'exploitant. Notre règle écarte du podium toute SCPI de moins de 300 M€ ou de moins de trois exercices.
Pour qui, vraiment
L'investisseur qui veut éviter les frais d'entrée et sait qu'il gardera ses parts plus de six ans : 10 000 €, horizon huit à dix ans, en complément d'une SCPI plus grande.
Qui veut de la zone euro sans dette : ni risque de change, ni emprunt, et une part à 180 € qui permet d'ajuster le montant.
Pas pour un horizon inférieur à six ans. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat de notre base ne la référence. Pas pour qui veut une SCPI éprouvée.
Ce que je surveille
La distribution 2026. Autour de 5,6 % au premier semestre ; un second semestre au même rythme fixerait le vrai niveau de la SCPI.
Les acquisitions. 12,1 M€ collectés au deuxième trimestre : la SCPI doit acheter sans s'endetter ni laisser dormir l'argent. La trésorerie non investie n'étant pas publiée, c'est la liste des immeubles achetés qu'il faudra lire.
La concentration. 13 immeubles et 21,79 % d'hôtellerie : chaque nouvel actif change le profil.
Face à l'alternative : Iroko Zen
Iroko Zen, n°1 de notre podium, est la référence du modèle sans frais d'entrée : même pénalité de 6 % avant six ans pour des parts souscrites aujourd'hui, même 3,6 % TTC sur les acquisitions, et 12 % HT de gestion contre 13,75 %. Elle a cinq exercices entre 7,04 % et 7,32 %, 7,14 % en 2025, un objectif de 5,5 % pour 2026, 1 610 M€ de capitalisation et des loyers mensuels. Mistral Sélection a pour elle l'absence de dette, contre 24,5 %, une meilleure occupation, 98,78 % contre 96,9 %, une part unique à 180 € quand Iroko Zen demande 25 parts, et rien hors zone euro.
Mon arbitrage : Iroko Zen pour l'historique et la taille ; Mistral Sélection en complément, pour la même mécanique de frais sans dette et sans change. Elle mérite d'être relue quand elle aura trois exercices.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 0 % à l'entrée, zéro dette, 98,78 % d'occupation, baux fermes de 8,04 ans.
- Prix de 180 € égal à la valeur de retrait, et sous la reconstitution de 182,09 €.
- Quatre pays de la zone euro, 11 % de bureaux seulement.
Ce qui l'est moins
- 6 % de pénalité avant six ans, 13,75 % HT de gestion, 3,6 % TTC sur les acquisitions.
- 71,5 M€, 13 immeubles, un seul exercice de distribution.
- 8,07 % en 2025 portés par des revenus non récurrents ; 38 % d'hôtellerie et de loisirs.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Mistral Sélection paraîtra fin octobre 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
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Mistral Sélection a-t-elle des frais d'entrée ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Mistral Sélection ?
Mistral Sélection est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Mistral Sélection ?
Pourquoi le taux de Mistral Sélection baisse-t-il en 2026 ?
Mistral Sélection est-elle exposée au change ?
Pour conclure
Le bilan le plus sage des SCPI jeunes sans frais d'entrée de notre base : zéro dette, 98,78 % d'occupation, prix sous la reconstitution. Mais 8,07 % est un taux d'ouverture et 71,5 M€ une petite base ; pour la même mécanique de frais, Iroko Zen reste devant.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins T3 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
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40,13 % des loyers sont français : imposés à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le reste est imposé à la source en Italie, en Espagne et au Portugal, puis exonéré en France avec taux effectif ou crédit d'impôt, sans les 17,2 %. Le ratio affiché vient de l'acompte du deuxième trimestre, 2,37 € net pour 2,57 € brut ; appliqué à 8,07 %, il surestime le net durable, puisque le brut de 2025 ne se répétera pas.