Corum Eurion : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20216,12 %
• 20226,47 %
• 20235,67 %
• 20245,53 %
• 20255,73 %
• Objectif 20264,50 %
• Marché 20254,92 %

Toujours au-dessus du marché, jamais au niveau des jeunes SCPI sans frais. Le point qui compte est la ligne orange : Corum a ramené son objectif 2026 à 4,5 %. En 2025, la SCPI avait distribué 5,73 %.

En 2026, Corum a déjà versé deux acomptes, les versements de chaque trimestre. Le premier était de 2,88 € brut par part, le second de 2,75 €. Ils sont cohérents avec le nouvel objectif, pas avec le passé.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2020, le prix de souscription était de 200 €. Fin 2025, il était de 215 €. Il a donc varié de +7,5 %. Fin 2025, le prix était 3,2 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 6 années. Sur ces années, l'écart a varié de −9,5 % à −3,2 %.

Corum ne cache rien : c'est le modèle historique. On paie à l'entrée, on ne paie pas à la sortie. Ce modèle est moins bon pour un horizon court que celui des SCPI sans frais d'entrée. Il est meilleur pour qui veut pouvoir sortir n'importe quand après huit ans, sans pénalité.

Le taux d'occupation de 99,92 % est remarquable. Mais il ne dit rien du jour où un bail de bureaux se renégocie. Les deux immeubles achetés ce trimestre sont encore des bureaux, aux Pays-Bas :

• à Apeldoorn, pour 26,1 M€, avec un rendement à l'achat de 7,7 % ;
• à La Haye, pour 51,8 M€.

Primopierre, une SCPI de bureaux d'Île-de-France, offre un contraste. Elle compte 94 % de bureaux, et son prix de part a baissé de 44,7 %. Ce contraste n'est pas une prédiction. C'est la raison pour laquelle la qualité du patrimoine pèse 20 % de notre note.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026, arrêté au 30 juin, décrit une SCPI stable, qui attire peu d'argent neuf.

• Sa collecte nette, c'est-à-dire l'argent versé par les nouveaux épargnants moins les retraits, est de 27,5 M€ sur le trimestre.
• C'est 1,8 % de sa capitalisation, la valeur de toutes ses parts, qui atteint 1,53 Md€.
• Au même trimestre, Iroko Zen, une SCPI sans frais d'entrée, en collectait 106.
• Le patrimoine compte 54 immeubles et 129 locataires.
• Les baux durent 6,4 ans en moyenne.
• Le taux d'occupation est de 99,92 %, et aucune part n'attend d'acheteur.

Ce que touche l'associé, par part :

• l'acompte du deuxième trimestre est de 2,75 € brut ;
• après 16 % de retenue étrangère, il en reste 2,31 € net ;
• l'acompte du premier trimestre était de 2,88 € ;
• le semestre fait donc 5,63 € ;
• sur une part à 215 €, cela donne 5,24 % en rythme annuel.

La valeur de reconstitution, 222,12 €, dépasse le prix de 3,3 %. La valeur de retrait reste à 189,20 €.

Je ne détiens pas de parts de Corum Eurion. Rien n'est cassé dans cette SCPI, et sa note de 12,7 sur 20 ne dit pas le contraire. Elle obtient 20 sur la possibilité de revendre : aucune part en attente, aucune pénalité de sortie. Elle obtient 14 en gestion et transparence. Son endettement, la part du patrimoine financée à crédit, est de 18,0 % fin 2025 selon le rapport annuel.

Trois critères la tiennent hors du podium. En frais d'entrée, 10, pour 12 % à la souscription. Sa valeur de retrait est donc à −12 % dès le premier jour. En rendement, 11 : la règle retient le rythme de l'acompte du deuxième trimestre 2026, plus bas que la moyenne des trois derniers exercices. En qualité du patrimoine, 10 : les bureaux, 73 % du patrimoine, lui retirent cinq points ; l'occupation, l'endettement et la diversité des pays lui en rendent autant.

Mon problème avec Eurion est arithmétique. Transitions Europe, une SCPI européenne sans dette, prend les mêmes 12 % de frais d'entrée. Elle a distribué 7,60 % en 2025. Avec l'objectif de 4,5 %, les frais d'entrée d'Eurion représentent trente-deux mois de loyers. Le semestre, à 5,24 % en rythme annuel, fait mieux que l'objectif et moins que tout le podium.

Ce que l'on achète ici, c'est une zone euro pure, des loyers mensuels, une part à 215 € et un gestionnaire de quatorze ans. Ce sont des qualités réelles, pour un prix d'entrée que la distribution ne justifie plus.

Le petit ticket, une part à 215 € pour commencer puis quelques parts par an, horizon dix ans, imposé à 30 %. Les 12 % s'amortissent en un peu plus de deux ans au taux de 2025, et il n'y a aucune pénalité à sortir ensuite.

Le contribuable imposé à 41 % qui refuse tout change, 30 000 €, horizon dix ans. 100 % du patrimoine est en zone euro, et 81 % hors de France. Les loyers de ces 81 % échappent au barème de l'impôt sur le revenu et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Ceux des 19 % situés en France les subissent.

Celui qui veut pouvoir sortir n'importe quand après huit ans, 60 000 €, sans pénalité et sans file d'attente.

Pas pour un horizon inférieur à cinq ans : la valeur de retrait, 189,20 €, est le prix réel de la sortie. Pas pour qui veut du rendement : Transitions Europe fait 1,87 point de mieux au même prix d'entrée. Et pas pour qui fuit les bureaux. ActivImmo, mieux notée (13,3), a le profil inverse : zéro bureau, de la logistique et des locaux d'activités. Elle a distribué 5,49 % en 2025.

Les acomptes du second semestre. L'objectif de 4,5 % correspond à 2,42 € par trimestre. Le deuxième trimestre a servi 2,75 €. Pour noter le rendement, notre règle retient le dernier acompte multiplié par quatre, dès qu'il passe sous la moyenne des trois derniers exercices. À 2,75 € par trimestre, la note de rendement est de 11. À 2,42 €, elle baisserait encore.

Le prix face à la valeur de reconstitution. Le prix est de 215 €, contre 222,12 € pour la valeur de reconstitution. Le prix n'a pas bougé depuis juillet 2022 ; l'écart, lui, a varié de 3,3 % à 6,6 % selon les fins d'année. Une hausse du prix de part effacerait une partie de la critique sur les frais. Une valeur de reconstitution qui passerait sous le prix poserait la question inverse.

Les bureaux, 73 % sur 54 immeubles. Un seul bail renégocié à la baisse pèse.

Même entrée, 12 %, mêmes six mois de délai de jouissance, mêmes loyers mensuels. Le reste diverge :

Pour 20 000 € placés, l'écart de distribution fait 374 € par an. Sur dix ans, à distribution constante, il atteint 3 740 €. Sans immeuble en France, Transitions Europe n'a aucun loyer imposé au barème.

Transitions Europe s'achète avec 3 % de remise via la plateforme Louve Invest. On la trouve aussi dans le contrat d'assurance-vie Spirit 2, avec 8 % de frais. Eurion s'achète chez Corum L'Épargne ou sur Louve Invest, sans remise dans les deux cas. En assurance-vie, elle n'est proposée que dans Corum Life et Louve Infinity, deux contrats de l'assureur Corum Life.

Eurion garde deux arguments. Son taux d'occupation est de 99,92 %, contre 99 %. Sa trésorerie est entièrement investie, alors que Transitions Europe a 238 M€ en attente d'immeubles. Ce n'est pas assez pour 1,87 point par an. Dans la même maison, Corum Origin, 6,50 % pour 1 135 € la part, est celle que je retiens plutôt qu'Eurion.