Épargne mensuelle en SCPI : ce que les frais d'entrée prennent sur vingt ans

Quand vous épargnez chaque mois dans une SCPI, chaque versement paie des frais d'entrée, la part du versement qui ne sert pas à acheter des parts. À 200 € par mois pendant vingt ans, ils peuvent atteindre 5 760 €, soit près de deux ans et demi de versements.

Pourquoi l'épargne mensuelle coûte plus qu'il n'y paraît

Un versement unique paie ces frais une seule fois. Un versement programmé, c'est-à-dire une somme placée automatiquement chaque mois, les paie à chaque mensualité, pendant toute la durée du plan.

Le pourcentage reste le même. Le montant final est différent, parce que la somme investie grandit avec le temps.

Le calcul, pas à pas

1. Vous versez 200 € par mois pendant vingt ans.
2. Au total, vous avez versé 48 000 €.
3. À 12 % de frais d'entrée, 5 760 € partent en frais.
4. C'est l'équivalent de 29 mois de versements, près de deux ans et demi.

Epsicap Nano, une SCPI gérée par Epsicap REIM, prend 6 % de frais d'entrée. Sur les mêmes versements, cela fait 2 880 €.

Iroko Zen, gérée par Iroko, et Remake Live, gérée par Remake Asset Management, ne prennent aucuns frais d'entrée. En échange, elles appliquent une pénalité si vous sortez tôt.

Le tableau applique chaque taux aux 48 000 € versés. Transitions Europe, Épargne Pierre Europe et Comète sont d'autres SCPI. Elles sont gérées par Arkéa REIM, Atland Voisin et Alderan. « Dans Spirit 2 » désigne la même SCPI achetée dans Linxea Spirit 2, une assurance-vie assurée par Spirica.

La dernière mensualité est la plus chère

Le total cache un autre effet. La dernière mensualité paie autant de frais que la première. Mais elle n'a plus le temps de les rembourser avec ses loyers.

1. Sur une mensualité de 200 €, 24 € partent en frais.
2. Prenons une SCPI qui verse 7,6 % par an.
3. Votre mensualité y rapporte 15,20 € de loyers par an.
4. Il lui faut dix-neuf mois pour rembourser ses frais.
5. Ces dix-neuf mois tombent après la fin du plan.

Trois façons de réduire la facture

Une SCPI sans frais d'entrée. Iroko Zen accepte les versements programmés. Il faut d'abord acheter un premier lot de 25 parts, soit 5 125 €.

Une SCPI à frais réduits dans une assurance-vie. Linxea Spirit 2 ramène les frais de Transitions Europe à 8 %. Mais ce contrat n'automatise plus aucun versement programmé en SCPI. Il n'en propose plus depuis la fermeture d'Iroko Zen aux nouveaux versements, le 8 mai 2026.

Pour les autres SCPI du contrat, il faut faire l'opération vous-même. Vous placez d'abord votre versement sur le fonds euros, le support du contrat dont le capital est garanti. Vous faites ensuite un arbitrage, c'est-à-dire un transfert vers la SCPI. La SCPI ne peut pas dépasser 50 % de chaque versement.

Une plateforme qui rembourse une partie des frais. Certaines plateformes vous rendent 3 % des sommes investies. Sur les 5 760 € de frais, vous récupérez ainsi 1 440 €. Une condition : ce remboursement doit aussi s'appliquer aux versements programmés. Vérifiez-le dans les conditions de la plateforme, SCPI par SCPI.

Le cas d'Épargne Pierre Europe

Épargne Pierre Europe a divisé le prix de sa part par dix le 1er juillet 2026. La part coûte désormais 20 € au lieu de 200 €. Le but est de faciliter l'épargne mensuelle.

Cela change le montant minimum à placer, pas le coût. Avec 200 €, vous achetez dix parts au lieu d'une. Les frais restent de 12 %, soit 24 € par mensualité.

Ce que le calcul ne dit pas

Une SCPI sans frais d'entrée peut se rattraper sur les loyers. Elle se paie alors par ses frais de gestion, c'est-à-dire la part des loyers que garde chaque année la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI. Ces frais peuvent atteindre 18 % des loyers toutes taxes comprises, contre 12 % chez Transitions Europe, par exemple. C'est le cas de Remake Live, à 18 % TTC. Iroko Zen prend 14,4 %. Sur la durée, ces frais reprennent une partie de l'économie faite à l'entrée.

La durée compte aussi doublement dans un plan d'épargne mensuelle :

• une mensualité gardée vingt ans étale ses 12 % de frais, soit 0,6 point par an ;
• une mensualité de la dernière année les supporte en un an, soit 12 points.

En moyenne, une mensualité d'un plan de vingt ans reste investie dix ans. C'est sur cette durée, et non sur vingt ans, qu'il faut compter pour rembourser les frais.

Ce qu'il faut regarder pour choisir

Notre simulateur d'épargne mensuelle fait le calcul complet pour l'assurance-vie, mois par mois et contrat par contrat. Notre podium des versements programmés classe à la note générale les SCPI qui les proposent.

Correction du 27 septembre 2026 : 5 760 € de frais ne font pas un an de versements, mais près de deux ans et demi : un an de versements, c'est 2 400 €. Le billet citait aussi Primovie, à 6,25 % de frais dans Spirit 2. Le bon taux était 7 %, et Primovie ne s'achetait plus depuis la fermeture de son capital, le 23 juin 2026 : ses deux lignes sont retirées du tableau.