Corum XL : avis 2026, rendement net réel et pour qui
En bref
Au 7 octobre 2026, Corum XL est notée 12,8 sur 20 par Savoir Placer. Elle se classe 18e des 24 SCPI que nous notons. Son point fort est le critère « possibilité de revendre », noté 20 sur 20. Son point faible est le critère « qualité du patrimoine », noté 10 sur 20.
À qui il convient
Un investisseur déjà exposé à la zone euro qui veut de la diversification hors euro — Royaume-Uni, Pologne, Europe centrale — chez un gestionnaire qui l'assume depuis 2017, pour dix ans ou plus.
À qui il convient moins
Ceux qui veulent du rendement : 5,3 % en 2025, sous Origin et Eurion. Ceux qui refusent le change : 54 % au Royaume-Uni, en livre sterling. Ceux dont l'horizon est court : 12 % à l'entrée.
du patrimoine au Royaume-Uni, en livre sterling, au 30 juin 2026. Corum XL est un pari de change assumé : quand la livre baisse, la distribution en euros baisse. C'est ce que les 5,3 % de 2025 rémunèrent.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- Diversification hors zone euro à grande échelle : 2,2 Md€ dans 11 pays.
- Le modèle Corum : loyers mensuels, pas de pénalité de sortie, zéro part en attente.
- Objectif de long terme affiché et tenu (5 %).
Ce qui l'est moins
- 5,3 % en 2025 : la moins rémunératrice des trois SCPI Corum.
- 12 % de frais d'entrée, cinq mois de jouissance.
- 54 % au Royaume-Uni, 55 % de bureaux, 26 % de dette fin 2025.
Corum XL, en bref
au dernier bulletinOù sont les immeubles
- Royaume-Uni 54 %
- Pologne 21 %
- Pays-Bas 9 %
- Irlande 4 %
- Autres 12 %
Part du patrimoine, au dernier bulletin. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
En direct ou en assurance-vie
la même SCPI, plusieurs contenants| Contenant | Frais d'entrée | Loyers reversés | Minimum | Frais du contrat | Fiscalité des loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| En direct | 12 % | 100 % | 195 € | aucun | Revenus fonciers |
| Corum Life | n.c. | n.c. | n.c. | 0,00 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
| Louve Infinity | n.c. | 100 % | n.c. | 0,39 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
Sources : note d'information de la SCPI, grilles des contrats · données au 7 octobre 2026. Frais d'entrée en assurance-vie : n.c. quand le contrat ne publie pas de grille pour cette SCPI.
Les risques, en chiffres
- Capital non garanti. Une part payée 195 € se revend aujourd'hui 171,60 €. L'écart est de −12,0 % dès le premier jour, et le prix de part peut baisser.
- Revente. Aucune part n'attendait d'acheteur au dernier bulletin trimestriel, le compte rendu envoyé aux associés. Mais la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, ne garantit aucun délai.
- Durée. Les frais d'entrée, prélevés sur le prix de chaque part, sont de 12 %. En 2025, la SCPI a distribué 5,30 %. À ce rythme, il faut environ 2,3 ans de loyers pour les rattraper : un placement à garder huit à dix ans au moins.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Note /20 | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Corum XL | 12,8 | 5,30 % | 12 % | 0 |
| Iroko Zen | 17,2 | 7,14 % | 0 % | 0 |
| Remake Live | 17,0 | 7,05 % | 0 % | 0 |
| Epsicap Nano | 16,6 | 7,01 % | 6 % | 0 |
| Primopierre | Suspendue | 3,62 % | capital fermé | 146 937 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 2 novembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Corum Asset Management — lancée en 2017 |
| Capitalisation | 2,168 Md€ · 54 340 associés · 11 117 521 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 195 € / 171,60 € — prix de 195 € depuis le 1er juin 2022. Valeurs de reconstitution et de réalisation au 31/12/2025 : le bulletin du 2e trimestre 2026 ne les met pas à jour |
| Valeur de reconstitution | 189,37 € (surcote de 3,0 % sur le prix) |
| Valeur de réalisation | 153,86 € au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 96 immeubles, 239 locataires, taux d'occupation financier 95,60 % |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 6e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette | n.c. |
n.c. : non communiqué par le produit
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
- 20215,84 %
- 20225,97 %
- 20235,40 %
- 20245,53 %
- 20255,30 %
- Objectif 20265,00 %
- Marché 20254,92 %
Entre 5,3 % et 6 % par an depuis 2021, au-dessus de l'objectif de 5 % que Corum affiche pour XL, et reconduit pour 2026. Pas de mauvaise surprise, pas de bonne non plus : la distribution est le reflet du change autant que des loyers.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2019 | 189 € | 197,36 € | −4,2 % |
| 2020 | 189 € | 188,85 € | +0,1 % |
| 2021 | 189 € | 199,25 € | −5,1 % |
| 2022 | 195 € | 189,93 € | +2,7 % |
| 2023 | 195 € | 185,80 € | +5,0 % |
| 2024 | 195 € | 189,88 € | +2,7 % |
| 2025 | 195 € | 189,37 € | +3,0 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2019, le prix de souscription était de 189 €. Fin 2025, il était de 195 €. Il a donc varié de +3,2 %. Fin 2025, le prix était 3,0 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Les deux valeurs sont publiées pour 7 années. Sur ces années, l'écart a varié de −5,1 % à +5,0 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Corum XL | Corum Eurion | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 12 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 12,4 % HT en zone euro, 15,9 % HT hors zone euro | 12,4 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Frais d'acquisition | 0 % | 0 % | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −12,0 % | −12,0 % | −8 à −12 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Même frais d'entrée que Corum Eurion : 12 % à l'entrée, rien à la sortie. Les frais de gestion dépendent de l'endroit où sont les immeubles. Corum prend 12,40 % des loyers en zone euro. Hors zone euro, où sont environ 78 % des immeubles, il prend 15,90 %. Ces taux sont sans TVA : la note d'information du 1er octobre 2026 précise que cette commission en est exonérée. Le tableau affiche les deux taux.
Le patrimoine : 54 % au Royaume-Uni, 55 % de bureaux
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que surveille le critère « patrimoine » de notre note.
La répartition vient du bulletin du deuxième trimestre 2026, en part de la valeur des immeubles. Dans la note de qualité du patrimoine, 10, trois points coûtent chacun un point : la part hors zone euro, environ 78 %, la part de bureaux, 55 %, et la dette, 26 % fin 2025. Le taux d'occupation de 95,6 % et la présence dans 11 pays en rapportent.
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12,8 sur 20 : la moyenne des cinq critères de la grille SCPI, pondérés comme indiqué. Chaque note vient d'une règle publiée sur la page Méthode, appliquée aux chiffres ci-dessous.
- Frais d'entrée10 / 20poids 25 %
- Rendement12 / 20poids 25 %
- Qualité du patrimoine10 / 20poids 20 %
- Possibilité de revendre20 / 20poids 20 %
- Gestion et transparence13 / 20poids 10 %
Chaque critère est noté sur 20. Le trait vertical marque 10 sur 20, la moyenne du marché.
Afficher le calcul, critère par critère
| Critère | Poids | Note | Le calcul |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | 25 % | 10 / 20 | 12 % à l'entrée, soit 1,2 % par an sur dix ans. La commission de gestion sur les loyers, 12,4 % TTC en zone euro et 15,9 % TTC hors zone euro, ne compte pas ici : elle est déjà retirée du taux de distribution, noté dans le critère du rendement. |
| Rendement | 25 % | 12 / 20 | Taux de distribution moyen 5,41 % (2023, 2024, 2025), prix de part +0 % par an : 5,41 % contre 4,92 % pour le marché en 2025. |
| Qualité du patrimoine | 20 % | 10 / 20 | Départ à 10 : occupation 95,6 % (+2) ; endettement 26 % (-1) ; 55 % de bureaux (-1) ; 11 pays (+1) ; 78 % hors zone euro (-1). |
| Possibilité de revendre | 20 % | 20 / 20 | Capital variable ; aucune part en attente. |
| Gestion et transparence | 10 % | 13 / 20 | Départ à 12 : objectif de distribution publié (+1). |
Note calculée le 7 octobre 2026. La règle de chaque critère.
Les 15 documents dont viennent ces chiffres
- Bulletin « Le fil d'actualités » n°36, T2 2026, Corum AM (données au 30/06/2026, image lue page par page) : prix 195 € depuis le 1er juin 2022, retrait 171,60 €, capitalisation 2,168 Md€ (11 117 521 parts), 54 340 associés, 0 part en attente (p. 3) ; 96 immeubles, 239 locataires, TOF 95,60 %, répartitions géographique et sectorielle en % de la valeur du patrimoine, 11 pays (p. 4) ; pas de frais d'acquisition ni de frais de retrait anticipé (p. 11) ; jouissance au 1er jour du 6e mois (p. 12) ; objectif 2026 de 5 %, soit 9,75 € par part (p. 3), consulté le 27 septembre 2026
- Note d'information CORUM XL du 27/05/2025 : commission de souscription de 12 % TTC (p. 15) ; commission de gestion de 12,40 % HT en zone euro et 15,90 % HT hors zone euro, sur les loyers HT encaissés et les produits financiers nets (p. 15) ; commission de cession d'actifs de 5 % TTI si la plus-value dépasse 5 % (p. 16) ; retrait à 171,60 € depuis le 1er juin 2022 (p. 13). La fiche affiche le taux hors zone euro, qui vise environ 78 % du patrimoine, consulté le 27 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 CORUM XL : taux de distribution 2021 à 2025 (5,84 %, 5,97 %, 5,40 %, 5,53 %, 5,30 %, p. 18-19 imprimées) ; endettement de 26 % au 31/12/2025, valeur de réalisation 153,86 € (p. 28-29) ; commission de gestion de 16,80 % TTC hors zone euro (13,20 % TTC en zone euro), rapport spécial des commissaires aux comptes (p. 44-45), consulté le 27 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 CORUM XL, tableau « Évolution par part des résultats financiers » (p. 18 imprimée) : en 2025, par part, total des revenus 14,56 € (dont recettes locatives brutes 14,09 €), commission de gestion 2,05 € (14,1 % des revenus), total des charges 4,23 €, résultat courant 10,34 €, dividende brut 10,33 € ; tableau des frais (p. 34-35 imprimées) : commission de gestion 2025 de 3 787 k€ en zone euro et 17 497 k€ hors zone euro. Chiffres repris dans le billet du 1er octobre 2026, consulté le 1er octobre 2026
- Bulletin T2 2022 CORUM XL : prix porté de 189 à 195 € le 1er juin 2022 (+3,17 %), p. 2, consulté le 27 septembre 2026
- Rapport annuel 2018 CORUM XL : prix passé de 185 à 189 € le 1er avril 2018 (p. 7 et 29) ; « première SCPI à avoir réalisé des investissements immobiliers hors zone euro », consulté le 27 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 CORUM XL, Corum AM — prix de souscription au 31/12 de 2021 à 2025 (p. 10, tableau « Évolution du prix de la part ») et valeur de reconstitution par part au 31/12/2024 et 31/12/2025 (p. 10 ; confirmée par la résolution d'AG), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2022 CORUM XL, Corum AM — prix de souscription au 31/12 de 2018 à 2022 (p. 18, tableau « Évolution du prix de la part ») et valeurs de reconstitution par part au 31/12 de 2019 à 2022 (p. 18, tableau des valeurs de la société), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2023 CORUM XL, Corum AM — valeur de reconstitution par part au 31/12/2023 : 185,80 € (p. 15), consulté le 23 septembre 2026
- Rapports annuels 2019, 2020 et 2021 CORUM XL, Corum AM — valeur de reconstitution par part au 31/12/2019 (197,36 €, RA 2019 p. 19), 2020 (188,85 €, RA 2020 p. 20), 2021 (199,25 €, RA 2021 p. 16), consulté le 23 septembre 2026
- corum.fr, page « Démembrement de propriété » : nue-propriété des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion, « décote sur le prix d'achat de 13 % à 45 %, selon la durée de l'investissement (3 à 20 ans) ». Le barème année par année n'est publié que dans le simulateur de Corum, sans date ni valeur contractuelle : il n'est pas repris ici, consulté le 27 septembre 2026
- Base GECO de l'AMF, fiche de la SCPI et de sa société de gestion : CORUM ASSET MANAGEMENT, agrément GP-11000012 (concorde avec les mentions légales du gérant), consulté le 7 octobre 2026
- Note d'information CORUM XL mise à jour le 1er octobre 2026, p. 15 (chap. III, § 2 « Commission de gestion ») : 12,40 % TTC des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets en zone euro, 15,90 % TTC hors zone euro, « exonérée de TVA » (les deux taux sont donc identiques HT et TTC) ; le bulletin T2 2026, les statuts du 30/04/2026 et la page frais de corum.fr disent encore « HT, à majorer de la TVA le cas échéant » ; le rapport annuel 2025 (rapport spécial des commissaires aux comptes, p. 23 du PDF) écrivait « 13,20 % TTC (soit 12,40 % HT) » et « 16,80 % TTC (soit 15,90 % HT) » : la note d'information, plus récente, est retenue, consulté le 7 octobre 2026
- Notice d'information Louve Infinity (Corum Life, PDF du 30/06/2026), annexe 2 « Liste des frais et des unités de compte » : CORUM XL parmi les sept SCPI du contrat (CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion, Épargne Pierre Europe, Cristal Life, Sofidynamic, Epsicap Nano) ; même liste sur louveinvest.com, page Assurance vie, « Liste des UC en SCPI », lue le 7/10/2026, consulté le 7 octobre 2026
- louveinvest.com, fiche CORUM XL (mise à jour le 16/9/2026, lue le 7/10/2026) : bouton « Investir dans SCPI Corum XL », « Avantages Louve Invest : Cashback / ; Frais supplémentaires : Aucun » ; page « SCPI à crédit dès 1,9 % : Corum × Younited via Louve Invest » (22/9/2026) : « Les quatre SCPI de la gamme sont éligibles au crédit Younited via Louve Invest ». La SCPI s'achète donc aussi sur Louve Invest, sans cashback, en plus du direct chez Corum L'Épargne, consulté le 7 octobre 2026
Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Corum XL ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Corum XL ?
Corum XL est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Corum XL ?
Pour conclure
La SCPI de diversification de la gamme Corum, à réserver à qui a déjà Origin ou Eurion et veut sortir de l'euro. Score plombé par le rendement et le change.
Prochain bulletin attendu fin avril 2027 (bulletins SCPI du 1er trimestre 2027) : cette page sera relue à sa publication.
Les billets sur ce produit
Les billets du blog qui citent Corum XL : chacun part d'un chiffre daté, tiré d'un bulletin trimestriel ou d'une grille tarifaire.
Ce qui change pour votre épargne, chaque lundi
Chaque lundi, un chiffre sourcé qui compte pour votre épargne. Une minute de lecture, désinscription en un clic. Le sujet change d'une semaine à l'autre : SCPI, assurance-vie, PER ou banque. Ce n'est pas une alerte propre à Corum XL.
Le dernier chiffre paru sur les SCPI · 1,60 € par part, la partie du dividende de Corum Origin au troisième trimestre 2026 qui vient de ventes d'immeubles, sur 18,25 € brutsVincent Albert · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin avril 2027.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Retenue à la source britannique et polonaise, crédit d'impôt en France : le mécanisme est celui des SCPI européennes, avec le change en plus. Le simulateur applique le ratio net/brut du dernier acompte quand il est renseigné.