Pierval Santé : avis 2026, rendement net réel et pour qui

5,35 % en 2022, 5,10 % en 2023, puis 4,05 % et 4,06 % : la distribution a perdu 1,3 point en trois ans. Attention à la lecture : ces taux sont ceux des rapports annuels, fiscalité étrangère réintégrée ; le taux avant ce retraitement, que notre base enregistre à part, est de 3,60 % en 2025. Les acomptes nets de 2026, 1,50 € par part chaque trimestre, donnent ramenés à l'année moins que ce taux. Le taux 2021 n'a pas été trouvé dans un document officiel, et Euryale n'affiche pas d'objectif chiffré pour 2026 : [n.c.].

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 200 € fin 2019 à 204 € fin 2025 (+2,0 %). Fin 2025, le prix était 2,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −5,5 % à +2,4 %.

10,51 % TTC à l'entrée, 10 % TTC des loyers pour la gestion, dont le taux hors taxes n'est pas dans notre base, [n.c.], et 3,6 % sur les acquisitions ; aucune pénalité de sortie. Une part payée 204 € a une valeur de retrait de 182,56 €. Face à Épargne Pierre, référencée comme elle dans Linxea Spirit 2, l'entrée en direct est un peu moins chère, 10,51 % contre 12 % ; la différence est ailleurs.

255 immeubles, 1 003 locataires, neuf pays : France 33,7 %, Royaume-Uni 19,6 %, Allemagne 13,8 %, Pays-Bas 12,8 %, puis l'Irlande, l'Italie, le Portugal, l'Espagne et le Canada. 72,6 % de médico-social, 20,4 % de sanitaire et de soins de ville. Les baux fermes de 14 ans en moyenne sont les plus longs de notre base. Le taux d'occupation financier, 93,22 %, est plus bas qu'on ne l'attendrait avec des baux aussi longs ; l'endettement est de 17,58 %, et 20,3 % du patrimoine est hors zone euro. La part de bureaux n'est pas isolée dans le bulletin : [n.c.].

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Euryale décrit une grande SCPI bloquée : 3,3 Md€ de capitalisation, 60 975 associés, une collecte brute de 3,3 M€ intégralement absorbée par les retraits, donc une collecte nette nulle, et 550 067 parts en attente, 3,04 % des parts. Le prix de 204 €, inchangé depuis 2022, est au-dessus de la valeur de reconstitution, 199,21 €. Le délai de jouissance a été ramené à un mois en juillet 2025. La trésorerie non investie n'est pas publiée : [n.c.].

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 8,5 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Pierval Santé a le patrimoine qu'on attend d'une SCPI de santé : des exploitants engagés pour 14 ans en moyenne, une dispersion sur neuf pays et 1 003 locataires. Sur la durée des baux, aucune SCPI de notre base ne fait mieux.

Mais le reste va dans le mauvais sens depuis 2022. La distribution a perdu 1,3 point ; 550 067 parts attendent un acheteur sans collecte pour les absorber ; le prix dépasse la valeur de reconstitution, ce qui ôte toute marge à l'acheteur. Et un taux d'occupation de 93,22 % avec des baux de 14 ans pose une question, vacance, franchises ou impayés, à laquelle le bulletin ne répond pas assez. Le délai de jouissance ramené à un mois rend l'entrée plus attrayante ; il ne compense ni le rendement ni la file d'attente.

L'épargnant en assurance-vie, dans Linxea Spirit 2, qui la référence. En assurance-vie, c'est l'assureur qui rachète les unités de compte, selon les conditions du contrat : lisez-les avant d'y loger une SCPI qui a des parts en attente. Les frais d'investissement appliqués à Pierval Santé dans ce contrat ne sont pas dans notre base : [n.c.].

L'investisseur patient qui veut une ligne santé, n'a pas besoin de revendre avant dix ans, et accepte un rendement sous 4,5 %.

Pas pour qui peut avoir besoin de son argent en direct. Pas pour qui cherche du rendement. Pas pour qui espère une revalorisation : le prix est déjà au-dessus de la reconstitution.

Les parts en attente, 550 067. Tant que la collecte nette reste nulle, elles ne peuvent pas diminuer ; une baisse du prix de part serait le signal d'un traitement du problème.

Le taux d'occupation, 93,22 %. Avec des baux aussi longs, chaque point perdu mérite une explication du gérant.

La distribution 2026. Les acomptes nets du premier semestre sont sous le rythme de 2025 ; un nouveau recul confirmerait la tendance.

Primovie, chez Praemia REIM, est la plus proche dans notre base : 78,7 % de santé et de résidences seniors, 3,2 Md€. Elle ne se souscrit plus : son assemblée générale du 23 juin 2026 a suspendu la variabilité du capital, annulé les demandes de souscription et de retrait inscrites, et ouvert un marché secondaire. Avant cela, elle avait baissé son prix de 203 € à 185 € en février 2024, puis à 164 € en janvier 2025, et accumulé 1 438 276 parts en attente au premier trimestre 2026, bien plus que les 550 067 de Pierval Santé. Elle distribuait à peu près autant, 4,04 % en 2025 contre 4,06 %, avec une dette plus lourde, 30,1 % contre 17,58 %.

La leçon vaut pour Pierval Santé : des baux longs sur des cliniques et des établissements pour seniors ne protègent ni le prix de part ni la liquidité quand la collecte s'arrête. Mon arbitrage ne change pas : Pierval Santé seulement quand sa file d'attente se sera résorbée, et pas de ligne Primovie à acheter, même sur le marché secondaire, avant d'avoir vu les premiers prix d'échange.