SCPI : comprendre, comparer, choisir ses parts

SCPI : comprendre, comparer, choisir en 2026

Le classement 2026 des SCPI, les guides pour comprendre et acheter, les avis société par société, les comparatifs et les simulateurs de rendement net.

Par Vincent AlbertDonnées au 2 novembre 2026Sources : bulletins T2 2026 des sociétés de gestion, ASPIM

Podium SCPI →Rendement net des SCPI

L'essentiel, en 6 lignes

Le marché a distribué 4,92 % en 2025 ; les SCPI que nous retenons font 6,5 à 7,6 %, sans part en attente. Notre guide explique ce que mesure le taux de distribution, et la table des taux le donne SCPI par SCPI.
Le choix se joue d'abord sur les frais d'entrée (0 % ou 12 %) face à votre horizon : à moins de six ans, une SCPI sans frais mais avec pénalité de sortie peut coûter plus cher qu'une SCPI à 12 %.
Les SCPI européennes gardent un avantage fiscal réel : la retenue à la source remplace l'IR français et les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le contre-exemple existe : Primopierre, dont le prix de part a baissé de 44,7 % avant la suspension de son capital. Ses parts se sont échangées 31,88 € net vendeur sur le marché secondaire le 24 septembre 2026. Les trois chiffres à lire : dette, occupation, parts en attente.
Chaque page porte la date des données qu'elle affiche. Le classement est recalculé à chaque bulletin trimestriel des sociétés de gestion.
Le n°1 du podium, Iroko Zen, ne prend aucun frais d'entrée. Epsicap Nano en prend 6 %, et Transitions Europe, une SCPI européenne sans dette, 12 %. Corum Origin distribue depuis quatorze ans sans descendre sous 6 %.

Classement · données au 2 novembre 2026

Podium SCPI

Les 27 SCPI que nous analysons passent au même filtre de cinq critères : frais d'entrée, rendement, possibilité de revendre, qualité du patrimoine, gestion et transparence. Les frais d'entrée sont la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier. Chaque critère est calculé par une règle publiée, à partir des bulletins trimestriels au 30 juin 2026. Ce sont les comptes rendus que les sociétés de gestion, les entreprises qui gèrent les SCPI, publient tous les trois mois. Vous trouverez ici trois SCPI retenues, une à éviter et le tableau complet, noté sur 20. Les notes sont recalculées à chaque nouveau bulletin.

n°1

Iroko Zen

Iroko

17,2/20

Frais d'entrée0 %

Distribution 20257,14 %

Capitalisation1,61 Md€

Parts en attente0

Cinq années de distribution au-dessus de 7 %, et trois hausses de suite du prix de part. Ce prix reste 4,3 % sous sa valeur de reconstitution, ce qu'il faudrait payer pour reconstituer son patrimoine : c'est la décote. Attention : pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, une pénalité de sortie de 6 % s'applique avant six ans.

Convient plutôt à : Un investisseur qui veut la SCPI sans frais d'entrée la plus grosse et la plus régulière du marché. Il la garde six ans en direct, ou la loge en assurance-vie chez Lucya CNP. Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026.

Convient moins à : Ceux dont l'horizon est court : 6 % de pénalité avant six ans sur les parts émises depuis le 1er septembre 2026. Et ceux qui refusent le change : 26,7 % au Royaume-Uni.

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Voir l'offre chez Iroko — 0 % de fraisEn assurance-vie : Lucya CNP (fermée aux versements chez Spirica depuis le 8 mai 2026).

n°2

Remake Live

Remake Asset Management

17,0/20

Frais d'entrée0 %

Distribution 20257,05 %

Capitalisation904 M€

Collecte nette T2 202622 M€

Le même modèle qu'Iroko Zen : 0 % à l'entrée, et une pénalité de sortie qui s'arrête à cinq ans. Une part coûte 204 €, et ses immeubles sont occupés à 98,9 %. En contrepartie : une distribution qui baisse depuis trois ans, 18 % TTC de frais sur les loyers et 40 % du patrimoine hors zone euro.

Convient plutôt à : Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée, dès une part à 204 €, avec du Royaume-Uni et de la logistique. Sa pénalité de sortie s'arrête à cinq ans, un an plus tôt que celle d'Iroko Zen.

Convient moins à : Ceux qui veulent la régularité : trois années de baisse de la distribution, de 7,79 % à 7,50 %. L'année suivante, elle est tombée à 7,05 %. Sa collecte, l'argent versé par les nouveaux épargnants, est passée de 35,8 à 22,3 M€ en un trimestre. Et ses frais de gestion, prélevés sur les loyers, atteignent 18 % TTC.

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Voir l'offre chez Remake — dès 204 €En assurance-vie : Linxea Avenir 2 (85 % des loyers reversés).

n°3

Epsicap Nano

Epsicap REIM

16,6/20

Frais d'entrée6 %

Distribution 20257,01 %

Capitalisation216 M€

Dette24,8 %

6 % de frais d'entrée, deux fois moins que le modèle classique, et aucune pénalité de sortie. Sa distribution monte chaque année depuis 2022. Elle a atteint 7,01 % en 2025. Son prix de part a été relevé quatre fois depuis 2024, et garde 7,4 % de décote. En contrepartie, elle ne pèse que 216 M€. Ses immeubles sont à 54 % des commerces, et sa dette atteint 24,8 %. Une ligne à placer à côté d'un socle, pas un socle.

Convient plutôt à : Un investisseur qui veut une petite SCPI de commerces en croissance, avec des revalorisations régulières, en complément d'un socle plus gros. Ses 6 % de frais d'entrée sont la moitié du marché.

Convient moins à : Ceux qui cherchent un socle : elle ne pèse que 216 M€. Ses immeubles sont à 54 % des commerces, et sa dette atteint 25 %. Et ceux qui la voudraient en assurance-vie ailleurs que sur Linxea Zen ou Louve Infinity.

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Voir l'offre chez Epsicap REIMCe lien va vers epsicap.fr. Aussi en direct chez Linxea. En assurance-vie : Linxea Zen et Louve Infinity.

À éviter

Primopierre

Praemia REIM

En difficulté : note suspendue

146 937 parts en attente : leurs propriétaires ne trouvent pas d'acheteur sur le marché secondaire, la revente de parts entre épargnants.
Prix de part baissé de 44,7 % depuis 2023. Il est passé de 208 € à 115 €.

Les risques, en chiffres Le détail de la note

Prix de part208 € → 115 €

Depuis sept. 2023−44,7 %

Distribution 20253,62 %

Ordres de vente en attente146 937

Primopierre montre ce que devient une SCPI de bureaux franciliens. Son capital variable est suspendu depuis janvier 2026. Ses parts se sont revendues 31,88 € net vendeur sur le marché secondaire le 24 septembre 2026. Elle compte 94 % de bureaux et 81,7 % d'occupation. Ses 0,78 % de parts en attente ne sont pas une embellie. Depuis mars 2026, seuls les ordres inscrits sur le marché secondaire sont comptés, et non plus les demandes de retrait accumulées jusqu'à fin 2025. Pas une caricature : une SCPI de 35 503 associés.

Pourquoi ce repère : Nous ne renvoyons vers aucune souscription. Ce contre-exemple donne un visage aux trois chiffres qui comptent : dette, occupation, parts en attente.

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Le classement complet présente, dans un tableau, tous les produits que nous notons, sur les mêmes critères.

Voir le classement complet

Comprendre · 11 guides

Comprendre les SCPI

Les guides expliquent ce qu'est le produit, à qui il convient et ce qu'il coûte. Les guides pratiques montrent comment acheter, transférer, démembrer ou transmettre.

Guides pratiques

Guides valables pour tous les produits (épargne de précaution, enveloppes, garanties) : l'index des guides.

Avis · 33

Les avis, du mieux noté au moins bien noté

Une ligne par produit : sa note, pour qui il est fait, et le lien vers l'avis complet.

Produit	Note /20	Frais d'entrée	Taux de distribution 2025	Statut	Convient plutôt à
Iroko ZenAvis · n°1 du podium	17,2 / 20	0 %	7,14 %	Capital variable	Un investisseur qui veut la SCPI sans frais d'entrée la plus grosse et la plus régulière du marché. Il la garde six ans en direct, ou la loge en assurance-vie chez Lucya CNP. Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026.
Remake LiveAvis · n°2 du podium	17,0 / 20	0 %	7,05 %	Capital variable	Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée, dès une part à 204 €, avec du Royaume-Uni et de la logistique. Sa pénalité de sortie s'arrête à cinq ans, un an plus tôt que celle d'Iroko Zen.
Epsicap NanoAvis · n°3 du podium	16,6 / 20	6 %	7,01 %	Capital variable	Un investisseur qui veut une petite SCPI de commerces en croissance, avec des revalorisations régulières, en complément d'un socle plus gros. Ses 6 % de frais d'entrée sont la moitié du marché.
Iroko AtlasAvis · hors podium	16,2 / 20	0 %	9,41 %	Capital variable	Un contribuable imposé qui veut le modèle d'Iroko Zen, sans frais d'entrée, mais avec des loyers tous hors de France. Il dispose d'au moins 5 000 € et garde ses parts six ans ou plus.
Transitions EuropeAvis · en complément du podium	15,6 / 20	12 %	7,6 %	Capital variable	Un investisseur qui veut de l'Europe sans dette et sans France, chez un gestionnaire bancaire, pour huit ans ou plus. En direct, via une plateforme qui rembourse une partie des frais (cashback), ou en assurance-vie sur Spirit 2, qui reverse 100 % des loyers.
Mistral SélectionAvis · n°5 du classement	15,3 / 20	0 %	8,07 %	Capital variable	Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée et sans dette, en zone euro, chez un grand assureur, et qui garde ses parts plus de six ans, le temps que la pénalité de sortie s'éteigne.
Épargne Pierre EuropeAvis · hors podium, pour un usage précis	15,1 / 20	12 %	6,75 %	Capital variable	L'épargnant qui veut programmer des versements en SCPI européennes : une part à 20 € depuis juillet 2026. Zéro dette, 99,8 % d'occupation et une distribution stable à 6,75 %.
Log InAvis · hors podium — jeune SCPI	14,9 / 20	12 %	6,21 %	Capital variable	Un contribuable imposé qui veut de l'immobilier productif européen, locaux d'activités et logistique, sans France, sans bureaux et sans emprunt bancaire, et qui accepte une SCPI jeune pour dix ans ou plus.
Corum OriginAvis · en complément du podium	14,8 / 20	11,96 %	6,5 %	Capital variable	Un investisseur qui veut un socle : la plus grosse et la plus ancienne SCPI diversifiée européenne du marché, jamais sous 6 % depuis 2012. Des loyers mensuels, zéro part en attente, pour dix ans ou plus.
SofidynamicAvis · hors podium	14,4 / 20	2,4 %	9,04 %	Capital variable	Un investisseur qui veut des commerces, en France et aux Pays-Bas, avec peu de frais d'entrée et une part à 320 €. Il garde ses parts huit ans ou plus.
Cœur de RégionsAvis · hors podium	14,2 / 20	12 %	6,2 %	Capital variable	Un investisseur peu imposé qui veut des loyers réguliers tirés de l'immobilier des métropoles régionales, 6,20 % trois ans de suite, sans parts en attente, pour dix ans ou plus.
Cristal RenteAvis · hors podium	14,1 / 20	12 %	5 %	Capital variable	Un épargnant peu imposé qui veut un revenu mensuel stable, 5 % par an depuis 2021, tiré de supermarchés, de magasins de bricolage et de restaurants d'enseignes nationales, pour dix ans ou plus.
ÉlialysAvis · hors podium	13,8 / 20	11,4 %	5,62 %	Capital variable	Un contribuable imposé qui veut une ligne Espagne-Portugal sans loyer français, achetée avec une décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, pour dix ans ou plus.
Osmo ÉnergieAvis · hors podium — jeune SCPI	13,6 / 20	12 %	7 %	Capital variable	Un investisseur qui veut une SCPI européenne sans dette, pleine, engagée sur la réduction des émissions, avec des loyers mensuels, et qui accepte une SCPI jeune pour dix ans ou plus.
Wemo OneAvis · hors podium — jeune SCPI	13,6 / 20	12 %	15,27 %	Capital variable	Un investisseur qui lit les 15,27 % de 2025 comme un effet de lancement — les premiers immeubles achetés quand la SCPI pesait 46 M€ — et qui garde ses parts assez longtemps pour amortir 12 % TTC de frais d'entrée, pour une petite ligne européenne.
ComèteAvis · hors podium, pour un usage précis	13,5 / 20	12 %	9 %	Capital variable	Un investisseur qui veut une ligne de rendement et accepte le risque de change : 9 % distribués en 2025, zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution au-dessus du prix.
ActivImmoAvis · hors podium	13,3 / 20	12,72 %	5,49 %	Capital variable	Un investisseur qui veut de la logistique et des locaux d'activités, sans bureaux et presque sans dette, sur une SCPI de 1,4 Md€ à loyers mensuels, pour dix ans ou plus, peu imposé ou en assurance-vie.
Corum XLAvis · hors podium	12,8 / 20	12 %	5,3 %	Capital variable	Un investisseur déjà exposé à la zone euro qui veut de la diversification hors euro — Royaume-Uni, Pologne, Europe centrale — chez un gestionnaire qui l'assume depuis 2017, pour dix ans ou plus.
Corum EurionAvis · hors podium	12,7 / 20	12 %	5,73 %	Capital variable	Un investisseur qui veut de l'Europe sans risque de change (100 % zone euro), des loyers mensuels, et qui garde ses parts huit ans ou plus. Dès 215 €, le prix d'une part.
Sofidy Europe InvestAvis · hors podium	12,6 / 20	10,8 %	5,41 %	Capital variable	Un contribuable imposé qui veut de l'Europe sans France, avec une distribution qui progresse depuis 2022 et une part à 235 €, et qui garde ses parts huit ans ou plus.
ReasonAvis · hors podium — jeune SCPI	12,4 / 20	12 %	12,9 %	Capital variable	Un investisseur qui lit les 12,90 % de 2025 comme un effet de lancement et veut une petite ligne européenne à ticket libre, 1,03 € la part, dans une SCPI qui aura changé de visage dans trois ans.
Épargne PierreAvis · hors podium	12,3 / 20	12 %	5,28 %	Capital variable	Un épargnant qui veut un revenu régulier adossé à un grand patrimoine français : 411 immeubles, 5,28 % distribués quatre ans de suite. De préférence en assurance-vie, où les loyers ne sont pas imposés chaque année, et pour dix ans ou plus.
UpêkaAvis · hors podium — vigilance	11,9 / 20	0 %	5,71 %	Capital variable	Un investisseur qui accepte le risque d'une très petite SCPI (42 M€) sans frais d'entrée, avec une pénalité de sortie dégressive, et qui parie sur la relocation des deux immeubles vides.
Pierval SantéAvis · hors podium — vigilance	9,2 / 20	10,51 %	4,06 %	Capital variable	Un investisseur qui veut de l'immobilier de santé européen, avec des baux de 14 ans et 1 003 locataires, et qui peut attendre : pas besoin de revendre à court terme, pas d'exigence de rendement au-dessus de 4 %.
Novaxia NeoAvis · hors podium — vigilance	Suspendue	0 %	5,5 %	Capital variable, note suspendue	Un investisseur averti qui accepte une SCPI de bureaux en difficulté, sans frais d'entrée, attend pour entrer que la file de retrait se résorbe ou que le prix s'ajuste, et peut garder ses parts bien au-delà de cinq ans.
PrimopierreAvis · capital suspendu	Suspendue	8,25 %	3,62 %	Capital fermé, note suspendue	Personne à l'achat : le capital est fermé. Cette fiche s'adresse aux associés qui détiennent déjà des parts. Elle les aide à choisir entre garder leurs parts et les vendre sur le marché secondaire, chiffres à l'appui.
PrimovieAvis · capital fermé	Suspendue	10,8 %	4,04 %	Capital fermé, note suspendue	L'associé qui n'a pas besoin de son argent avant plusieurs années : Primovie a distribué 4,04 % en 2025, sur 297 actifs dont 78,7 % de santé et de résidences seniors. Garder, c'est attendre la vente des bureaux plutôt que céder au prix du marché secondaire.
Corum L'ÉpargnePlateformes · distributeur maison	—	—	—	—	L'investisseur qui a choisi une SCPI Corum : le guichet maison, Corum L'Épargne, fonctionne bien, dès une part, avec des loyers mensuels et un service de retrait qui n'a jamais fait attendre.
FortunyPlateformes · plateforme	—	—	—	—	L'épargnant qui veut parler à un conseiller avant de choisir parmi 126 SCPI, et faire au même endroit le crédit, le démembrement ou l'assurance-vie.
France SCPIPlateformes · plateforme	—	—	—	—	L'épargnant qui veut comparer et souscrire au même endroit parmi plus de 60 SCPI, en ligne, avec un conseiller agréé et des solutions de crédit.
LinxeaPlateformes · pour la SCPI en assurance-vie	—	—	—	—	Loger des SCPI dans une assurance-vie : Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers, prélève 0,50 % par an, et achète les parts à la valeur de retrait avec des frais réduits (Épargne Pierre à 8 % au lieu de 12 %, Transitions Europe à 8 % au lieu de 12 %).
Louve InvestPlateformes · plateforme de référence	—	—	—	—	L'investisseur qui souscrit une SCPI à frais d'entrée — Transitions Europe, Comète, Épargne Pierre Europe — et veut en récupérer 3 à 5 % immédiatement, dès 100 €, avec le crédit et le démembrement au même endroit.
Meilleurtaux PlacementPlateformes · pour la SCPI en assurance-vie	—	—	—	—	L'épargnant qui veut tout au même endroit : huit SCPI en direct, SCPI en assurance-vie sur Meilleurtaux Liberté Vie (Spirica, 100 % des loyers), PER, et un conseiller au téléphone.

Comparatifs · 4

Les comparatifs, deux options face à face

Chaque comparatif oppose deux produits ou deux façons d'investir. Il montre, profil par profil, lequel des deux s'en sort le mieux, et ce que la comparaison ne tranche pas.

Simulateurs · 5

Comparer les offres, chiffres à l'appui

Chaque simulateur affiche ses hypothèses et sa formule, et donne le résultat sans demander d'adresse e-mail.

Données

Les données, sur les mêmes critères

Les chiffres de chaque produit, en tables triables et datées, mises à jour à chaque nouveau bulletin trimestriel ou nouvelle grille tarifaire.

Le tableau complet, sur la page du classement

Blog

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