Corum Eurion : combien de temps pour rembourser 25,80 € de frais par part

Raisonner par part rend les frais concrets. Une part de Corum Eurion : 215 € à l'achat, 189,20 € à la revente le même jour. La différence, 25,80 €, est ce que vous payez pour entrer.

Le remboursement

À 5,73 % de distribution, une part rapporte 12,32 € par an, un peu plus d'un euro par mois. Les 25,80 € sont récupérés en 25 mois. Avec l'objectif 2026 de 4,5 % (9,68 € par an), 32 mois. Ce n'est qu'à partir de là que la SCPI commence à vous rapporter quelque chose. Sur 10 000 €, ce sont 46 parts (9 890 €), 1 187 € de frais et 567 € de loyers par an à 5,73 %, 445 € à 4,5 %.

Le délai réel commence plus tard

Le compte ci-dessus démarre au premier loyer. Or Corum Eurion entre en jouissance le sixième mois : cinq mois sans rien percevoir, qui s'ajoutent. Depuis la date de souscription, 25 mois deviennent 30, et 32 deviennent 37. Puis la retenue à la source sur les loyers étrangers (16 % sur le dernier acompte) réduit ce qui vous arrive : 12,32 € brut font 10,35 € nets perçus, et le délai net passe à 30 mois depuis le premier loyer — 35 depuis la souscription. En contrepartie, cette retenue tient lieu, pour l'essentiel, d'impôt français sur cette part des loyers : le délai net perçu est plus long, mais il n'y a pas grand-chose à en retrancher ensuite.

Ce que le calcul ne dit pas

Il suppose que la valeur de retrait ne bouge pas. Corum n'a pas revalorisé Eurion depuis juillet 2022 alors que la valeur de reconstitution (222,12 €) dépasse le prix de 3,2 % : une revalorisation raccourcirait le délai ; une baisse l'allongerait. Ordre de grandeur : la dernière hausse, en juillet 2022, a fait passer la part de 210 à 215 €. Une hausse identique relèverait la valeur de retrait d'environ 4,40 € et raccourcirait le délai de quatre mois. L'inverse est vrai dans les mêmes proportions.

Dans la même maison

Corum Origin : 1 135 € la part, 11,96 % de frais, soit 135,75 €, remboursés par 6,5 % de distribution (73,78 € par an) en 22 mois. Trois mois de moins qu'Eurion, pour une SCPI qui a servi 6 % ou plus quatorze années de suite. Le ticket d'entrée est cinq fois plus élevé, la question par part est la même.

Le bon horizon

Huit ans au moins : trois pour rembourser l'entrée, cinq pour que la SCPI batte un fonds euros net. À huit ans, les 12 % d'entrée pèsent 1,5 point par an, retirés d'une distribution de 4,5 à 5,73 % : il reste 3 à 4,2 points, avant retenue. À trois ans, 4 points par an : il reste 0,5 à 1,7 point, moins qu'un fonds euros. C'est le « pour qui » de notre avis, et la raison de son 9 / 20 sur le critère frais. Le simulateur de rendement net refait ce calcul, délai de jouissance et retenue à la source compris, pour chaque SCPI de la base, à votre tranche et sur votre durée.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 22 juin 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.