SCPI Comète (Alderan) : avis 2026, rendement net réel et pour qui
En bref
Au 7 octobre 2026, Comète est notée 13,5 sur 20 par Savoir Placer. Elle se classe 16e des 24 SCPI que nous notons. Son point fort est le critère « possibilité de revendre », noté 20 sur 20. Son point faible est le critère « gestion et transparence », noté 7 sur 20.
À qui il convient
Un investisseur qui veut une ligne de rendement et accepte le risque de change : 9 % distribués en 2025, zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution au-dessus du prix.
À qui il convient moins
Ceux qui cherchent un socle : deux exercices, 787 M€, 61 % hors zone euro (47 % Royaume-Uni, 14 % Canada) et 168 M€ de trésorerie à investir. L'objectif 2026 est à 7 %, deux points sous 2025.
du patrimoine hors zone euro. C'est ce qui explique le 9 % — et ce qui le rend incertain : les loyers sont en livres et en dollars canadiens, la distribution en euros. Une baisse de 10 % de la livre retire près de 5 % des revenus versés, soit environ 0,4 point de distribution.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 9,00 % en 2025, après 11,18 % en 2024 : la meilleure distribution des SCPI sans dette que nous analysons.
- Zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution supérieure au prix de part.
- Première collecte nette du marché au deuxième trimestre 2026 (ASPIM) : les épargnants suivent.
Ce qui l'est moins
- Deux exercices seulement et 787 M€ : trop jeune pour un socle.
- 61 % hors zone euro : le rendement rémunère un pari de change non couvert.
- 168 M€ de trésorerie non investie, qui diluent la distribution tant que les immeubles n'arrivent pas.
- 12 % de frais d'entrée, six mois de jouissance, absente des contrats d'assurance-vie.
Comète, en bref
au bulletin T2 2026Distribution brute de 9,00 %, moins l'impôt étranger prélevé à la source. Sur le dernier acompte, le versement du T2 2026, cet impôt a pris environ 22 %. Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
- Royaume-Uni 47 %
- Canada 14 %
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Les risques, en chiffres
- Capital non garanti. Le prix de part peut baisser, comme la valeur des immeubles.
- Revente. Aucune part n'attendait d'acheteur au dernier bulletin trimestriel, le compte rendu envoyé aux associés. Mais la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, ne garantit aucun délai.
- Durée. Les frais d'entrée, prélevés sur le prix de chaque part, sont de 12 %. En 2025, la SCPI a distribué 9,00 %. À ce rythme, il faut environ 1,3 ans de loyers pour les rattraper : un placement à garder huit à dix ans au moins.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Note /20 | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Comète | 13,5 | 9,00 % | 12 % | 0 |
| Iroko Zen | 17,2 | 7,14 % | 0 % | 0 |
| Remake Live | 17,0 | 7,05 % | 0 % | 0 |
| Epsicap Nano | 16,6 | 7,01 % | 6 % | 0 |
| Primopierre | Suspendue | 3,62 % | capital fermé | 146 937 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 2 novembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Alderan — lancée en 2023 |
| Capitalisation | 787 M€ |
| Prix de souscription | 250 € — valeur de reconstitution au-dessus du prix |
| Valeur de reconstitution | 254,73 € (décote de 1,9 % sur le prix) |
| Patrimoine | taux d'occupation financier 99,60 % |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 6e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 133 M€ |
n.c. : non communiqué par le produit
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
- 202411,18 %
- 20259,00 %
- Objectif 20267,00 %
- Marché 20254,92 %
11,18 % en 2024 sur une capitalisation minuscule, 9,00 % en 2025, objectif 7 % pour 2026 : la courbe classique d'une SCPI qui grandit. Le chiffre à retenir n'est pas le premier mais le dernier — et il reste très au-dessus du marché (4,92 %).
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2023 | 237,50 € | 248,38 € | −4,4 % |
| 2024 | 250 € | 258,45 € | −3,3 % |
| 2025 | 250 € | 253,83 € | −1,5 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2023, le prix de souscription était de 237,50 €. Fin 2025, il était de 250 €. Il a donc varié de +5,3 %. Fin 2025, le prix était 1,5 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 3 années. Sur ces années, l'écart a varié de −4,4 % à −1,5 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Comète | Transitions Europe | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 12 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 11 % HT | 10 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Frais d'acquisition | n.c. | n.c. | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | n.c. | −10,0 % | −8 à −12 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Mêmes 12 % à l'entrée que Transitions Europe, même absence de dette et de pénalité de sortie. La différence est le patrimoine : zone euro d'un côté, Royaume-Uni et Canada de l'autre.
Le patrimoine : 47 % au Royaume-Uni, 14 % au Canada
Par pays
Par secteur
Répartition sectorielle détaillée non encore saisie.
Aucun immeuble en France, aucune dette, 99,6 % d'occupation. La contrepartie du rendement tient en une ligne du bulletin trimestriel : 61 % du patrimoine est hors de la zone euro, et 168 M€ attendent d'être investis — un cinquième de la capitalisation qui rapporte aujourd'hui le taux du marché monétaire.
Votre rendement net, pas le brut
Traitement en France exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays
Calculer avec ma tranche d'imposition →Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI. Elle obtient 13,5 sur 20 à notre classement. Sa note de rendement est plafonnée à 13 sur 20 : notre règle attend trois exercices complets, et Comète n'en a que deux.
Ses frais d'entrée de 12 % lui valent 10 sur 20. Pour la possibilité de revendre, elle obtient 20 : aucune part n'attend d'acheteur. En qualité du patrimoine, elle obtient 15, sans dette mais avec un fort risque de change.
En gestion et transparence, elle obtient 7 : sa jeunesse et sa trésorerie non investie, l'argent collecté qui attend d'être placé, lui retirent des points.
Pour qui, vraiment
L'épargnant qui a déjà une SCPI investie en zone euro et cherche une ligne de rendement à côté. Comète convient mieux s'il accepte que ses loyers dépendent de la livre sterling et du dollar canadien.
La société qui place sa trésorerie en usufruit de SCPI, c'est-à-dire en n'achetant que les loyers pour quelques années. Le taux de Comète est l'un des plus élevés des SCPI sans dette que nous suivons.
Pas pour un horizon court : il faut près de deux ans de loyers pour rembourser 12 % de frais d'entrée. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat que nous suivons ne la propose.
Ce que je surveille
La trésorerie à investir. 168 M€ attendaient d'être placés en immeubles au 30 juin 2026. Tant qu'ils dorment, ils rapportent peu et pèsent sur la distribution.
L'objectif de 2026. Alderan vise 7 % cette année. En 2025, Comète avait versé 9,00 %. Les acomptes des prochains trimestres diront si l'objectif est tenu.
Le change. Les loyers sont payés en livres et en dollars canadiens, puis versés en euros. Une baisse de ces monnaies réduit ce que vous touchez.
Comète ou Corum Origin
Les deux SCPI prennent environ 12 % à l'entrée. Corum Origin a quatorze ans d'historique, investis en zone euro ; Comète en a deux, surtout au Royaume-Uni et au Canada. Notre comparatif Corum Origin ou Comète fait le calcul sur 50 000 €.
Le détail de la note
13,5 sur 20 : la moyenne des cinq critères de la grille SCPI, pondérés comme indiqué. Chaque note vient d'une règle publiée sur la page Méthode, appliquée aux chiffres ci-dessous.
- Frais d'entrée10 / 20poids 25 %
- Rendement13 / 20poids 25 %
- Qualité du patrimoine15 / 20poids 20 %
- Possibilité de revendre20 / 20poids 20 %
- Gestion et transparence7 / 20poids 10 %
Chaque critère est noté sur 20. Le trait vertical marque 10 sur 20, la moyenne du marché.
Afficher le calcul, critère par critère
| Critère | Poids | Note | Le calcul |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | 25 % | 10 / 20 | 12 % à l'entrée, soit 1,2 % par an sur dix ans. Les 13,2 % TTC de commission de gestion sur les loyers ne comptent pas ici : ils sont déjà retirés du taux de distribution, noté dans le critère du rendement. |
| Rendement | 25 % | 13 / 20 | Rythme actuel 8,2 % (acomptes du premier semestre 2026 × 2), sous la moyenne 2024, 2025 de 10,09 %, prix de part +2,6 % par an : 10,8 % contre 4,92 % pour le marché en 2025. Créée en 2023, moins de trois exercices complets : note plafonnée à 13. |
| Qualité du patrimoine | 20 % | 15 / 20 | Départ à 10 : occupation 99,6 % (+3) ; endettement 0 % (+3) ; 61 % hors zone euro (-1). |
| Possibilité de revendre | 20 % | 20 / 20 | Capital variable ; aucune part en attente. |
| Gestion et transparence | 10 % | 7 / 20 | Départ à 12 : créée en 2023 (-3) ; 168 M€ non investis (21 % de la capitalisation) (-3) ; objectif de distribution publié (+1). |
Note calculée le 6 octobre 2026. La règle de chaque critère.
Les 11 documents dont viennent ces chiffres
- Bulletin trimestriel T2 2026 Comète (n° 26-02), Alderan — p. 8 : acomptes bruts par part en pleine jouissance de janvier à juin 2026 (1,56 €, 1,55 €, 1,58 €, 1,77 €, 1,90 €, 1,89 €), soit 4,69 € au T1 et 5,56 € au T2, 10,25 € au premier semestre ; p. 9 : dividende net du T2 de 4,33 € pour un associé à l'impôt sur le revenu (1,16 € de fiscalité étrangère prélevée à la source et 0,07 € de prélèvement sur les revenus financiers ; 4,40 € pour un associé à l'IS) ; p. 10 : valeur de reconstitution 254,73 € (valeur semestrielle au 30/06/2026, non auditée), valeur de réalisation 217,17 €, valeur de retrait 225 €, consulté le 6 octobre 2026
- Bulletin trimestriel T1 2026 Comète (n° 26-01), Alderan — p. 9 : dividende brut du T1 4,69 €, net 3,30 € pour un associé à l'impôt sur le revenu (1,26 € de fiscalité étrangère prélevée à la source ; 3,43 € pour un associé à l'IS), consulté le 6 octobre 2026
- Note d'information Comète (visa AMF n° 26-16 du 7 juillet 2026), Alderan — p. 31, chap. 3 § 2 : commission de gestion de « 11% HT (TVA en sus au taux en vigueur) des recettes de toute nature encaissées HT par la société (loyers et produits financiers nets) » ; même taux dans le rapport annuel 2025 (p. 56). 13,2 % TTC = 11 % HT × 1,2 (calcul, TVA à 20 %) : la note d'information précise que « La TVA est récupérée par la SCPI, elle ne constitue donc pas un coût pour le souscripteur », consulté le 6 octobre 2026
- Bulletin trimestriel T2 2026 Comète, Alderan : collecte nette de 133,1 M€ au 2e trimestre, capitalisation de 786,9 M€ au 30/06/2026, 27 126 associés, consulté le 27 septembre 2026
- Bulletin trimestriel T1 2026 Comète, Alderan : collecte nette de 132,2 M€ au 1er trimestre, consulté le 27 septembre 2026
- ASPIM-IEIF, Les fonds immobiliers grand public, T2 2026, p. 10 : Comète 133,1 M€ de collecte nette au T2 2026, la plus forte des SCPI (Corum Origin 131 M€ ; en collecte brute, Corum Origin est devant avec 161 M€), consulté le 27 septembre 2026
- Bulletin trimestriel T2 2026, Alderan, consulté le 30 juin 2026
- Rapport annuel 2025, Alderan (SCPI Comète) — tableau « Évolution du capital » (p. 31 du PDF : prix d'entrée au 31/12 = 237,50 € en 2023, 250 € en 2024 et en 2025), « Focus valeurs au 31.12.2025 » (p. 6) et tableau des valeurs (p. 58 : valeur de reconstitution 253,83 € au 31/12/2025), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2024, Alderan (SCPI Comète) — chiffres clés (p. 4 du PDF : prix de souscription 250 €, valeur de reconstitution 258,45 € au 31/12/2024) et tableau des valeurs (p. 40), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2023, Alderan (SCPI Comète) — tableau « Évolution du capital » (p. 11 du PDF : prix d'entrée au 31.12.2023 = 237,50 €) et tableau des valeurs (p. 29 : valeur de reconstitution 248,38 € au 31/12/2023), consulté le 23 septembre 2026
- Base GECO de l'AMF, fiche de la SCPI et de sa société de gestion : ALDERAN, agrément GP-17000026, consulté le 7 octobre 2026
Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Comète ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Comète ?
Comète est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Comète ?
Quel est notre avis sur la SCPI Comète ?
Quel est le rendement de la SCPI Comète ?
Qui gère la SCPI Comète ?
La SCPI Comète verse-t-elle un dividende mensuel ?
Quel est le prix de la part de Comète ?
Pour conclure
La meilleure ligne de rendement des SCPI sans dette que nous analysons, à condition de savoir qu'on achète aussi de la livre sterling. Pour l'usufruit d'une trésorerie d'entreprise, c'est le taux le plus élevé des SCPI sans dette que nous suivons.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins SCPI du 3e trimestre 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Les billets sur ce produit
Les billets du blog qui citent Comète : chacun part d'un chiffre daté, tiré d'un bulletin trimestriel ou d'une grille tarifaire.
Comète, première collecte nette du marché : le prix à payer, une trésorerie non investie
168 M€ — de trésorerie non investie chez Comète au 30 juin 2026, après un trimestre de collecte record
Comète publie 9 % pour 2025 : ce que 61 % de patrimoine hors zone euro veut dire
9,00 % — le taux 2025 de Comète, 61 % du patrimoine hors zone euro
Ce qui change pour votre épargne, chaque lundi
Chaque lundi, un chiffre sourcé qui compte pour votre épargne. Une minute de lecture, désinscription en un clic. Le sujet change d'une semaine à l'autre : SCPI, assurance-vie, PER ou banque. Ce n'est pas une alerte propre à Comète.
Le dernier chiffre paru sur les SCPI · 1,60 € par part, la partie du dividende de Corum Origin au troisième trimestre 2026 qui vient de ventes d'immeubles, sur 18,25 € brutsVincent Albert · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Comète n'a aucun immeuble en France. L'impôt sur ses loyers est donc prélevé à la source, dans le pays de chaque immeuble. La retenue affichée vient du dernier acompte publié par Alderan, la société qui gère Comète. Elle compte aussi un petit prélèvement sur les intérêts de l'argent pas encore investi, pour un associé imposé à l'impôt sur le revenu. Le simulateur applique cette retenue avant de calculer votre impôt en France.