Primovie : avis 2026, capital fermé : que faire de ses parts ?

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 203 € fin 2019 à 164 € fin 2025 (−19,2 %). Fin 2025, le prix était 7,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −0,4 % à +15,0 %.

Primovie a longtemps été la SCPI de santé tranquille de Praemia REIM : une part à 203 € de 2017 à février 2024, 4,60 % distribués en 2021. Puis tout a glissé en même temps. La distribution est descendue chaque année, 4,50 %, 4,21 %, 4,20 %, jusqu'à 4,04 % en 2025. Le prix de part a été ramené à 185 € le 13 février 2024, puis à 164 € le 21 janvier 2025 ; la performance globale annuelle, distribution plus variation du prix, a été de −4,67 % en 2024 et de −7,31 % en 2025, et le taux de rendement interne sur cinq ans est négatif, −1,19 %.

Les associés ont voulu sortir plus vite que les nouveaux n'entraient : 1 438 276 parts attendaient un acheteur au premier trimestre 2026. Le fonds de remboursement en a servi 93 031 au 30 juin. Le 23 juin 2026, l'assemblée générale a tranché : suspension de la variabilité du capital pour recentrer le patrimoine sur la santé en vendant les bureaux, annulation de toutes les demandes de souscription et de retrait inscrites, clôture du fonds de remboursement et ouverture d'un marché secondaire.

Jusqu'en juin, un associé qui sortait recevait la valeur de retrait fixée par la société de gestion, à condition qu'un souscripteur prenne ses parts. Désormais, il n'y a plus de prix fixé : les ordres sont confrontés le dernier jeudi de chaque mois, et le prix est celui qu'un acheteur accepte de payer. Quand les vendeurs sont nombreux, ce prix se forme souvent sous la valeur de réalisation, 123,76 € ici, qui mesure déjà le patrimoine au prix des expertises, dettes déduites. La première confrontation a lieu le 24 septembre 2026 ; à la date de cette mise à jour, aucun prix d'échange n'est connu, et je ne vais pas en inventer un.

297 actifs, 50 162 associés. 78,7 % de santé et de résidences seniors, 16,1 % de bureaux, 4 % d'éducation ; 65,1 % en France, 18,9 % en Allemagne, 13,2 % en Italie. Le taux d'occupation financier est de 94,6 %. Deux chiffres pèsent : la dette, 30,1 % selon le ratio de l'ASPIM, et les bureaux, dont la valeur a baissé de 5,2 % sur le semestre quand l'ensemble du patrimoine perdait 2,7 % à l'expertise. Ce sont ces bureaux que la société de gestion veut vendre, dans un marché qui ne les paie pas.

Garder, si vous n'avez pas besoin de cet argent : les acomptes continuent, 1,70 € par part au premier et au deuxième trimestre 2026, et chaque bureau vendu pour rembourser de la dette rapproche la SCPI de ce qu'elle veut être. Vous ne figez pas une perte au pire moment.

Vendre, si vous avez besoin de liquidités ou si 30,1 % de dette et une distribution en baisse chaque année depuis 2021 vous empêchent de dormir. Attendez de voir les premiers prix d'échange, et fixez un prix plancher : un ordre sans limite, sur un marché où les vendeurs dominent, prend le prix qui vient.

En direct, vous êtes associé : vous passez vous-même votre ordre sur le marché secondaire. Dans un contrat d'assurance-vie, ce n'est pas le cas. C'est l'assureur qui détient les parts ; vous détenez des unités de compte adossées à ces parts. Il ne peut plus en acheter de nouvelles, et Linxea Spirit 2, qui la proposait à 7 % de frais d'investissement, ne l'accepte plus en versement. Un arbitrage sortant ou un rachat dépend de lui : de ses conditions, et de sa capacité à revendre les parts sur le même marché secondaire. Écrivez-lui avant d'arbitrer.

Je ne détiens pas de parts de Primovie. Ma première fiche la décrivait comme la SCPI défensive de la base, 4,5 % sans surprise ; elle avait été écrite de mémoire, et elle était fausse. Les documents de Praemia REIM racontent l'inverse : une distribution en baisse chaque année depuis 2021, deux baisses de prix, une file d'attente qui a fini par fermer le capital. La note passe à 7,1 sur 20, et Primovie sort du podium des SCPI en assurance-vie.

Pour ceux qui ont des parts, mon avis est de ne pas vendre dans la précipitation : le marché secondaire mettra plusieurs mois à trouver son prix. Pour ceux qui n'en ont pas, rien ne presse non plus ; j'attendrai plusieurs confrontations, et la vente effective des bureaux, avant d'y voir une occasion.