Corum Origin : avis 2026, rendement net réel et pour qui

6,05 % en 2024, 6,50 % en 2025 : une distribution qui remonte, à contre-courant du marché, sur un patrimoine constitué avant la hausse des taux. Corum affiche 6 % d'objectif pour Origin, sous les 6,50 % de 2025 : la maison préfère un objectif de long terme tenu, et Origin le tient depuis quatorze ans.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 1 090 € fin 2019 à 1 135 € fin 2025 (+4,1 %). Fin 2025, le prix était 3,5 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −7,4 % à −1,0 %.

Le modèle Corum, identique à Eurion : on paie à l'entrée, on ne paie rien à la sortie, pas de pénalité. Sur un horizon de dix ans et plus, ces 11,96 % coûtent 1,2 point par an ; sur cinq ans, 2,4 points — c'est là que les SCPI sans frais reprennent l'avantage.

170 immeubles dans treize pays, tous en zone euro : Pays-Bas 27 %, Italie 16 %, Irlande 12 %, Espagne et Finlande 9 % chacune, la France 7 % seulement. Les deux chiffres qui pèsent dans la note sont ailleurs : 60 % de bureaux et un taux d'occupation financier de 95,8 %, le plus faible des trois SCPI du podium. Sur un patrimoine de 4 Md€ et des centaines de locataires, la dispersion compense en partie ce que la concentration sectorielle coûte.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Corum AM confirme ce que la fiche montre depuis des années : 4,04 Md€ de capitalisation, la plus grosse SCPI de notre base, zéro part en attente, des loyers versés chaque mois, un prix de part à 1 135 € inchangé depuis avril 2022. Le taux d'occupation financier est à 95,8 %, le plus bas du podium, et le patrimoine reste à 60 % en bureaux. La valeur de retrait est de 999,21 €, la valeur de reconstitution de 1 175,66 €, 3,5 % au-dessus du prix de part ; l'endettement, 6 %, vient de sources secondaires et reste à confirmer sur un document Corum. Les acomptes bruts et nets d'Origin manquent encore à notre base : c'est la ligne que j'irai chercher en priorité dans le prochain bulletin.

Je ne détiens pas de parts de cette SCPI. Sa note, 13,9 sur 20, est la plus contrastée du podium : 19 en liquidité, 16 en rendement, 14 en gestion, mais 10 en frais et 11 en patrimoine. On n'achète pas Corum Origin pour son rendement, 6,50 % en 2025, au-dessus des 4,92 % du marché mais sous les 7,14 % et 7,60 % de ses voisines de podium ; on l'achète pour quatorze exercices sans passer sous 6 %, une capitalisation de 4 Md€ qui a absorbé toutes les demandes de retrait, et des loyers mensuels.

Ce qui me retient tient en deux chiffres. 60 % de bureaux, dans le segment qui a perdu de la valeur depuis 2022 ; et un prix figé depuis avril 2022. La valeur de reconstitution, 1 175,66 €, le place 3,5 % en dessous : pas de surcote aujourd'hui, mais une marge mince si les expertises de bureaux baissent encore. Origin n'a pas suivi le mouvement de baisse des SCPI de bureaux ; force du patrimoine ou question en suspens, je la garde ouverte, et le patrimoine vaut 11 pour cela. Les 11,96 % de frais d'entrée, eux, sont le modèle Corum assumé : vingt-deux mois de loyers, puis plus rien, jamais de pénalité.

Le socle, 40 000 €, 35 parts, imposé à 30 %, horizon quinze ans. Les frais d'entrée sont absorbés au bout de deux ans sur un horizon de quinze ; ensuite, la SCPI ne coûte rien à garder.

Le retraité qui veut un revenu mensuel, 100 000 €, 88 parts, horizon dix ans et plus. À 6,50 %, 6 490 € par an, un peu plus de 540 € par mois avant fiscalité ; 7 % seulement des loyers sont français et imposés à sa tranche, le reste supporte une retenue à la source que notre base ne chiffre pas encore.

L'acheteur à crédit, 50 000 € sur quinze ans. Des loyers mensuels alignés sur les échéances et quatorze ans d'historique ; mais six mois de jouissance, donc six mensualités sans loyer, et 11,96 % qui partent le premier jour. Notre page sur les SCPI à crédit pose les conditions.

Pas pour l'épargne programmée : 1 135 € la part et 11,96 % à chaque versement. Pas pour un horizon inférieur à cinq ans. Et pas pour qui ne veut pas de bureaux, ou veut du rendement d'abord : ActivImmo, sans aucun bureau, a distribué 5,49 % en 2025 ; Transitions Europe, un point de plus sans dette.

Le taux d'occupation, 95,8 %. Sous 95 %, la note de patrimoine passe sous 11, et le podium se rejoue avec Comète, à 13,3.

Le prix et la valeur de reconstitution. Aucun mouvement du prix depuis avril 2022, pour une reconstitution publiée à 1 175,66 €, 3,5 % au-dessus. Une reconstitution qui repasserait sous 1 135 € confirmerait ma réserve sur les bureaux ; un écart qui se creuse vers le haut la lèverait.

La distribution 2026. 6,05 % puis 6,50 % : la remontée de 2025 doit se confirmer pour que la note de rendement, 16, tienne face à des voisines au-dessus de 7 %.

Dans la même maison, Eurion coûte 215 € la part contre 1 135 €, 12 % à l'entrée contre 11,96 %, et distribue moins : 5,73 % en 2025 contre 6,50 %, 154 € par an d'écart pour 20 000 €, avec un objectif 2026 ramené à 4,5 % quand Origin vise 6 %. Eurion a pour elle 99,92 % d'occupation, 100 % zone euro et un prix 3,3 % sous sa valeur de reconstitution, à peu près comme Origin (3,5 %) ; elle a 73 % de bureaux, encore plus qu'Origin. Vingt-cinq mois de loyers pour amortir contre vingt-deux.

Les deux s'achètent au même guichet, Corum L'Épargne, sans remise nulle part, et ne se logent qu'en assurance-vie dans Corum Life. Mon arbitrage : Origin pour le rendement et l'historique, Eurion pour le petit ticket et la zone euro pure. Et devant les deux, Transitions Europe, 7,60 % sans dette pour 202 € la part.