Epsicap Nano : avis 2026 sur la SCPI, frais, prix de part et rendement net
En bref
Au 7 octobre 2026, Epsicap Nano est notée 16,6 sur 20 par Savoir Placer. Elle se classe 3e des 24 SCPI que nous notons. Son point fort est le critère « rendement », noté 20 sur 20. Son point faible est le critère « gestion et transparence », noté 12 sur 20.
À qui il convient
Un investisseur qui veut une petite SCPI de commerces en croissance, avec des revalorisations régulières, en complément d'un socle plus gros. Ses 6 % de frais d'entrée sont la moitié du marché.
À qui il convient moins
Ceux qui cherchent un socle : elle ne pèse que 216 M€. Ses immeubles sont à 54 % des commerces, et sa dette atteint 25 %. Et ceux qui la voudraient en assurance-vie ailleurs que sur Linxea Zen ou Louve Infinity.
de frais d'entrée, contre 10 à 12 % sur les SCPI classiques et 0 % sur les SCPI sans frais d'entrée. Avec 7 % de distribution, dix mois de loyers suffisent à les rembourser — et la décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution laisse de la marge aux prochaines hausses.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 7,01 % en 2025 en progression, quatre hausses de prix depuis 2024, décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution.
- 6 % de frais d'entrée, 97,9 % d'occupation.
- Accessible en assurance-vie sur Linxea Zen et Louve Infinity.
Ce qui l'est moins
- 216 M€ de capitalisation : petite, donc sensible à un locataire.
- 54 % de commerces, 25 % de dette.
- Jouissance au sixième mois : cinq mois sans loyer.
Epsicap Nano, en bref
au bulletin T2 2026Où sont les immeubles
- France 59 %
- Royaume-Uni 22 %
- Espagne 13 %
- Portugal 4 %
- Pologne 2 %
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
En direct ou en assurance-vie
la même SCPI, plusieurs contenants| Contenant | Frais d'entrée | Loyers reversés | Minimum | Frais du contrat | Fiscalité des loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| En direct | 6 % | 100 % | 1 028 € | aucun | Revenus fonciers |
| Linxea Zen | n.c. | 100 % | 10 € | 0,60 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
| Louve Infinity | n.c. | 100 % | n.c. | 0,39 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
Sources : note d'information de la SCPI, grilles des contrats · données au 7 octobre 2026. Frais d'entrée en assurance-vie : n.c. quand le contrat ne publie pas de grille pour cette SCPI.
Les risques, en chiffres
- Capital non garanti. Une part payée 257 € se revend aujourd'hui 244,15 €. L'écart est de −5,0 % dès le premier jour, et le prix de part peut baisser.
- Revente. Aucune part n'attendait d'acheteur au dernier bulletin trimestriel, le compte rendu envoyé aux associés. Mais la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, ne garantit aucun délai.
- Durée. Les frais d'entrée, prélevés sur le prix de chaque part, sont de 6 %. En 2025, la SCPI a distribué 7,01 %. À ce rythme, il faut environ 0,9 ans de loyers pour les rattraper : un placement à garder huit à dix ans au moins.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Note /20 | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 17,2 | 7,14 % | 0 % | 0 |
| Remake Live | 17,0 | 7,05 % | 0 % | 0 |
| Epsicap Nano | 16,6 | 7,01 % | 6 % | 0 |
| Primopierre | Suspendue | 3,62 % | capital fermé | 146 937 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 2 novembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Epsicap REIM — lancée en 2021 |
| Capitalisation | 216 M€ · 838 611 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 257 € / 244,15 € — décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution ; quatre hausses de prix depuis 2024 |
| Valeur de reconstitution | 277,46 € (décote de 7,4 % sur le prix) |
| Patrimoine | 57 actifs, 103 locataires, taux d'occupation financier 97,90 %, baux 5,2 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 4 parts · 1er jour du 6e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 14 M€ |
n.c. : non communiqué par le produit
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
- 20226,08 %
- 20236,25 %
- 20246,55 %
- 20257,01 %
- Marché 20254,92 %
6,08 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024, 7,01 % en 2025 : la distribution progresse pendant que le prix de part monte, ce qui est rare. La petite taille explique les deux : quelques bonnes acquisitions suffisent à tout bouger.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2021 | 250 € | 254,99 € | −2,0 % |
| 2022 | 250 € | 272,86 € | −8,4 % |
| 2023 | 250 € | 273,92 € | −8,7 % |
| 2024 | 253,80 € | 276,16 € | −8,1 % |
| 2025 | 257 € | 279,57 € | −8,1 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2021, le prix de souscription était de 250 €. Fin 2025, il était de 257 €. Il a donc varié de +2,8 %. Fin 2025, le prix était 8,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 5 années. Sur ces années, l'écart a varié de −8,7 % à −2,0 %.
Une part d'Epsicap Nano coûte 257 € au 30 juin 2026. Ce prix comprend les frais d'entrée. Le premier achat est d'au moins 1 028 €.
La valeur de reconstitution est de 277,46 €. C'est ce qu'il faudrait payer pour racheter le même patrimoine, frais compris. Le prix de part est 7,4 % plus bas : vous achetez le patrimoine sous sa valeur.
Epsicap Nano, l'ex-Epsilon 360°
Epsicap Nano s'appelait auparavant Epsilon 360°. Son rapport annuel 2025 le rappelle. Ce n'est pas une nouvelle SCPI : elle a été créée en octobre 2021 et garde le même historique.
Si vous détenez des parts d'Epsilon 360°, vous détenez des parts d'Epsicap Nano. Les chiffres de cette page sont donc les vôtres.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Epsicap Nano | Corum Eurion | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 6 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 10 % HT | 12,4 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Frais d'acquisition | n.c. | 0 % | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −5,0 % | −12,0 % | −8 à −12 % |
n.c. : non communiqué par le produit
À 6 %, Epsicap Nano coupe la poire en deux entre le modèle Corum (12 %) et le modèle sans frais. Sans pénalité de sortie.
Le patrimoine : commerces en France, 24,8 % de dette
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que surveille le critère « patrimoine » de notre note.
Les commerces représentent 54 % du patrimoine ; la dette, 24,8 %. Le patrimoine est à 59 % en France, 22 % au Royaume-Uni et 13 % en Espagne.
Votre rendement net, pas le brut
Traitement en France exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays
Calculer avec ma tranche d'imposition →Ce que dit le dernier bulletin trimestriel
Le bulletin trimestriel est le point qu'Epsicap REIM publie tous les trois mois. Le dernier arrête ses chiffres au 30 juin 2026.
- Collecte nette du trimestre : 13,9 M€, l'argent des nouveaux associés moins celui rendu à ceux qui partent.
- Capitalisation, la valeur de toutes les parts : 216 M€.
- Taux d'occupation, la part des loyers effectivement encaissés : 97,9 %.
- Locataires : 103, engagés en moyenne pour encore 5,2 ans.
- Parts en attente de revente : aucune.
Sa note, critère par critère
Epsicap Nano obtient 16,6 sur 20, n°3 de notre classement. Elle obtient 15 en frais d'entrée, pour 6 % à la souscription. Elle obtient 20 en rendement : 6,6 % distribués en moyenne de 2023 à 2025, plus un prix de part relevé quatre fois depuis 2024. Sur la possibilité de revendre, 18 : aucune part en attente, aucune pénalité de sortie, deux points de moins pour sa taille.
Ses faiblesses sont dans les deux autres critères. En qualité du patrimoine, 15 : 24,8 % de dette lui coûtent un point, que compensent 97,9 % d'occupation et un prix 7,4 % sous la valeur de reconstitution. En gestion et transparence, 12 : pas d'objectif de distribution publié, pas de label ISR. Ce que la note ne mesure pas : la taille du patrimoine, 216 M€, et le poids des commerces, 54 %. Une place sur le podium ne fait pas d'elle un socle.
Ce que je surveille
La dette. Elle atteint 24,8 % du patrimoine. Une SCPI endettée gagne plus quand les prix montent, et perd plus quand ils baissent.
Les commerces. Ils pèsent plus de la moitié du patrimoine. Pour une petite SCPI, le départ d'un seul locataire se voit vite dans les loyers.
La collecte. Elle doit rester positive pour que ceux qui revendent soient payés sans attendre. Elle se lit dans chaque bulletin trimestriel.
Le détail de la note
16,6 sur 20 : la moyenne des cinq critères de la grille SCPI, pondérés comme indiqué. Chaque note vient d'une règle publiée sur la page Méthode, appliquée aux chiffres ci-dessous.
- Frais d'entrée15 / 20poids 25 %
- Rendement20 / 20poids 25 %
- Qualité du patrimoine15 / 20poids 20 %
- Possibilité de revendre18 / 20poids 20 %
- Gestion et transparence12 / 20poids 10 %
Chaque critère est noté sur 20. Le trait vertical marque 10 sur 20, la moyenne du marché.
Afficher le calcul, critère par critère
| Critère | Poids | Note | Le calcul |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | 25 % | 15 / 20 | 6 % à l'entrée, soit 0,6 % par an sur dix ans. Les 12 % TTC de commission de gestion sur les loyers ne comptent pas ici : ils sont déjà retirés du taux de distribution, noté dans le critère du rendement. |
| Rendement | 25 % | 20 / 20 | Taux de distribution moyen 6,6 % (2023, 2024, 2025), prix de part +0,92 % par an : 7,53 % contre 4,92 % pour le marché en 2025. |
| Qualité du patrimoine | 20 % | 15 / 20 | Départ à 10 : occupation 97,9 % (+2) ; endettement 24,8 % (-1) ; 12 % de bureaux (+1) ; 5 pays (+1) ; prix de part 7,4 % sous la valeur de reconstitution (+2). |
| Possibilité de revendre | 20 % | 18 / 20 | Capital variable ; aucune part en attente ; capitalisation de 216 M€ (−2). |
| Gestion et transparence | 10 % | 12 / 20 | Aucun point ajouté ni retiré : note 12. |
Note calculée le 6 octobre 2026. La règle de chaque critère.
Les 11 documents dont viennent ces chiffres
- Note d'information Epsicap Nano (mai 2026), Epsicap REIM — p. 19 du PDF, frais : « Une commission de gestion correspondant à 10% HT (soit 12% TTC au taux de TVA en vigueur) maximum du montant hors taxes des produits locatifs encaissés par la société et des produits financiers nets encaissés », consulté le 6 octobre 2026
- Note d'information Epsicap Nano (mai 2026) : jouissance « le premier jour du sixième mois qui suit le mois de souscription » (p. 12, § 8) ; minimum de 4 parts pour un nouvel associé, puis 1 part (p. 12) ; prix de 257 € depuis le 1er juillet 2025 et commission de souscription « au plus égale à 5 % HT (6 % TTC) », soit 12,85 € par part (p. 11). Corrige la jouissance au 5e mois et le minimum d'une part, consulté le 27 septembre 2026
- Bulletin trimestriel T2 2026 Epsicap Nano, p. 11 : « jouissance à compter du premier jour du 6e mois suivant celui de la souscription », minimum de 4 parts, consulté le 27 septembre 2026
- epsicap.fr, page Epsicap Nano : souscription directe en ligne (bouton « Souscrire »). FAQ epsicap.fr : partenariats en assurance-vie avec Intential Patrimoine (Apicil) et Louve Infinity. Louve Invest ne propose pas Epsicap Nano en direct (pas de page Nano sur louveinvest.com), seulement dans l'assurance-vie Louve Infinity, consulté le 27 septembre 2026
- Bulletin trimestriel T2 2026, Epsicap REIM, consulté le 30 juin 2026
- Bulletin trimestriel #19, T2 2026, Epsicap REIM — « Patrimoine au 30/06/2026 » en % de la valeur hors droits, 57 actifs, 103 locataires, WALB 5,2 ans, reconstitution 277,46 €, retrait 244,15 €, collecte nette 13,9 M€, consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2025, Epsicap REIM (SCPI Epsicap Nano, ex-Epsilon 360°), prix de souscription et valeur de reconstitution par part de 2021 à 2025 (p. 16, graphique « Évolution depuis la création », valeurs de fin d'année) ; valeurs de reconstitution 31/12/2024 (276,16 €) et 31/12/2025 (279,57 €) confirmées p. 15, tableau « Valeurs de la SCPI au 31 décembre 2025 » (PDF image, lu par rendu de page), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 Epsicap Nano : SCPI créée le 20 octobre 2021, consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2025, Epsicap REIM (SCPI Epsicap Nano, ex-Epsilon 360°) — p. 17, graphique « Performance globale et taux de distribution » : taux de distribution 6,08 % (2022), 6,25 % (2023), 6,55 % (2024), 7,01 % (2025), définition ASPIM rappelée sur la même page (PDF image, lu par rendu de page). 2021 non retenu : SCPI créée le 20 octobre 2021, exercice incomplet, consulté le 24 septembre 2026
- epsicap.fr, actualité Epsilon 360° (octobre 2023) — contrôle croisé : « 6,08 % en année pleine » distribués en 2022 (le 6,25 % pour 2023 n'y est encore qu'un objectif), consulté le 24 septembre 2026
- Base GECO de l'AMF, fiche de la SCPI et de sa société de gestion : EPSICAP REIM, agrément GP-202165 (concorde avec les mentions légales du gérant), consulté le 7 octobre 2026
Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Epsicap Nano ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Epsicap Nano ?
Epsicap Nano est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Epsicap Nano ?
Quel est notre avis sur la SCPI Epsicap Nano ?
Quel est le prix de la part d'Epsicap Nano ?
Quels sont les frais d'Epsicap Nano ?
Epsicap Nano et Epsilon 360, est-ce la même SCPI ?
Où lire le bulletin trimestriel d'Epsicap Nano ?
Pour conclure
N°3 de notre classement, à 16,6 sur 20 : frais réduits, prix qui monte, aucune pénalité de sortie. Mais 216 M€ et 24,8 % de dette : une ligne à côté d'un socle, pas un socle.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins SCPI du 3e trimestre 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Les billets sur ce produit
Les billets du blog qui citent Epsicap Nano : chacun part d'un chiffre daté, tiré d'un bulletin trimestriel ou d'une grille tarifaire.
Ce qui change pour votre épargne, chaque lundi
Chaque lundi, un chiffre sourcé qui compte pour votre épargne. Une minute de lecture, désinscription en un clic. Le sujet change d'une semaine à l'autre : SCPI, assurance-vie, PER ou banque. Ce n'est pas une alerte propre à Epsicap Nano.
Le dernier chiffre paru sur les SCPI · 1,60 € par part, la partie du dividende de Corum Origin au troisième trimestre 2026 qui vient de ventes d'immeubles, sur 18,25 € brutsVincent Albert · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
SCPI majoritairement française : les loyers prennent votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le simulateur calcule ce qu'il reste ; à 30 % de TMI, le rendement net réel tombe autour de 4 %.