SCPI en assurance-vie : l'avenant Spirica du 2 mars fait tomber les frais d'entrée à 8 %

L'avenant Spirica entré en vigueur ce 2 mars 2026 est le document le plus important de l'année pour qui détient des SCPI dans un contrat. Il change deux choses : les parts sont achetées à la valeur de retrait, et le contrat applique une grille de frais d'investissement qui lui est propre, SCPI par SCPI.

La grille

Le contrat gomme un tiers à la moitié des frais d'entrée des SCPI classiques. Remake Live, elle, disparaît de l'avenant.

Comment le contrat fait

En direct, vous payez le prix de souscription et la société de gestion en retient ses frais de souscription : la valeur de retrait, ce que vous récupérez si vous revendez le lendemain, est plus basse d'autant. Depuis l'avenant, Spirica achète les parts à cette valeur de retrait, puis prélève ses propres frais d'investissement. Le pourcentage que vous payez n'est donc plus celui de la SCPI mais celui du contrat, et Spirica l'a fixé en dessous pour chaque ligne de sa grille.

Ce que ça vaut

Sur 10 000 € de Transitions Europe : 1 200 € de frais en direct, 800 € dans le contrat, 400 € économisés à l'entrée, soit six mois de loyers (760 € par an à 7,6 %, 63 € par mois). Le contrat verse 100 % des loyers et fait entrer en jouissance le premier jour du mois suivant, là où la SCPI en direct attend le sixième mois : quatre mois de loyers gagnés, environ 250 € de plus la première année. Ajoutez la fiscalité différée du contrat : pour un contribuable à 30 %, le contrat bat le direct dès la première année, et l'écart grandit ensuite. En face, 0,50 % de frais de gestion sur les unités de compte, 50 € par an sur ces 10 000 €.

Ce que ça ne change pas

La retenue à la source étrangère, non récupérable dans un contrat : une SCPI européenne y perd l'avantage fiscal qu'elle a en direct. Les règles du contrat ne bougent pas non plus : les SCPI ne peuvent dépasser 50 % de chaque versement (pour loger 10 000 € de SCPI, il faut verser 20 000 €), et une sortie avant trois ans coûte 3 % de pénalité. Enfin, un contrat qui achète à la valeur de retrait revend à la valeur de retrait : l'économie se fait à l'entrée, pas à la sortie.

Comment vérifier

Le calcul complet — direct, assurance-vie, PER, à votre tranche — est dans le simulateur d'enveloppe, qui lit la grille de l'avenant dans notre base. La page Linxea pour les SCPI est mise à jour avec l'avenant, celle de Transitions Europe aussi. Ce qu'il faudra regarder ensuite : si Spirica étend sa grille à d'autres SCPI, et si les autres assureurs de contrats en ligne suivent. Tant qu'ils ne le font pas, la même SCPI ne coûte pas la même chose selon le contrat qui la porte.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 2 mars 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.