Mistral Sélection : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20258,07 %
• Marché 20254,92 %

Un seul exercice de distribution : 8,07 % en 2025, dont 17 % de revenus non récurrents. Aucun taux n'est publié pour 2024, année d'ouverture au public. Les acomptes de 2026, 2,46 € puis 2,57 € bruts par part, donnent ramenés à l'année autour de 5,6 % : c'est ce rythme, pas 8,07 %, qu'il faut retenir. Swiss Life AM France ne publie pas d'objectif propre à Mistral Sélection pour 2026 : n.c..

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Le prix de souscription n'a pas bougé de fin 2024 à fin 2025. Il est resté à 180 €. Fin 2025, le prix était 1,2 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 2 années. Sur ces années, l'écart a varié de −2,8 % à −1,2 %.

Le modèle sans frais d'entrée : 0 % à la souscription, un prix de 180 € égal à la valeur de retrait, mais 13,75 % HT des loyers pour la gestion, 16,5 % TTC, 3,6 % TTC sur les acquisitions, et jusqu'à 6 % TTC retenus en cas de retrait avant six ans. Face à Iroko Zen, la pénalité est la même pour des parts souscrites aujourd'hui ; la gestion coûte un peu plus, 13,75 % HT contre 12 %.

13 immeubles, 25 locataires, quatre pays : France 40,13 %, Italie 31,76 %, Espagne 16,29 %, Portugal 11,82 %. Le profil est celui d'une SCPI de commerce et de loisirs : commerces 43,76 %, hôtellerie 21,79 %, loisirs 16,29 %, bureaux 11 % seulement. Aucune dette, 98,78 % d'occupation, baux fermes de 8,04 ans. Les répartitions mêlent valeur d'expertise et prix d'acquisition pour les immeubles récents. Avec 13 immeubles, un exploitant hôtelier en difficulté pèserait lourd.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Swiss Life Asset Managers France, lu dans une copie hébergée par un tiers faute d'accès au site de la société de gestion, décrit une petite SCPI qui collecte régulièrement : 71,5 M€ de capitalisation, 4 454 associés, 13,4 M€ collectés au premier trimestre et 12,1 M€ au deuxième, aucune part en attente. Le prix est inchangé à 180 € depuis l'ouverture, sous une valeur de reconstitution de 182,09 €. La trésorerie non investie n'est pas publiée, et ni le démembrement ni les versements programmés ne sont confirmés par un document officiel : n.c..

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 15,3 sur 20 à notre classement, cinquième, derrière le podium (16,6 pour le n°3). Mistral Sélection a un bilan irréprochable pour son âge : pas de dette, 98,78 % d'occupation, des baux longs, un prix sous la valeur de reconstitution et un grand assureur derrière. Sans frais d'entrée, elle permet d'investir sans perdre 10 ou 12 % le premier jour, à condition de rester six ans.

Ce qui me retient, c'est le chiffre qui la fait connaître. 8,07 % en 2025, c'est un taux d'ouverture, porté par des revenus non récurrents, sur une SCPI de quelques dizaines de millions d'euros. Le rythme de 2026, autour de 5,6 %, est plus proche de ce qu'on peut attendre, et reste correct pour une SCPI sans frais d'entrée. Le reste tient à la taille : 71,5 M€, 13 immeubles, 38 % d'hôtellerie et de loisirs, des secteurs où les loyers sont parfois indexés sur l'activité de l'exploitant. La note tient compte de sa jeunesse : créée en 2023, elle n'a pas trois exercices complets, et son rendement est plafonné à 13 ; et sa taille lui retire des points sur la possibilité de revendre. Elle ne mesure pas le nombre d'immeubles ni de locataires. C'est pour cela que je ne la présente pas en complément du podium : une petite ligne possible, pas un socle.

L'investisseur qui veut éviter les frais d'entrée et sait qu'il gardera ses parts plus de six ans : 10 000 €, horizon huit à dix ans, en complément d'une SCPI plus grande.

Qui veut de la zone euro sans dette : ni risque de change, ni emprunt, et une part à 180 € qui permet d'ajuster le montant.

Pas pour un horizon inférieur à six ans. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat que nous analysons ne la référence. Pas pour qui veut une SCPI éprouvée.

La distribution 2026. Autour de 5,6 % au premier semestre ; un second semestre au même rythme fixerait le vrai niveau de la SCPI.

Les acquisitions. 12,1 M€ collectés au deuxième trimestre : la SCPI doit acheter sans s'endetter ni laisser dormir l'argent. La trésorerie non investie n'étant pas publiée, c'est la liste des immeubles achetés qu'il faudra lire.

La concentration. 13 immeubles et 21,79 % d'hôtellerie : chaque nouvel actif change le profil.

Iroko Zen, n°1 de notre podium, est la référence du modèle sans frais d'entrée : même pénalité de 6 % avant six ans pour des parts souscrites aujourd'hui, même 3,6 % TTC sur les acquisitions, et 12 % HT de gestion contre 13,75 %. Elle a cinq exercices entre 7,04 % et 7,32 %, 7,14 % en 2025, un objectif de 5,5 % pour 2026, 1 610 M€ de capitalisation et des loyers mensuels. Mistral Sélection a pour elle l'absence de dette, contre 24,5 %, une meilleure occupation, 98,78 % contre 96,9 %, une part unique à 180 € quand Iroko Zen demande 25 parts, et rien hors zone euro.

En résumé : Iroko Zen convient mieux à qui cherche l'historique et la taille. Mistral Sélection convient mieux en complément, pour la même mécanique de frais sans dette et sans change. Elle mérite d'être relue quand elle aura trois exercices.