Notre podium SCPI est en ligne, avec la pondération qui l'a produit

Après neuf mois de billets hebdomadaires, le site est complet : onze podiums, un classement, trente-cinq avis, quinze duels, douze simulateurs, six tables de données. Le premier chiffre est celui du podium SCPI : Iroko Zen, 16,7 / 20.

L'échelle et les cinq critères

Chaque critère est noté sur 20 avec un point de repère explicite : 20, c'est qu'il n'existe rien de mieux aujourd'hui sur le marché français ; 15, nettement au-dessus de la moyenne ; 10, la moyenne ; 5, un défaut qui pèse ; 0, rédhibitoire. Sans cet ancrage, une note sur 20 ne veut rien dire — c'est pourquoi il est publié sur la page Méthode et appliqué à chaque critère.

Les cinq critères et leur poids : frais 25 % (entrée, gestion, pénalités de sortie), rendement 25 % (distribué et régulier, net de fiscalité étrangère), liquidité et taille 20 % (parts en attente, capitalisation, collecte), patrimoine 20 % (occupation, diversification, bureaux, change), dette et gestion 10 % (endettement, trésorerie non investie, transparence). La pondération est fixe ; le score est tronqué au dixième inférieur, jamais arrondi vers le haut.

Ce que 16,7 veut dire

Le calcul est public et se refait à la main. Pour les trois SCPI du podium :

Iroko Zen : 17 × 0,25 + 18 × 0,25 + 18 × 0,20 + 15 × 0,20 + 14 × 0,10 = 16,75, tronqué à 16,7. Qu'aucune SCPI n'atteigne 20 tient à la définition de l'échelle : il faudrait 0 % de frais d'entrée sans pénalité de sortie, un rendement au double du marché, plusieurs milliards d'encours et aucun bureau. Iroko Zen n'a de faiblesse relative que sur le patrimoine (31,6 % de bureaux, 26,7 % au Royaume-Uni) et la gestion (dette à 24,5 %). Transitions Europe paie ses 12 % de frais d'entrée, seul critère où elle est à la moyenne, et ses 238 M€ de trésorerie non investie lui coûtent des points de gestion. Corum Origin paie ses frais et ses 60 % de bureaux, et gagne tout sur la liquidité — 4 Md€, quatorze exercices à 6 % ou plus. Le classement complet donne les scores de toutes les SCPI suivies, treize à la publication de ce billet, de 16,7 à 2,6 pour Primopierre, le repère du bas de l'échelle.

Ce qu'un score ne dit pas

Pour qui. La n°1 du podium est un mauvais choix pour un horizon de quatre ans (6 % de pénalité) ; la n°3 est un mauvais choix pour un versement mensuel (1 135 € la part). Un dixième de point d'écart entre deux SCPI ne signifie rien : c'est l'arrondi de notes entières pondérées, pas une mesure. Trois points d'écart signifient quelque chose. C'est pour cela que chaque avis commence par « pour qui, pas pour qui », et que chaque podium renvoie à un simulateur : le score classe, le simulateur choisit. Les notes seront revues à chaque bulletin trimestriel ; le prochain rendez-vous est celui des bulletins du troisième trimestre, en octobre.

Un podium dit ce qui est bon. Un simulateur dit ce qui est bon pour vous. Le site ne fera jamais l'inverse.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 21 septembre 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.