Novaxia Neo : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20216,49 %
• 20226,33 %
• 20236,51 %
• 20246,01 %
• 20255,50 %
• Objectif 20265,00 %
• Marché 20254,92 %

Entre 6,01 % et 6,51 % de 2021 à 2024, puis 5,50 % en 2025, et un objectif ramené à 5 % pour 2026 : la distribution recule depuis deux ans. L'acompte du deuxième trimestre 2026, 1,81 € brut par part, est le seul de l'année que nous retenons ; celui du premier trimestre, publié avec une régularisation d'impôt étranger, n'est pas repris : n.c..

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2019, le prix de souscription était de 180 €. Fin 2025, il était de 187 €. Il a donc varié de +3,9 %. Fin 2025, le prix était 5,8 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Les deux valeurs sont publiées pour 6 années. Sur ces années, l'écart a varié de −5,3 % à +5,8 %.

Le modèle sans frais d'entrée : 0 % à la souscription, mais 15 % HT des loyers pour la gestion, 18 % TTC, 3,6 % TTC sur les acquisitions, et 6 % TTC retenus sur le montant remboursé si l'on sort avant cinq ans. Face à Remake Live, la grille est proche, avec une pénalité plus lourde d'un point. Ici, la pénalité n'a rien de théorique : l'associé qui veut sortir fait la queue derrière 136 830 parts, et paiera 6 % s'il est entré depuis moins de cinq ans.

38 immeubles, 128 locataires, 53 % en France, 28 % aux Pays-Bas, le reste en Irlande, en Espagne et en Allemagne. 94 % de bureaux : c'est, avec Primopierre, la SCPI que nous analysons la plus concentrée sur le segment qui a perdu de la valeur depuis 2022. Le taux d'occupation financier, 91,1 %, et la durée ferme des baux, 3,42 ans, sont parmi les plus faibles des SCPI que nous analysons. L'endettement, 35 % en LTV nette de trésorerie, amplifie toute baisse des valeurs d'expertise. Le bulletin ne précise pas sur quelle valeur ses répartitions sont calculées.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Novaxia Investissement est celui d'une SCPI sous tension : 427,9 M€ de capitalisation, 8 963 associés, une collecte nette nulle au premier comme au deuxième trimestre, et 136 830 parts en attente de retrait, 5,98 % des parts, contre 125 194 au 31 mars. La valeur de reconstitution est de 171,25 € pour un prix de souscription et de retrait de 187 €, inchangé depuis juin 2021 : la part s'achète 9,2 % au-dessus de ce que vaut le patrimoine reconstitué. Le nombre total de parts et la trésorerie non investie ne sont pas publiés : n.c..

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient moins de 9 sur 20 (note suspendue) à notre classement, loin du podium (16,6 pour le n°3). Je ne la recommande pas à l'achat aujourd'hui. Trois signaux vont dans le même sens : une file de retrait qui grossit sans collecte pour l'absorber ; une valeur de reconstitution passée sous le prix de part ; une distribution qui recule, de 6,01 % à 5,50 %, puis 5 % visés. Aucun n'est rédhibitoire seul. Ensemble, ils décrivent une SCPI dont les associés veulent sortir plus vite que de nouveaux n'arrivent, sur un patrimoine à 94 % de bureaux endetté à 35 %.

L'absence de frais d'entrée, qui fait l'attrait du modèle, joue ici contre l'acheteur : il paie 187 € un patrimoine reconstitué à 171,25 €, et s'il doit sortir avant cinq ans, il laisse 6 % de plus, à condition de trouver preneur. Le scénario favorable existe : un prix de part ramené vers sa valeur, qui relancerait la collecte et viderait la file. Mais c'est un scénario, pas un fait du bulletin.

L'associé actuel, plus que le nouvel acheteur. S'il n'a pas besoin de son argent, rien ne l'oblige à rejoindre la file : ses loyers mensuels continuent, au rythme d'un objectif de 5 %, et sa pénalité de sortie s'éteint à cinq ans de détention.

L'investisseur patient qui n'entrera qu'après une baisse du prix de part ou une file résorbée, et gardera ses parts bien au-delà de cinq ans.

Pas pour qui peut avoir besoin de son argent. Pas pour l'assurance-vie : selon ses documents officiels, Novaxia Neo n'y est pas disponible. Pas pour qui cherche une SCPI sans frais d'entrée aujourd'hui : nous en analysons de plus saines.

Les parts en attente. 125 194 au 31 mars, 136 830 au 30 juin. Une troisième hausse d'affilée ferait de la liquidité un problème durable.

Le prix de part. 187 € pour 171,25 € de reconstitution : une baisse serait la réponse logique, et le signal que la société de gestion traite le problème.

Le taux d'occupation, 91,1 %, et la dette, 35 %. Une nouvelle baisse d'occupation pèserait sur l'objectif de 5 %, et donc sur l'attrait de la SCPI pour d'éventuels acheteurs de parts.

Remake Live est la plus proche parmi les SCPI que nous analysons : même modèle sans frais d'entrée, 15 % HT de gestion, 5 % de pénalité avant cinq ans contre 6 %. Tout le reste la sépare de Novaxia Neo : 7,05 % en 2025 contre 5,50 %, un objectif de 5,5 % contre 5 %, 98,9 % d'occupation contre 91,1 %, 38,97 % de bureaux contre 94 %, un prix de 204 € à parité avec une reconstitution de 205,04 €, et aucune part en attente. Sa dette, 27,2 %, est plus basse sans être faible, et sa collecte, 22,3 M€ au deuxième trimestre, a ralenti sans s'arrêter.

Pour qui veut une SCPI sans frais d'entrée, Remake Live ou Iroko Zen, n°1 de notre podium, sont les réponses. Novaxia Neo ne redevient une question qu'une fois sa file résorbée ou son prix ajusté.