Novaxia Neo : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Une SCPI sans frais d'entrée que je ne peux pas recommander aujourd'hui : 5,98 % des parts attendent un acheteur, la valeur de reconstitution est sous le prix de part, et le patrimoine est à 94 % en bureaux. À relire au prochain bulletin ; en attendant, Remake Live ou Iroko Zen répondent mieux à la même envie.
Novaxia Neo, en bref
au bulletin T2 2026Pour vous si
- Un investisseur averti qui accepte une SCPI de bureaux en difficulté, sans frais d'entrée, attend pour entrer que la file de retrait se résorbe ou que le prix s'ajuste, et peut garder ses parts bien au-delà de cinq ans.
Pas pour vous si
- Quiconque peut avoir besoin de son argent : 136 830 parts attendent déjà un acheteur. Et quiconque achète au prix de 187 € un patrimoine reconstitué à 171,25 €.
Distribution brute de 5,50 %, moins l'impôt étranger prélevé à la source (environ 12 % sur l'acompte T2 2026). Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps : 136 830 parts attendaient un acheteur au dernier bulletin. Un placement pour une longue durée.
des parts en attente de retrait au 30 juin 2026 : 136 830 parts, contre 125 194 trois mois plus tôt, sans aucune collecte nette au premier ni au deuxième trimestre pour les absorber.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Novaxia Neo | 5,50 % | 0 % | 136 830 | 8,0 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Novaxia Investissement — lancée en 2019, label ISR 2020 |
| Capitalisation | 428 M€ · 8 963 associés |
| Prix de souscription / de retrait | 187 € / 187 € — valeur de reconstitution inférieure au prix de part ; commission de retrait de 6 % TTC avant 5 ans |
| Valeur de reconstitution | 171,25 € (surcote de 9,2 % sur le prix) |
| Patrimoine | 38 immeubles, 128 locataires, taux d'occupation financier 91,10 %, baux 3,4 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 1er mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 136 830 |
| Collecte nette T2 2026 | 0 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
Entre 6,01 % et 6,51 % de 2021 à 2024, puis 5,50 % en 2025, et un objectif ramené à 5 % pour 2026 : la distribution recule depuis deux ans. L'acompte du deuxième trimestre 2026, 1,81 € brut par part, est le seul de l'année dans notre base ; celui du premier trimestre, publié avec une régularisation d'impôt étranger, n'est pas saisi : [n.c.].
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2019 | 180 € | 190,04 € | −5,3 % |
| 2020 | 180 € | n.c. | n.c. |
| 2021 | 187 € | 182,64 € | +2,4 % |
| 2022 | 187 € | 186,19 € | +0,4 % |
| 2023 | 187 € | 191,99 € | −2,6 % |
| 2024 | 187 € | 186,74 € | +0,1 % |
| 2025 | 187 € | 176,68 € | +5,8 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 180 € fin 2019 à 187 € fin 2025 (+3,9 %). Fin 2025, le prix était 5,8 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 6 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −5,3 % à +5,8 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Novaxia Neo | Remake Live | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 0 % | 0 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 15 % HT | 15 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 3,6 % TTC | n.c. | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % du montant remboursé si retrait avant 5 ans | 5 % avant 5 ans | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | 0,0 % | 0,0 % | −8 à −12 % |
Le modèle sans frais d'entrée : 0 % à la souscription, mais 15 % HT des loyers pour la gestion, 18 % TTC, 3,6 % TTC sur les acquisitions, et 6 % TTC retenus sur le montant remboursé si l'on sort avant cinq ans. Face à Remake Live, la grille est proche, avec une pénalité plus lourde d'un point. Ici, la pénalité n'a rien de théorique : l'associé qui veut sortir fait la queue derrière 136 830 parts, et paiera 6 % s'il est entré depuis moins de cinq ans.
Le patrimoine : 94 % de bureaux, 35 % de dette
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
38 immeubles, 128 locataires, 53 % en France, 28 % aux Pays-Bas, le reste en Irlande, en Espagne et en Allemagne. 94 % de bureaux : c'est, avec Primopierre, la SCPI de notre base la plus concentrée sur le segment qui a perdu de la valeur depuis 2022. Le taux d'occupation financier, 91,1 %, et la durée ferme des baux, 3,42 ans, sont parmi les plus faibles de notre base. L'endettement, 35 % en LTV nette de trésorerie, amplifie toute baisse des valeurs d'expertise. Le bulletin ne précise pas la base de ses répartitions.
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Novaxia Investissement est celui d'une SCPI sous tension : 427,9 M€ de capitalisation, 8 963 associés, une collecte nette nulle au premier comme au deuxième trimestre, et 136 830 parts en attente de retrait, 5,98 % des parts, contre 125 194 au 31 mars. La valeur de reconstitution est de 171,25 € pour un prix de souscription et de retrait de 187 €, inchangé depuis juin 2021 : la part s'achète 9,2 % au-dessus de ce que vaut le patrimoine reconstitué. Le nombre total de parts et la trésorerie non investie ne sont pas publiés : [n.c.].
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 8,0 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Je ne la recommande pas à l'achat aujourd'hui. Trois signaux vont dans le même sens : une file de retrait qui grossit sans collecte pour l'absorber ; une valeur de reconstitution passée sous le prix de part ; une distribution qui recule, de 6,01 % à 5,50 %, puis 5 % visés. Aucun n'est rédhibitoire seul. Ensemble, ils décrivent une SCPI dont les associés veulent sortir plus vite que de nouveaux n'arrivent, sur un patrimoine à 94 % de bureaux endetté à 35 %.
L'absence de frais d'entrée, qui fait l'attrait du modèle, joue ici contre l'acheteur : il paie 187 € un patrimoine reconstitué à 171,25 €, et s'il doit sortir avant cinq ans, il laisse 6 % de plus, à condition de trouver preneur. Le scénario favorable existe : un prix de part ramené vers sa valeur, qui relancerait la collecte et viderait la file. Mais c'est un scénario, pas un fait du bulletin.
Pour qui, vraiment
L'associé actuel, plus que le nouvel acheteur. S'il n'a pas besoin de son argent, rien ne l'oblige à rejoindre la file : ses loyers mensuels continuent, au rythme d'un objectif de 5 %, et sa pénalité de sortie s'éteint à cinq ans de détention.
L'investisseur patient qui n'entrera qu'après une baisse du prix de part ou une file résorbée, et gardera ses parts bien au-delà de cinq ans.
Pas pour qui peut avoir besoin de son argent. Pas pour l'assurance-vie : selon ses documents officiels, Novaxia Neo n'y est pas disponible. Pas pour qui cherche une SCPI sans frais d'entrée aujourd'hui : notre base en compte de plus saines.
Ce que je surveille
Les parts en attente. 125 194 au 31 mars, 136 830 au 30 juin. Une troisième hausse d'affilée ferait de la liquidité un problème durable.
Le prix de part. 187 € pour 171,25 € de reconstitution : une baisse serait la réponse logique, et le signal que la société de gestion traite le problème.
Le taux d'occupation, 91,1 %, et la dette, 35 %. Une nouvelle baisse d'occupation pèserait sur l'objectif de 5 %, et donc sur l'attrait de la SCPI pour d'éventuels acheteurs de parts.
Face à l'alternative : Remake Live
Remake Live est la plus proche dans notre base : même modèle sans frais d'entrée, 15 % HT de gestion, 5 % de pénalité avant cinq ans contre 6 %. Tout le reste la sépare de Novaxia Neo : 7,05 % en 2025 contre 5,50 %, un objectif de 5,5 % contre 5 %, 98,9 % d'occupation contre 91,1 %, 38,97 % de bureaux contre 94 %, un prix de 204 € à parité avec une reconstitution de 205,04 €, et aucune part en attente. Sa dette, 27,2 %, est plus basse sans être faible, et sa collecte, 22,3 M€ au deuxième trimestre, a ralenti sans s'arrêter.
Pour qui veut une SCPI sans frais d'entrée, Remake Live ou Iroko Zen, n°1 de notre podium, sont les réponses. Novaxia Neo ne redevient une question qu'une fois sa file résorbée ou son prix ajusté.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- Aucun frais d'entrée, et une jouissance au premier jour du mois suivant.
- Loyers mensuels, 47 % du patrimoine hors de France, aux Pays-Bas, en Irlande, en Espagne et en Allemagne.
- Quatre exercices au-dessus de 6 % de 2021 à 2024.
Ce qui l'est moins
- 136 830 parts en attente, 5,98 % du capital, et une collecte nette nulle aux deux premiers trimestres 2026.
- Valeur de reconstitution de 171,25 € pour un prix de part de 187 €.
- 94 % de bureaux, 91,1 % d'occupation, 35 % de dette, 6 % de pénalité avant cinq ans.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Novaxia Neo paraîtra fin octobre 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
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Novaxia Neo a-t-elle des frais d'entrée ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Novaxia Neo ?
Novaxia Neo est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Novaxia Neo ?
Combien de temps faut-il pour vendre ses parts de Novaxia Neo ?
Le prix de part de Novaxia Neo peut-il baisser ?
Pour conclure
Une SCPI sans frais d'entrée que je ne peux pas recommander aujourd'hui : 5,98 % des parts attendent un acheteur, la valeur de reconstitution est sous le prix de part, et le patrimoine est à 94 % en bureaux. À relire au prochain bulletin ; en attendant, Remake Live ou Iroko Zen répondent mieux à la même envie.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins T3 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
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53 % des loyers sont français : imposés à votre tranche, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les 47 % restants sont imposés à la source dans le pays de l'immeuble, puis exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt, sans les 17,2 %. Le ratio affiché vient du seul acompte du deuxième trimestre, 1,60 € net pour 1,81 € brut. Le rendement net réel dépendra surtout de l'objectif de 5 % et de la date à laquelle vous pourrez sortir.