Les meilleures SCPI en démembrement en 2026 : nue-propriété pour le particulier, usufruit pour la société
Acheter la nue-propriété d'une SCPI, c'est payer 60 à 80 % du prix pour récupérer 100 % dans cinq à vingt ans, sans loyer, donc sans impôt ni IFI pendant ce temps. Il faut une SCPI dont on est sûr qu'elle existera et vaudra son prix au terme : grosse, ancienne, sans dette.
Classé sur la solidité à l'échéance du démembrement : taille, ancienneté, dette, pas sur la note générale, qui reste celle du classement.
Corum Origin
4 Md€, quatorze ans d'historique, clés publiées par Corum de trois à vingt ans : la nue-propriété la plus sûre du marché pour un horizon long, et l'usufruit le plus liquide pour une trésorerie d'entreprise.
Pour vous si : Un investisseur qui veut un socle : la plus grosse et la plus ancienne SCPI diversifiée européenne du marché, jamais sous 6 % depuis 2012, loyers mensuels, zéro part en attente, pour dix ans ou plus.
Transitions Europe
Zéro dette et 7,6 % : l'usufruit le plus rémunérateur du podium pour une société à l'IS, et une nue-propriété adossée à un gestionnaire bancaire.
Pour vous si : Un investisseur qui veut de l'Europe sans dette et sans France, chez un gestionnaire bancaire, pour huit ans ou plus — en direct via une plateforme à cashback, ou en assurance-vie sur Spirit 2 à 100 % des loyers.
Comète
9 % et zéro dette : l'usufruit le plus généreux du marché pour une trésorerie d'entreprise qui accepte le change. Pour la nue-propriété, deux exercices seulement : à réserver aux durées courtes.
Pour vous si : Un investisseur qui veut une ligne de rendement et accepte le risque de change : 9 % distribués en 2025, zéro dette, 99,6 % d'occupation, valeur de reconstitution au-dessus du prix.
Wemo One
146 M€ et deux exercices : personne ne peut dire ce que vaudra la part dans dix ans, et c'est exactement ce qu'achète un nu-propriétaire. Le 15 % de 2025 est sans objet ici.
Avant de démembrer
66 % du prix aujourd'hui, 100 % dans dix ans : 4,2 % par an sans loyer ni impôt
Avec une clé de 66 % à dix ans, la nue-propriété rend 4,24 % par an en équivalent, sans un euro de loyer imposable et hors IFI pendant toute la durée — l'équivalent de 7 % brut pour un contribuable à 41 %. L'usufruit correspondant rapporte à la société qui l'achète un rendement à deux chiffres après IS. Le simulateur applique la clé, la durée et la SCPI de votre choix.
Calculer nue-propriété et usufruitLe tableau, sur les mêmes critères
Données du bulletin T2 2026, relues le 23 septembre 2026| SCPI | Prix | Frais d'entrée | TD 2025 | TD 2024 | Capi. | Dette | TOF | Parts en attente | Jouissance | Sortie anticipée | En AV chez | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Corum Origin | 1 135 € | 11,96 % | 6,50 % | 6,05 % | 4,04 Md€ | source secondaire (MeilleureSCPI, Louve Invest), à confirmer sur un document Corum | 95,8 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life | 13,9 |
| Transitions Europe | 202 € | 12 % | 7,60 % | 8,25 % | 1,38 Md€ | 0 % | 99 % | 0 | 6e mois | aucune | Linxea Spirit 2, Linxea Avenir 2 | 15,4 |
| Comète | 250 € | 12 % | 9,00 % | 11,18 % | 787 M€ | 0 % | 99,6 % | 0 | 6e mois | aucune | — | 13,3 |
| Corum Eurion | 215 € | 12 % | 5,73 % | 5,53 % | 1,53 Md€ | n.c. | 99,92 % | 0 | 6e mois | aucune | Corum Life | 12,5 |
| Épargne Pierre | 21 € | 12 % | 5,28 % | 5,28 % | 2,81 Md€ | « environ 11 % » au 30/06/2026 ; 11,2 % au 31/12/2025 | 94,14 % | 63 817 | 6e mois | aucune | Linxea Spirit 2 | 11,0 |
| Iroko Zen | 205 € | 0 % | 7,14 % | 7,32 % | 1,61 Md€ | 24,5 % | 96,9 % | 0 | 4e mois | 6 % avant 6 ans | Lucya CNP | 16,7 |
| Wemo One | 210 € | 12 % | 15,27 % | 5,00 % | 146 M€ | 11,2 % | 99,83 % | 0 | 7e mois | aucune | — | 9,7 |
Iroko Zen figure pour comparaison : le démembrement d'une SCPI sans frais d'entrée existe mais la pénalité de sortie complique le terme. Les clés de répartition réelles sont publiées par chaque société de gestion ; le simulateur en propose une indicative.
Deux satellites pour diversifier
Deux compléments à Corum Origin, selon la zone ou la société de gestion souhaitée.
Corum Eurion
100 % zone euro, 1,5 Md€ : la nue-propriété sans risque de change de la gamme.
Pour vous si : Un investisseur qui veut de l'Europe sans risque de change (100 % zone euro), des loyers mensuels, et qui garde ses parts huit ans ou plus. Dès 215 €, une part.
Épargne Pierre
2,8 Md€, créée en 2013, 11 % de dette, 100 % en France : la nue-propriété hors gamme Corum. 63 817 parts en attente au 30 juin 2026, à surveiller avant de s'engager pour dix ans.
Pour vous si : Un épargnant qui veut un revenu régulier adossé à un grand patrimoine français, 411 immeubles et 5,28 % quatre ans de suite, de préférence en assurance-vie, où les loyers ne sont pas imposés chaque année, pour dix ans ou plus.
Pourquoi Corum Origin est n°1 en démembrement
Un nu-propriétaire achète une part qu'il ne touchera que dans cinq, dix ou vingt ans, et un usufruitier achète dix ans de loyers d'une SCPI qui doit exister jusqu'au bout. Les deux parient sur la même chose : que la SCPI sera là, au même prix ou mieux, à l'échéance. Corum Origin est celle de la base qui offre le plus de recul : 4,04 Md€, quatorze ans d'historique à 6 % ou plus, 6,5 % distribués en 2025, zéro part en attente, et des clés de répartition publiées par Corum de trois à vingt ans. Avec la clé habituelle de 66 % à dix ans, 50 000 € de nue-propriété achètent 75 750 € de pleine propriété ; si le prix de part n'a pas bougé, le gain de 25 750 € correspond à 4,24 % par an, sans un loyer imposable ni un euro d'IFI pendant la durée. Pour un contribuable à 41 % qui supporte 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, 4,24 % net équivaut à 10,1 % brut ; à 30 %, 8 % ; à 11 %, 5,9 %.
Ce que le critère fait gagner, et ce qu'il fait perdre
Ce podium classe sur la solidité à l'échéance : taille, ancienneté, dette. Il fait gagner les grosses SCPI sans emprunt, Transitions Europe (1,38 Md€, zéro dette) et Comète (787 M€, zéro dette), et il fait perdre le rendement, qui ne compte que pour l'usufruitier. Le 9 % de Comète ne vaut rien à un nu-propriétaire ; il vaut beaucoup à une société à l'IS qui paie 34 % du prix pour dix ans de loyers. Il écarte aussi Iroko Zen : sans frais d'entrée, mais avec une pénalité de sortie de 6 % pendant six ans qui complique le dénouement, et 24,5 % de dette.
Ce qui a changé depuis les bulletins du deuxième trimestre
Comète a réalisé la première collecte du marché et détient 168 M€ non investis, soit plus d'un cinquième de sa capitalisation ; son objectif 2026 est de 7 %, deux points sous 2025, ce qui réduit ce qu'un usufruitier peut en attendre. Corum Origin n'a toujours pas revalorisé sa part depuis avril 2022 : pour un nu-propriétaire, un prix stable est une hypothèse, pas une promesse.
Ce qui ferait basculer le n°2
Pour l'usufruitier, Transitions Europe est déjà devant : 7,6 % contre 6,5 %, soit 76 € de loyers sur dix ans pour 34 € d'usufruit contre 65 €, sans dette et avec un gestionnaire bancaire, Arkéa REIM. Pour le nu-propriétaire, il lui manque du recul : trois exercices contre quatorze. Deux années de plus au-dessus de 7 %, une trésorerie de 238 M€ réinvestie et une première revalorisation la feraient passer première. Le simulateur applique la clé, la durée et la SCPI de votre choix aux deux côtés du démembrement.
Comment nous classons
Ce podium est thématique : il classe sur la solidité à l'échéance du démembrement : taille, ancienneté, dette, et non sur la note générale. Le n°1 d'ici peut donc avoir une note générale plus basse que le n°2, c'est voulu. Les notes générales sont dans le tableau ci-dessus et au classement ; elles s'établissent ainsi :
Même pondération que le podium principal (frais 25 %, rendement 25 %, liquidité 20 %, patrimoine 20 %, gestion 10 %), appliquée au sous-ensemble de SCPI qui répond au thème.
La méthode complète →