SCPI : comprendre, comparer, choisir en 2026
Notre verdict, en 5 lignes
- Le marché a distribué 4,92 % en 2025 ; les SCPI que nous retenons font 6,5 à 7,6 %, sans part en attente.
- Le choix se joue d'abord sur les frais d'entrée (0 % ou 12 %) face à votre horizon : à moins de six ans, une SCPI sans frais mais avec pénalité de sortie peut coûter plus cher qu'une SCPI à 12 %.
- Les SCPI européennes gardent un avantage fiscal réel : la retenue à la source remplace l'IR français et les 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Le repoussoir existe : Primopierre, −44,7 % sur le prix de part, 2,19 millions de parts en attente fin 2025, puis un marché secondaire à 40 € la part. Les trois chiffres à lire : dette, occupation, parts en attente.
- Chaque page porte la date des données qu'elle lit ; le classement se recalcule à chaque bulletin trimestriel.
Podium SCPI
Neuf SCPI passées au même filtre — frais, rendement réellement distribué, liquidité, qualité du patrimoine, dette — à partir des bulletins du deuxième trimestre 2026. Le classement se recalcule quand nous mettons la base à jour, chaque trimestre.
Iroko Zen
Cinq années au-dessus de 7 %, trois revalorisations de suite, encore 4,3 % de décote sur la valeur de reconstitution. Attention : pénalité de sortie de 6 % avant 6 ans sur les parts émises depuis le 1er septembre 2026.
Pour vous si : Un investisseur qui veut la SCPI sans frais d'entrée la plus grosse et la plus régulière du marché, qui la garde six ans en direct, ou la loge en assurance-vie chez Lucya CNP : Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026.
Transitions Europe
Zéro dette, 99 % d'occupation, 7,6 % ou plus trois ans de suite, première collecte du marché au premier trimestre 2026. Le revers : 238 M€ de trésorerie à investir et cinq mois de jouissance.
Pour vous si : Un investisseur qui veut de l'Europe sans dette et sans France, chez un gestionnaire bancaire, pour huit ans ou plus — en direct via une plateforme à cashback, ou en assurance-vie sur Spirit 2 à 100 % des loyers.
Corum Origin
La plus grosse et la plus ancienne du podium, jamais sous 6 % depuis 2012, zéro part en attente. Mais 60 % de bureaux, un taux d'occupation sous 96 % et pas de revalorisation depuis avril 2022.
Pour vous si : Un investisseur qui veut un socle : la plus grosse et la plus ancienne SCPI diversifiée européenne du marché, jamais sous 6 % depuis 2012, loyers mensuels, zéro part en attente, pour dix ans ou plus.
Primopierre
Ce que devient une SCPI de bureaux franciliens : capital variable suspendu en janvier 2026, parts revendues 40 € sur le marché secondaire en juin, 94 % de bureaux, 81,7 % d'occupation. Ses 0,78 % de parts en attente ne sont pas une embellie : depuis mars 2026, seuls les ordres inscrits sur le marché secondaire sont comptés, contre 11,6 % du capital en attente de retrait fin 2025. Pas une caricature — la deuxième plus grosse SCPI de France il y a trois ans.
Le podium complet ajoute le tableau sur les mêmes critères, les satellites et les podiums par besoin.
Voir le podium completLes autres podiums
Le même classement, restreint à une situation : horizon court, crédit, gros encours, sans frais d'entrée…
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Les avis, du mieux noté au moins bien noté
Une ligne par produit : le score, pour qui c'est fait, et la page complète. Les contrats en gestion pilotée sont comparés entre eux : leurs frais incluent le mandat.
| Produit | Note /20 | Pour vous si |
|---|---|---|
| Iroko ZenAvis · n°1 du podium | 16,7 / 20 | Un investisseur qui veut la SCPI sans frais d'entrée la plus grosse et la plus régulière du marché, qui la garde six ans en direct, ou la loge en assurance-vie chez Lucya CNP : Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026. |
| Transitions EuropeAvis · n°2 du podium | 15,4 / 20 | Un investisseur qui veut de l'Europe sans dette et sans France, chez un gestionnaire bancaire, pour huit ans ou plus — en direct via une plateforme à cashback, ou en assurance-vie sur Spirit 2 à 100 % des loyers. |
| Corum OriginAvis · n°3 du podium | 13,9 / 20 | Un investisseur qui veut un socle : la plus grosse et la plus ancienne SCPI diversifiée européenne du marché, jamais sous 6 % depuis 2012, loyers mensuels, zéro part en attente, pour dix ans ou plus. |
| Épargne Pierre EuropeAvis · satellite du podium | 13,5 / 20 | L'épargnant qui veut programmer des SCPI européennes : une part à 20 € depuis juillet 2026, zéro dette, 99,8 % d'occupation, et une distribution stable à 6,75 %. |
| ComèteAvis · satellite du podium | 13,3 / 20 | Un investisseur qui veut une ligne de rendement et accepte le risque de change : 9 % distribués en 2025, zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution au-dessus du prix. |
| Epsicap NanoAvis · satellite du podium | 13,1 / 20 | Un investisseur qui veut une petite SCPI de commerces en croissance, à 6 % de frais d'entrée — la moitié du marché —, avec des revalorisations régulières, en complément d'un socle plus gros. |
| Remake LiveAvis · l'alternative sans frais | 13,0 / 20 | Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée, dès une part à 204 €, avec du Royaume-Uni et de la logistique, et une pénalité de sortie qui s'arrête à cinq ans — un an plus tôt qu'Iroko Zen. |
| Corum EurionAvis · hors podium | 12,5 / 20 | Un investisseur qui veut de l'Europe sans risque de change (100 % zone euro), des loyers mensuels, et qui garde ses parts huit ans ou plus. Dès 215 €, une part. |
| ActivImmoAvis · hors podium | 11,9 / 20 | Un investisseur qui veut de la logistique et des locaux d'activités, sans bureaux et presque sans dette, sur une SCPI de 1,4 Md€ à loyers mensuels, pour dix ans ou plus, peu imposé ou en assurance-vie. |
| Log InAvis · hors podium — trop jeune | 11,6 / 20 | Un contribuable imposé qui veut de l'immobilier productif européen, locaux d'activités et logistique, sans France, sans bureaux et sans emprunt bancaire, et qui accepte une SCPI jeune pour dix ans ou plus. |
| Mistral SélectionAvis · hors podium — trop jeune | 11,6 / 20 | Un investisseur qui veut une SCPI sans frais d'entrée et sans dette, en zone euro, chez un grand assureur, et qui garde ses parts plus de six ans, le temps que la pénalité de sortie s'éteigne. |
| Cœur de RégionsAvis · hors podium | 11,3 / 20 | Un investisseur peu imposé qui veut des loyers réguliers tirés de l'immobilier des métropoles régionales, 6,20 % trois ans de suite, sans parts en attente, pour dix ans ou plus. |
| Corum XLAvis · hors podium | 11,3 / 20 | Un investisseur déjà exposé à la zone euro qui veut de la diversification hors euro — Royaume-Uni, Pologne, Europe centrale — chez un gestionnaire qui l'assume depuis 2017, pour dix ans ou plus. |
| Sofidy Europe InvestAvis · hors podium | 11,3 / 20 | Un contribuable imposé qui veut de l'Europe sans France, avec une distribution qui progresse depuis 2022 et une part à 235 €, et qui garde ses parts huit ans ou plus. |
| Épargne PierreAvis · hors podium | 11,0 / 20 | Un épargnant qui veut un revenu régulier adossé à un grand patrimoine français, 411 immeubles et 5,28 % quatre ans de suite, de préférence en assurance-vie, où les loyers ne sont pas imposés chaque année, pour dix ans ou plus. |
| Osmo ÉnergieAvis · hors podium — trop jeune | 10,6 / 20 | Un investisseur qui veut une SCPI européenne sans dette, pleine, engagée sur la réduction des émissions, avec des loyers mensuels, et qui accepte une SCPI jeune pour dix ans ou plus. |
| Cristal RenteAvis · hors podium | 10,5 / 20 | Un épargnant peu imposé qui veut un revenu mensuel stable, 5 % par an depuis 2021, tiré de supermarchés, de magasins de bricolage et de restaurants d'enseignes nationales, pour dix ans ou plus. |
| Wemo OneAvis · hors podium — trop jeune | 9,7 / 20 | Un investisseur qui lit les 15,27 % de 2025 comme un effet de base — les premiers immeubles achetés quand la SCPI pesait 46 M€ — et qui garde ses parts assez longtemps pour amortir 12 % TTC de frais d'entrée, pour une petite ligne européenne. |
| ÉlialysAvis · hors podium | 9,1 / 20 | Un contribuable imposé qui veut une ligne Espagne-Portugal sans loyer français, achetée avec une décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, pour dix ans ou plus. |
| ReasonAvis · hors podium — trop jeune | 9,1 / 20 | Un investisseur qui lit les 12,90 % de 2025 comme un effet de base et veut une petite ligne européenne à ticket libre, 1,03 € la part, dans une SCPI qui aura changé de visage dans trois ans. |
| Pierval SantéAvis · hors podium — vigilance | 8,5 / 20 | Un investisseur qui veut de l'immobilier de santé européen, avec des baux de 14 ans et 1 003 locataires, et qui peut attendre : pas besoin de revendre à court terme, pas d'exigence de rendement au-dessus de 4 %. |
| Novaxia NeoAvis · hors podium — vigilance | 8,0 / 20 | Un investisseur averti qui accepte une SCPI de bureaux en difficulté, sans frais d'entrée, attend pour entrer que la file de retrait se résorbe ou que le prix s'ajuste, et peut garder ses parts bien au-delà de cinq ans. |
| UpêkaAvis · hors podium — vigilance | 7,9 / 20 | Un investisseur qui accepte le risque d'une très petite SCPI (42 M€) sans frais d'entrée, avec une pénalité de sortie dégressive, et qui parie sur la relocation des deux immeubles vides. |
| PrimovieAvis · capital fermé | 7,1 / 20 | L'associé qui n'a pas besoin de son argent avant plusieurs années : Primovie a distribué 4,04 % en 2025, sur 297 actifs dont 78,7 % de santé et de résidences seniors. Garder, c'est attendre la vente des bureaux plutôt que céder au prix du marché secondaire. |
| Corum L'ÉpargnePlateformes · distributeur maison | — | L'investisseur qui a choisi une SCPI Corum : il n'y a qu'un guichet — Corum L'Épargne — et il fonctionne bien, dès une part, avec des loyers mensuels et un service de retrait qui n'a jamais fait attendre. |
| LinxeaPlateformes · pour la SCPI en AV | — | Loger des SCPI dans une assurance-vie : Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers, prélève 0,50 % par an, et achète les parts à la valeur de retrait avec des frais réduits (Épargne Pierre à 8 % au lieu de 10 %, Transitions Europe à 8 % au lieu de 12 %). |
| Louve InvestPlateformes · plateforme de référence | — | L'investisseur qui souscrit une SCPI à frais d'entrée — Transitions Europe, Comète, Épargne Pierre Europe — et veut en récupérer 3 à 5 % immédiatement, dès 100 €, avec le crédit et le démembrement au même endroit. |
| Meilleurtaux PlacementPlateformes · pour la SCPI en AV | — | L'épargnant qui veut tout au même endroit : SCPI en direct avec un cashback sur une sélection, SCPI en assurance-vie sur Meilleurtaux Liberté Vie (Spirica, 100 % des loyers), PER, et un conseiller au téléphone. |
Les duels
Deux produits, un verdict, ce que le duel ne tranche pas.
Voir les 5 duels
Corum Origin ou Comète
Corum Origin pour un socle. Comète pour une ligne de rendement, en connaissance du change.
Iroko Zen ou Remake Live
Iroko Zen pour la plupart des cas. Remake Live si vous tenez dix ans et voulez du Royaume-Uni.
Louve Invest ou Corum Origin
Louve Invest pour toute SCPI à frais d'entrée qu'elle distribue. En direct pour les SCPI sans frais et pour Corum.
Iroko Zen ou Transitions Europe
Sans frais si vous tenez six ans. Avec frais si vous tenez douze. Entre les deux, le calcul.
Iroko Zen ou Linxea Spirit 2
SCPI pour la part que vous pouvez immobiliser dix ans. Fonds euros pour le reste, et pour dormir.
Les parcours
Quand la question n'est pas « lequel » mais « comment » : ouvrir, transférer, répartir.
Les données vivantes
Les tables brutes, triables, datées, refaites à chaque bulletin.
Les données du vertical
| SCPI | Prix | Frais d'entrée | TD 2025 | TD 2024 | Capi. | Dette | TOF | Parts en attente | Jouissance | Sortie anticipée | En AV chez | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 205 € | 0 % | 7,14 % | 7,32 % | 1,61 Md€ | 24,5 % | 96,9 % | 0 | 4e mois | 6 % avant 6 ans | Lucya CNP | 16,7 |
| Transitions Europe | 202 € | 12 % | 7,60 % | 8,25 % | 1,38 Md€ | 0 % | 99 % | 0 | 6e mois | aucune | Linxea Spirit 2, Linxea Avenir 2 | 15,4 |
| Corum Origin | 1 135 € | 11,96 % | 6,50 % | 6,05 % | 4,04 Md€ | source secondaire (MeilleureSCPI, Louve Invest), à confirmer sur un document Corum | 95,8 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life | 13,9 |
| Comète | 250 € | 12 % | 9,00 % | 11,18 % | 787 M€ | 0 % | 99,6 % | 0 | 6e mois | aucune | — | 13,3 |
| Épargne Pierre Europe | 20 € | 12 % | 6,75 % | 6,75 % | 702 M€ | 0 % | 99,8 % | 0 | 6e mois | aucune | — | 13,5 |
| Epsicap Nano | 257 € | 6 % | 7,01 % | 6,55 % | 216 M€ | 24,8 % | 97,9 % | 0 | 5e mois | aucune | Linxea Zen | 13,1 |
| Remake Live | 204 € | 0 % | 7,05 % | 7,50 % | 904 M€ | 27,2 % | 98,9 % | 0 | 4e mois | 5 % avant 5 ans | Linxea Avenir 2, Linxea Vie | 13,0 |
| Corum Eurion | 215 € | 12 % | 5,73 % | 5,53 % | 1,53 Md€ | n.c. | 99,92 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life | 12,5 |
| Upêka | 206 € | 0 % | 5,71 % | 7,96 % | 42 M€ | 11,1 % | 66,8 % | 0 | 4e mois | 6 % → 0 % sur 6 ans | — | 7,9 |
| Primopierre | 115 € | 8,25 % | 3,62 % | n.c. | 832 M€ | ratio ASPIM au 30/06/2026 | 81,7 % | 146 937 | capital fixe | secondaire à 40 € | — | 2,6 |
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