Epsicap Nano : avis 2026, rendement net réel et pour qui
La bonne petite SCPI de commerces : frais réduits, prix qui monte, taille qui limite. À prendre pour ce qu'elle est, une ligne d'appoint.
Epsicap Nano, en bref
au bulletin T2 2026Pour vous si
- Un investisseur qui veut une petite SCPI de commerces en croissance, à 6 % de frais d'entrée — la moitié du marché —, avec des revalorisations régulières, en complément d'un socle plus gros.
Pas pour vous si
- Ceux qui cherchent un socle : 216 M€, 54 % de commerces, 25 % de dette. Et ceux qui la voudraient en assurance-vie ailleurs que sur Linxea Zen.
de frais d'entrée, contre 10 à 12 % sur les SCPI classiques et 0 % sur les sans-frais. Avec 7 % de distribution, dix mois de loyers suffisent à les rembourser — et la décote de 7,4 % sur la reconstitution laisse de la marge aux prochaines hausses.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
En direct ou en assurance-vie
la même SCPI, plusieurs contenants| Contenant | Frais d'entrée | Loyers reversés | Minimum | Frais du contrat | Fiscalité des loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| En direct | 6 % | 100 % | 257 € | aucun | Revenus fonciers |
| Linxea Zen | [n.c.] | 100 % | 10 € | 0,60 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
Sources : note d'information de la SCPI, grilles des contrats · données au 23 septembre 2026. Frais d'entrée en assurance-vie : [n.c.] quand le contrat ne publie pas de grille pour cette SCPI.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Epsicap Nano | 7,01 % | 6 % | 0 | 13,1 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Epsicap REIM — lancée en 2021 |
| Capitalisation | 216 M€ · 838 611 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 257 € / 244,15 € — décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution ; quatre hausses de prix depuis 2024 |
| Valeur de reconstitution | 277,46 € (décote de 7,4 % sur le prix) |
| Patrimoine | 57 actifs, 103 locataires, taux d'occupation financier 97,90 %, baux 5,2 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 5e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 14 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
6,55 % en 2024, 7,01 % en 2025 : la distribution progresse pendant que le prix de part monte, ce qui est rare. La petite taille explique les deux : quelques bonnes acquisitions suffisent à tout bouger.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2021 | 250 € | 254,99 € | −2,0 % |
| 2022 | 250 € | 272,86 € | −8,4 % |
| 2023 | 250 € | 273,92 € | −8,7 % |
| 2024 | 253,80 € | 276,16 € | −8,1 % |
| 2025 | 257 € | 279,57 € | −8,1 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 250 € fin 2021 à 257 € fin 2025 (+2,8 %). Fin 2025, le prix était 8,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 5 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −8,7 % à −2,0 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Epsicap Nano | Corum Eurion | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 6 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | n.c. | 12,4 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | n.c. | 0 % | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −5,0 % | −12,0 % | −8 à −12 % |
À 6 %, Epsicap Nano coupe la poire en deux entre le modèle Corum (12 %) et le modèle sans frais. Sans pénalité de sortie.
Le patrimoine : commerces en France, 25 % de dette
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
Les commerces représentent 54 % du patrimoine ; la dette, 25 %. La répartition géographique n'est pas saisie dans la base — la SCPI investit principalement en France.
Votre rendement net, pas le brut
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 7,01 % en 2025 en progression, quatre hausses de prix depuis 2024, décote de 7,4 % sur la reconstitution.
- 6 % de frais d'entrée, 97,9 % d'occupation.
- Accessible sur Linxea Zen en assurance-vie.
Ce qui l'est moins
- 216 M€ de capitalisation : petite, donc sensible à un locataire.
- 54 % de commerces, 25 % de dette.
- Jouissance au cinquième mois.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Epsicap Nano paraîtra fin octobre 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
Choisir mes alertesGratuit, désinscription en un clic. Voir ce que contient un e-mail.Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Epsicap Nano ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Epsicap Nano ?
Epsicap Nano est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Epsicap Nano ?
Pour conclure
La bonne petite SCPI de commerces : frais réduits, prix qui monte, taille qui limite. À prendre pour ce qu'elle est, une ligne d'appoint.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins T3 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
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