Les meilleures SCPI européennes en 2026 : trois sans France, une française en contre-exemple
Une SCPI européenne remplace l'impôt français sur les loyers par une retenue à la source, un impôt prélevé dans le pays de l'immeuble. Pour un contribuable à 30 %, cet impôt est souvent moitié moindre que l'impôt français. Ce podium retient les SCPI sans immeuble en France, dont 40 % au plus du patrimoine est hors zone euro. Il les classe à la note générale.
Iroko Atlas
Aucun immeuble en France, aucune dette et 0 % de frais d'entrée. Son taux de 2025 ne porte que sur quelques mois : Iroko, la société qui la gère, vise 6,5 %. Et 37,3 % du patrimoine est hors zone euro, surtout au Royaume-Uni et en Pologne : le change compte.
Convient plutôt à : Un contribuable imposé qui veut le modèle d'Iroko Zen, sans frais d'entrée, mais avec des loyers tous hors de France. Il dispose d'au moins 5 000 € et garde ses parts six ans ou plus.
Convient moins à : Ceux dont l'horizon est court : 6 % de pénalité avant 6 ans. Et ceux qui veulent un long historique : Iroko Atlas n'a qu'un exercice, ouvert au public en septembre 2025.
Transitions Europe
Trois exercices complets au-dessus de 7,5 %, zéro dette, 99 % d'occupation, en zone euro et en Pologne. Ses frais d'entrée sont de 12 %. Ils tombent à 9 % via la plateforme Louve Invest. Dans le contrat d'assurance-vie Spirit 2, ils sont de 8 %.
Convient plutôt à : Un investisseur qui veut de l'Europe sans dette et sans France, chez un gestionnaire bancaire, pour huit ans ou plus. En direct, via une plateforme qui rembourse une partie des frais (cashback), ou en assurance-vie sur Spirit 2, qui reverse 100 % des loyers.
Convient moins à : Ceux dont l'horizon est court : 12 % à l'entrée, dix-neuf mois de loyers pour les rembourser. Et ceux qui s'inquiètent d'une collecte, l'argent versé par les nouveaux épargnants, qui va plus vite que les achats d'immeubles : 238 M€ attendent encore d'être investis.
Épargne Pierre Europe
L'européenne des versements programmés : une part à 20 € et zéro dette. Elle distribue 6,75 %, un taux stable. Sa société de gestion, l'entreprise qui la gère, publie elle-même le taux net de fiscalité étrangère : 5,54 %.
Convient plutôt à : L'épargnant qui veut programmer des versements en SCPI européennes : une part à 20 € depuis juillet 2026. Zéro dette, 99,8 % d'occupation et une distribution stable à 6,75 %.
Convient moins à : Ceux qui cherchent la croissance : aucune revalorisation depuis 2022, un objectif non publié, 26 % d'hôtellerie. Et ceux qui veulent la loger dans un contrat Linxea : elle n'y est pas, seul Louve Infinity la propose.
Primopierre
- 146 937 parts en attente : leurs propriétaires ne trouvent pas d'acheteur sur le marché secondaire, la revente de parts entre épargnants.
- Prix de part baissé de 44,7 % depuis 2023. Il est passé de 208 € à 115 €.
Une part de Primopierre valait 208 € jusqu'au 15 septembre 2023. Elle se revendait 32 € net vendeur le 24 septembre 2026, sur le marché secondaire (la revente de parts d'un épargnant à un autre).
Le contre-exemple français : des bureaux d'Île-de-France, et −44,7 % sur le prix de part. Sur le marché secondaire, où les parts se revendent entre épargnants, le prix était de 31,88 € net vendeur le 24 septembre 2026. Ses loyers sont imposés à votre tranche d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Tout ce que les trois du podium n'ont pas.
Pourquoi ce repère : Nous ne renvoyons vers aucune souscription.
Voir la ficheTrois produits en complément du podium
Trois SCPI en complément. Corum Eurion reste hors du podium : une partie de ses immeubles est en France. Les deux autres sont très exposées hors zone euro, pour qui accepte le change contre le rendement.
Corum Eurion
100 % zone euro et 99,9 % d'occupation, avec des loyers mensuels. Mais 19 % de ses immeubles sont en France. Son endettement est de 18,0 % fin 2025, selon le rapport annuel de Corum, la société qui la gère. Son objectif 2026 est de 4,5 %.
Convient plutôt à : Un investisseur qui veut de l'Europe sans risque de change (100 % zone euro), des loyers mensuels, et qui garde ses parts huit ans ou plus. Dès 215 €, le prix d'une part.
Convient moins à : Ceux qui hésitent sur l'horizon. Les frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier, sont de 12 %. La valeur de retrait, le prix auquel la SCPI rachète une part, est de 189,20 € : −12 % dès le premier jour. Et ceux qui fuient les bureaux : 73 % du patrimoine.
Comète
Zéro dette et un taux élevé. Mais 61 % du patrimoine est hors zone euro, au Royaume-Uni et au Canada : au-delà de 40 %, une SCPI sort de la sélection. Le rendement rémunère le risque de change.
Convient plutôt à : Un investisseur qui veut une ligne de rendement et accepte le risque de change : 9 % distribués en 2025, zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution au-dessus du prix.
Convient moins à : Ceux qui cherchent un socle : deux exercices, 787 M€, 61 % hors zone euro (47 % Royaume-Uni, 14 % Canada) et 168 M€ de trésorerie à investir. L'objectif 2026 est à 7 %, deux points sous 2025.
Corum XL
La diversification hors euro la plus large : 78 % du patrimoine, surtout au Royaume-Uni. C'est aussi la moins rémunératrice des SCPI de Corum, à 5,30 % en 2025.
Convient plutôt à : Un investisseur déjà exposé à la zone euro qui veut de la diversification hors euro — Royaume-Uni, Pologne, Europe centrale — chez un gestionnaire qui l'assume depuis 2017, pour dix ans ou plus.
Convient moins à : Ceux qui veulent du rendement : 5,3 % en 2025, sous Origin et Eurion. Ceux qui refusent le change : 54 % au Royaume-Uni, en livre sterling. Ceux dont l'horizon est court : 12 % à l'entrée.
Avant de souscrire
5,73 % brut, 4,8 % net perçu, presque rien en plus en France
Corum Eurion a distribué 5,73 % en 2025. Après la retenue à la source étrangère, il en reste 4,8 %. Pour une tranche à 30 %, ce qui reste après impôt français est proche de ce chiffre. Une SCPI française à 5,73 % tombe, elle, autour de 3 %. Le simulateur applique votre tranche à chaque SCPI, part française comprise.
Le tableau, sur les mêmes critères
Données des bulletins SCPI du 2e trimestre 2026, relues le 14 octobre 2026| SCPI | Note /20 | Prix | Frais d'entrée | TD 2025 | TD 2024 | Capi. | Dette | TOF | Parts en attente | Jouissance | Sortie anticipée | En AV chez |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | 16,2 | 200 € | 0 % | 9,41 % | n.c. | 167 M€ | 0 %* | 98,11 % | 0 | 5e mois | 6 % | — |
| Transitions Europe | 15,6 | 202 € | 12 % | 7,60 % | 8,25 % | 1,38 Md€ | 0 % | 99 % | 0 | 6e mois | aucune | Linxea Spirit 2, Linxea Avenir 2, Meilleurtaux Liberté Vie |
| Épargne Pierre Europe | 15,1 | 20 € | 12 % | 6,75 % | 6,75 % | 702 M€ | 0 % | 99,8 % | 0 | 6e mois | aucune | Louve Infinity |
| Log In | 14,9 | 255 € | 12 % | 6,21 % | 6,30 % | 248 M€ | 5,3 %* | 100 % | 0 | 6e mois | aucune | — |
| Élialys | 13,8 | 204 € | 11,4 % | 5,62 % | 5,71 % | 123 M€ | 20,91 % | 98,47 % | 0 | 4e mois | aucune | — |
| Sofidy Europe Invest | 12,6 | 235 € | 10,8 % | 5,41 % | 5,20 % | 421 M€ | 19,5 % | 96 % | 0 | 4e mois | aucune | — |
| Corum Eurion | 12,7 | 215 € | 12 % | 5,73 % | 5,53 % | 1,53 Md€ | 18 %* | 99,92 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life, Louve Infinity |
| Comète | 13,5 | 250 € | 12 % | 9,00 % | 11,18 % | 787 M€ | 0 % | 99,6 % | 0 | 6e mois | aucune | — |
| Corum XL | 12,8 | 195 € | 12 % | 5,30 % | 5,53 % | 2,17 Md€ | 26 %* | 95,6 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life, Louve Infinity |
| Iroko Zen | 17,2 | 205 € | 0 % | 7,14 % | 7,32 % | 1,61 Md€ | 24,5 % | 96,9 % | 0 | 4e mois | 6 % avant 6 ans | Lucya CNP |
| Remake Live | 17,0 | 204 € | 0 % | 7,05 % | 7,50 % | 904 M€ | 27,2 % | 98,9 % | 0 | 4e mois | 5 % avant 5 ans | Linxea Avenir 2, Linxea Vie |
| Primopierrecapital fermé | Suspendue | 115 € | 8,25 % | 3,62 % | 3,54 % | 832 M€ | 41,3 %* | 81,7 % | 146 937 | capital fixe | secondaire à 32 € | — |
Log In, Elialys et Sofidy Europe Invest remplissent aussi la règle de sélection, avec une note plus basse. Corum Eurion, Comète et Corum XL n'y entrent pas. Iroko Zen et Remake Live (8 et 9 pays, dont la France et le Royaume-Uni) figurent pour comparaison. Retenue à la source constatée sur le dernier acompte : Corum Eurion 16 %, Iroko Zen 17 %, Remake Live 23 % ; Épargne Pierre Europe publie 18 % en moyenne annuelle.
* Dette : Iroko Atlas, LTV 0 % au 30/06/2026 ; la note d'information vise un levier d'environ 30 % (plafond 50 %) ; Log In, dettes et autres engagements ; pas d'emprunt bancaire ; Corum Eurion, au 31/12/2025 : emprunts bancaires rapportés à la valeur de réalisation (rapport annuel 2025) ; non publié au 30/06/2026 ; Corum XL, au 31/12/2025 : emprunts bancaires rapportés à la valeur de réalisation (rapport annuel 2025) ; non publié au 30/06/2026 ; Primopierre, ratio ASPIM au 30/06/2026.
Comment nous classons
Le podium est calculé : parmi les SCPI sans immeuble en France, dont 40 % au plus du patrimoine est hors zone euro, les trois meilleures notes générales, avec la même grille que le classement principal. Une SCPI aux données incomplètes n'y monte pas, et une seule SCPI par société de gestion y figure.
La règle de chaque critère →Pourquoi Iroko Atlas est n°1 des européennes
Iroko Atlas obtient la meilleure note des SCPI retenues : 16,2 sur 20. Iroko, la société qui la gère, gère aussi Iroko Zen. Iroko Atlas n'a aucun immeuble en France et aucune dette. Elle ne prend aucun frais d'entrée.
Elle a une limite : elle est ouverte au public depuis septembre 2025. Son taux de 2025, 9,41 %, porte sur quelques mois seulement. Iroko vise 6,5 % par an, sans le garantir. Notre grille plafonne donc sa note de rendement tant qu'elle n'a pas trois exercices complets.
Elle a aussi 37,3 % de son patrimoine hors zone euro, surtout au Royaume-Uni et en Pologne. Une baisse de la livre ou du zloty réduit donc ses loyers en euros.
Transitions Europe et Épargne Pierre Europe complètent le podium :
- Transitions Europe : trois exercices complets, de 8,16 % en 2023 à 7,6 % en 2025, zéro dette et 99 % d'occupation ;
- Épargne Pierre Europe : 6,75 % distribués, zéro dette, et une part à 20 €.
Leurs loyers sont imposés à la source, dans les pays où sont les immeubles. Le taux va de 15 à 25 % selon le pays. En France, ces revenus sont exonérés : selon le pays, ils relèvent seulement le taux d'impôt de vos autres revenus (le taux effectif) ou ouvrent droit à un crédit d'impôt. Les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas.
C'est tout l'écart avec une SCPI française. Prenons une tranche marginale de 30 %. Des loyers français à 6,75 % deviennent alors 3,56 % après impôt et prélèvements sociaux. Pour le même taux brut, Épargne Pierre Europe publie 5,54 % net de fiscalité étrangère.
Ce que la fiscalité étrangère fait gagner, et ce qu'elle fait perdre
Une SCPI sans immeuble en France fait gagner les contribuables imposés, et l'avantage croît avec la tranche. Pour 6,75 % de loyers bruts, voici ce qui reste :
| Votre situation | SCPI française | Épargne Pierre Europe |
|---|---|---|
| Tranche à 11 % | 4,85 % | 5,54 % |
| Tranche à 30 % | 3,56 % | 5,54 % |
| Tranche à 41 % | 2,82 % | 5,54 % |
| Non imposable, 17,2 % de prélèvements sociaux seulement | 5,59 % | 5,54 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Un contribuable non imposable n'y gagne donc rien : il ne paie que les prélèvements sociaux sur les loyers français.
Elle fait perdre deux choses. Dans une assurance-vie, la retenue étrangère n'est plus récupérable : la SCPI européenne n'y apporte que ses loyers après retenue étrangère, et l'avantage disparaît.
Hors zone euro, le change s'ajoute. Comète (61 % hors zone euro) et Corum XL (78 %) dépassent le seuil de 40 % : elles sont présentées en complément du podium. Une baisse de 10 % de la livre sterling retire 4,7 % de la distribution de Comète.
Ce qui a changé depuis les bulletins du deuxième trimestre
Corum Eurion a fixé son objectif 2026 à 4,5 %. En 2025, elle avait distribué 5,73 %.
Transitions Europe a réalisé la première collecte nette du marché au premier trimestre, selon l'ASPIM. La collecte nette, c'est l'argent des nouveaux épargnants, moins celui rendu à ceux qui partent. Au 30 juin 2026, elle affichait 238 M€ de trésorerie non investie, l'argent qui attend d'être placé dans des immeubles. Cette trésorerie explique l'essentiel de la baisse de sa distribution, de 8,25 % à 7,60 %.
Épargne Pierre Europe a divisé sa part par dix le 1er juillet. Elle coûte désormais 20 €.
Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les loyers français. Le taux de 18,6 % voté pour 2026 vise les dividendes et les intérêts, pas les revenus fonciers.
Ce qui ferait changer le podium
Le podium est recalculé à chaque mise à jour des notes. Trois changements le feraient bouger :
- le premier exercice complet d'Iroko Atlas : si son taux 2026 se rapproche de son objectif, sa note de rendement peut baisser, et l'écart avec Transitions Europe est de six dixièmes ;
- la trésorerie de Transitions Europe : ses 238 M€ non investis lui retirent des points de gestion, et investis, ils lui en rendraient ;
- Corum Eurion : 19 % de ses immeubles sont en France, donc elle n'entre pas dans la sélection.
Le simulateur de rendement net applique votre tranche à chacune, part française comprise.