Corum Origin : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20217,03 %
• 20226,88 %
• 20236,06 %
• 20246,05 %
• 20256,50 %
• Objectif 20266,00 %
• Marché 20254,92 %

6,05 % en 2024, 6,50 % en 2025 : une distribution qui remonte, à contre-courant du marché, sur un patrimoine constitué avant la hausse des taux. Corum affiche 6 % d'objectif pour Origin, sous les 6,50 % de 2025 : la maison préfère un objectif de long terme tenu, et Origin le tient depuis quatorze ans.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2019, le prix de souscription était de 1 090 €. Fin 2025, il était de 1 135 €. Il a donc varié de +4,1 %. Fin 2025, le prix était 3,5 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 7 années. Sur ces années, l'écart a varié de −7,4 % à −1,0 %.

Le modèle Corum, identique à Eurion : on paie à l'entrée, on ne paie rien à la sortie, pas de pénalité. Sur un horizon de dix ans et plus, ces 11,96 % coûtent 1,2 point par an ; sur cinq ans, 2,4 points — c'est là que les SCPI sans frais reprennent l'avantage.

170 immeubles dans treize pays, tous en zone euro : Pays-Bas 27 %, Italie 16 %, Irlande 12 %, Espagne et Finlande 9 % chacune, la France 7 % seulement. Dans la note de patrimoine, 15, ses 60 % de bureaux lui coûtent un point ; son endettement de 6 % et ses treize pays lui en rapportent quatre. Son taux d'occupation financier, 95,8 %, est plus bas que celui des trois SCPI du podium. Sur un patrimoine de 4 Md€ et des centaines de locataires, la dispersion compense en partie ce que la concentration sectorielle coûte.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Corum AM confirme ce que la fiche montre depuis des années : 4,04 Md€ de capitalisation, la plus grosse des SCPI que nous analysons, zéro part en attente, des loyers versés chaque mois, un prix de part à 1 135 € inchangé depuis avril 2022. Le taux d'occupation financier est à 95,8 %, plus bas que celui des trois SCPI du podium, et le patrimoine reste à 60 % en bureaux. La valeur de retrait est de 999,21 €, la valeur de reconstitution de 1 186,30 € au 30 juin 2026 (bulletin du troisième trimestre), 4,5 % au-dessus du prix de part ; l'endettement, 6 %, vient de sources secondaires et reste à confirmer sur un document Corum. Le bulletin du troisième trimestre donne le dividende brut : 18,25 € par part, dont 1,60 € tirés de ventes d'immeubles. Le montant net pour un épargnant français nous manque encore.

Je ne détiens pas de parts de cette SCPI. Sa note, 14,8 sur 20, la place hors du podium, en complément. Elle obtient 20 sur la possibilité de revendre : aucune part en attente, aucune pénalité de sortie. Elle obtient 15 en gestion et transparence, pour quatorze ans d'historique et un objectif de distribution publié. Elle perd sur les frais d'entrée, 10 pour 11,96 %. Son rendement obtient 15 : 6,2 % distribués en moyenne de 2023 à 2025, sans hausse du prix de part depuis avril 2022.

On n'achète pas Corum Origin pour son rendement, 6,50 % en 2025, au-dessus des 4,92 % du marché mais sous les 7,14 % d'Iroko Zen et les 7,01 % d'Epsicap Nano. On l'achète pour quatorze exercices sans passer sous 6 %, une capitalisation de 4 Md€ qui a absorbé toutes les demandes de retrait, et des loyers mensuels.

Ce qui me retient tient en deux chiffres. 60 % de bureaux, dans le segment qui a perdu de la valeur depuis 2022 ; et un prix figé depuis avril 2022. La valeur de reconstitution, 1 186,30 € au 30 juin 2026, le place 4,3 % en dessous : pas de surcote aujourd'hui, mais une marge mince si les expertises de bureaux baissent encore. Origin n'a pas suivi le mouvement de baisse des SCPI de bureaux ; force du patrimoine ou question en suspens, je la garde ouverte. La règle de notation, elle, ne retire qu'un point pour ces bureaux. Les 11,96 % de frais d'entrée, eux, sont le modèle Corum assumé : vingt-deux mois de loyers, puis plus rien, jamais de pénalité.

Le socle, 40 000 €, 35 parts, imposé à 30 %, horizon quinze ans. Les frais d'entrée sont absorbés au bout de deux ans sur un horizon de quinze ; ensuite, la SCPI ne coûte rien à garder.

Le retraité qui veut un revenu mensuel, 100 000 €, 88 parts, horizon dix ans et plus. À 6,50 %, 6 490 € par an, un peu plus de 540 € par mois avant fiscalité ; 7 % seulement des loyers sont français et imposés à sa tranche, le reste supporte une retenue à la source que nous ne chiffrons pas encore.

L'acheteur à crédit, 50 000 € sur quinze ans. Des loyers mensuels alignés sur les échéances et quatorze ans d'historique ; mais un premier loyer au 6e mois seulement, donc cinq mensualités sans loyer, et 11,96 % qui partent le premier jour. Notre page sur les SCPI à crédit pose les conditions.

Pas pour l'épargne programmée : 1 135 € la part et 11,96 % à chaque versement. Pas pour un horizon inférieur à cinq ans. Et pas pour qui ne veut pas de bureaux, ou veut du rendement d'abord : ActivImmo, sans aucun bureau, a distribué 5,49 % en 2025 ; Transitions Europe, un point de plus sans dette.

Le taux d'occupation, 95,8 %. Sous 95 %, elle perdrait deux points sur la qualité du patrimoine.

Le prix et la valeur de reconstitution. Aucun mouvement du prix depuis avril 2022, pour une reconstitution publiée à 1 186,30 € au 30 juin 2026, 4,5 % au-dessus. Une reconstitution qui repasserait sous 1 135 € confirmerait ma réserve sur les bureaux ; un écart qui se creuse vers le haut la lèverait.

La distribution 2026. 6,06 % en 2023, 6,05 % en 2024, puis 6,50 % : la remontée de 2025 doit se confirmer pour que la note de rendement tienne.

Dans la même maison, Eurion coûte 215 € la part contre 1 135 €, 12 % à l'entrée contre 11,96 %, et distribue moins : 5,73 % en 2025 contre 6,50 %, 154 € par an d'écart pour 20 000 €, avec un objectif 2026 ramené à 4,5 % quand Origin vise 6 %. Eurion a pour elle 99,92 % d'occupation, 100 % zone euro et un prix 3,3 % sous sa valeur de reconstitution, à peu près comme Origin (3,5 %) ; elle a 73 % de bureaux, encore plus qu'Origin. Vingt-cinq mois de loyers pour amortir contre vingt-deux.

Les deux s'achètent chez Corum L'Épargne ou sur la plateforme Louve Invest, sans remise nulle part, et ne se logent en assurance-vie que dans Corum Life et Louve Infinity, deux contrats du même assureur. Origin convient mieux si l'on cherche le rendement et l'historique, Eurion si l'on veut un petit ticket et la seule zone euro. Notre note place Transitions Europe devant les deux : 7,60 % sans dette, pour 202 € la part.