Primopierre suspend son capital variable : les trois chiffres qui l'annonçaient

En janvier 2026, la SCPI Primopierre a bloqué le mécanisme qui permettait à ses épargnants de revendre leurs parts. Pour eux, sortir devient plus long et plus incertain, et la part a perdu près de la moitié de son prix.

Que s'est-il passé ?

Il y a trois ans, Primopierre était la deuxième SCPI de France. Elle est gérée par Praemia REIM, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus.

Jusqu'ici, Primopierre était à capital variable : quand un épargnant voulait sortir, la SCPI le remboursait avec l'argent des nouveaux venus. L'assemblée générale de ses associés a suspendu ce fonctionnement le 7 janvier. La SCPI n'émet plus de parts nouvelles, et plus aucune souscription ne rembourse ceux qui partent. À la place, les parts s'échangeront sur un marché secondaire : vendeurs et acheteurs s'y mettent d'accord sur un prix.

Le prix de la part est passé de 208 € à 115 €. Notre étude des prix de part des SCPI depuis 2019 date chacune de ces baisses.

Comment en est-on arrivé là ?

Le patrimoine de Primopierre est fait à 94 % de bureaux, tous situés en France. Ces immeubles ont été achetés quand les taux d'intérêt étaient à zéro.

Les taux sont remontés, et les locataires ont réduit leurs surfaces. La valeur des immeubles a baissé. Le taux d'occupation de la SCPI, la part de ses locaux qui sont loués, a baissé aussi : il est de 81,7 %.

Les épargnants ont alors voulu sortir en même temps. Or chaque départ doit être compensé par une arrivée. Les demandes non servies s'accumulent : ce sont les parts en attente. Chez Primopierre, il y en a 2,19 millions. Elles représentent 11,6 % du capital.

Ce que ça coûte à un épargnant

Prenons un épargnant entré en 2023 :

1. Il achète 100 parts à 208 € l'une.
2. Il paie donc 20 800 €.
3. Au prix officiel de 115 €, ses parts valent aujourd'hui 11 500 €.
4. Il a perdu 9 300 € sur le papier.

Et ce prix officiel n'est plus un prix auquel on peut vendre, puisque personne ne rachète les parts. C'est une valeur d'expertise, une estimation, en attendant que le marché secondaire fixe un autre prix.

Les trois chiffres qui prévenaient

Trois chiffres annonçaient le problème. Aucun n'était caché : on les trouve à la deuxième page de chaque bulletin trimestriel, le rapport que la SCPI publie tous les trois mois.

• La dette : autour de 40 % chez Primopierre. Avec ce niveau, une baisse de 20 % de la valeur des immeubles devient une baisse de 33 % de la valeur des parts.
• Le taux d'occupation : sous 90 %, les loyers ne suffisent plus à payer les revenus promis aux épargnants.
• Les parts en attente : quand elles dépassent 2 % du capital, la sortie se compte en mois, puis en années.

Pourquoi la dette amplifie la baisse

Le premier chiffre mérite un exemple. Prenez 100 € d'immeubles. Les épargnants en ont payé 60 €. Les 40 € restants viennent d'un emprunt.

La dette ne baisse pas quand les immeubles baissent. Toute la perte retombe donc sur la part des épargnants. C'est pourquoi une dette de 40 % transforme une baisse du marché en effondrement du prix de part. Une SCPI sans dette subit la baisse de ses immeubles à l'euro près, ni plus ni moins.

L'erreur de lecture : croire que la taille protège

Primopierre était énorme, et c'est justement ce qui l'a rendue fragile. Elle a reçu beaucoup d'argent d'un coup. Elle l'a placé dans un seul type d'immeuble, dans un seul pays, au même moment du cycle.

La taille protège quand un locataire ne paie plus son loyer. Elle ne protège pas d'un patrimoine uniforme acheté au plus haut. Et quand les épargnants d'une grande SCPI veulent sortir, ils sont aussi plus nombreux à faire la queue.

Ce qu'il faut surveiller pour choisir

Primopierre est le contre-exemple de notre podium SCPI. Nous ne la citons pas pour l'accabler, mais pour donner un visage aux trois chiffres.

Notre stress test les lit pour chaque SCPI que nous suivons. Il y ajoute deux voyants :

• la collecte du dernier trimestre, c'est-à-dire l'argent versé par les nouveaux épargnants, car sans souscriptions il n'y a pas de retraits ;
• la nature du capital : quand il est fixe, la sortie passe par un marché secondaire, au prix que les acheteurs acceptent.

Notre guide pour lire un bulletin montre où trouver ces lignes. Dix minutes par trimestre suffisent.

Correction du 24 septembre 2026 : le rang de deuxième SCPI de France n'a jamais été vérifié dans une source officielle. Les 115 € n'étaient pas une valeur d'expertise : c'était le dernier prix de souscription, en vigueur depuis le 21 janvier 2025. Le taux d'occupation de 81,7 % est celui du 30 juin 2026, publié après ce billet.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet attribuait la suspension du capital variable à la société de gestion. C'est l'assemblée générale extraordinaire des associés qui l'a votée, le 7 janvier 2026.