Corum Eurion : avis 2026, rendement net réel et pour qui

Toujours au-dessus du marché, jamais au niveau des jeunes SCPI sans frais. Le point qui compte est la ligne orange : Corum a ramené son objectif 2026 à 4,5 %, contre 5,73 % réalisé en 2025. Les deux premiers acomptes de 2026 (2,88 € puis 2,75 € brut par part) sont cohérents avec cet objectif, pas avec le passé.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 200 € fin 2020 à 215 € fin 2025 (+7,5 %). Fin 2025, le prix était 3,2 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 6 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −9,5 % à −3,2 %.

Corum ne cache rien : c'est le modèle historique — on paie à l'entrée, on ne paie pas à la sortie. Il est simplement moins bon pour un horizon court que le modèle sans frais d'entrée, et meilleur pour qui veut pouvoir sortir n'importe quand après huit ans sans pénalité.

Le taux d'occupation de 99,92 % est remarquable, mais il ne dit rien du jour où un bail de bureaux se renégocie. Les deux acquisitions du trimestre (Apeldoorn, 26,1 M€ à 7,7 % ; La Haye, 51,8 M€) sont encore des bureaux néerlandais. Le contraste avec Primopierre — 94 % de bureaux, prix divisé par deux — n'est pas une prédiction, c'est la raison pour laquelle ce critère pèse 20 % de notre note.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026, arrêté au 30 juin, décrit une SCPI stable et peu collectante : 27,5 M€ de collecte nette sur le trimestre, 1,8 % d'une capitalisation de 1,53 Md€, quand Iroko Zen en collectait 106. Le patrimoine compte 54 immeubles et 129 locataires, des baux de 6,4 ans en moyenne, un taux d'occupation de 99,92 %, zéro part en attente. L'acompte du trimestre est de 2,75 € brut par part, 2,31 € net après 16 % de retenue étrangère, après 2,88 € au premier trimestre : 5,63 € sur le semestre, soit 5,24 % en rythme annuel sur une part à 215 €. La valeur de reconstitution, 222,12 €, dépasse le prix de 3,3 % ; la valeur de retrait reste à 189,20 €.

Je ne détiens pas de parts de Corum Eurion. Rien n'est cassé dans cette SCPI, et sa note de 12,5 sur 20 ne dit pas le contraire : 17 en liquidité, 15 en gestion pour une maison qui n'a jamais fait attendre un retrait. Ce sont les trois autres critères qui la tiennent hors du podium : 9 en frais, pour 12 % à l'entrée et une valeur de retrait à −12 % dès le premier jour ; 12 en rendement, pour 5,73 % en 2025 et un objectif 2026 ramené à 4,5 % ; 12 en patrimoine, pour 73 % de bureaux.

Mon problème avec Eurion est arithmétique. Pour la même porte à 12 %, Transitions Europe distribuait 7,60 % en 2025 ; à 4,5 % d'objectif, les frais d'entrée d'Eurion représentent trente-deux mois de loyers. Le semestre, à 5,24 % en rythme annuel, fait mieux que l'objectif et moins que tout le podium. Ce que l'on achète ici, c'est une zone euro pure, des loyers mensuels, une part à 215 € et un gestionnaire de quatorze ans : des qualités réelles, pour un prix d'entrée que la distribution ne justifie plus.

Le petit ticket, une part à 215 € pour commencer puis quelques parts par an, horizon dix ans, imposé à 30 %. Les 12 % s'amortissent en un peu plus de deux ans au taux de 2025, et il n'y a aucune pénalité à sortir ensuite.

Le contribuable imposé à 41 % qui refuse tout change, 30 000 €, horizon dix ans. 100 % du patrimoine en zone euro, 81 % hors de France : les loyers de cette fraction échappent au barème et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, les 19 % français les subissent.

Celui qui veut pouvoir sortir n'importe quand après huit ans, 60 000 €, sans pénalité et sans file d'attente.

Pas pour un horizon inférieur à cinq ans : la valeur de retrait, 189,20 €, est le prix réel de la sortie. Pas pour qui veut du rendement : Transitions Europe fait 1,87 point de mieux au même prix d'entrée. Et pas pour qui fuit les bureaux ; à note voisine, 11,9, ActivImmo a le profil inverse, zéro bureau, de la logistique et des locaux d'activités, et 5,49 % de distribution en 2025.

Les acomptes du second semestre. L'objectif de 4,5 % correspond à 2,42 € par trimestre ; le deuxième trimestre a servi 2,75 €. Si les deux suivants tiennent ce niveau, l'année finit vers 5,1 % et la note de rendement remonte ; s'ils rejoignent 2,42 €, elle reste à 12.

Le prix face à la reconstitution. 215 € contre 222,12 €, un écart de 3,3 % qui n'a pas bougé depuis juillet 2022. Une revalorisation effacerait une partie de la critique sur les frais ; une reconstitution qui passe sous le prix ouvrirait la question inverse.

Les bureaux, 73 % sur 54 immeubles. Un seul bail renégocié à la baisse pèse.

Même entrée, 12 %, mêmes six mois de jouissance, mêmes loyers mensuels. Ensuite tout diverge : 7,60 % contre 5,73 % en 2025, 374 € par an pour 20 000 €, 3 740 € sur dix ans à distribution constante ; zéro dette ; aucun immeuble en France, contre 19 % ici, donc aucun loyer au barème ; 1 010 € de ticket d'entrée contre 215 €. Transitions Europe s'achète avec 3 % de remise ou dans Spirit 2 à 8 % de frais ; Eurion ne s'achète qu'au guichet de Corum L'Épargne, sans remise, et ne se loge qu'en assurance-vie dans Corum Life.

Eurion garde deux arguments : 99,92 % d'occupation contre 99 %, et une trésorerie entièrement investie là où Transitions Europe porte 238 M€ en attente d'immeubles. Ce n'est pas assez pour 1,87 point par an. Dans la même maison, Corum Origin, 6,50 % pour 1 135 € la part, est celle que je retiens plutôt qu'Eurion.