Log In : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Un patrimoine remarquable pour sa taille : 100 % d'occupation, 9,1 ans de baux, ni bureau, ni emprunt bancaire, ni loyer français. Trop jeune et trop petite pour notre podium, qui exige trois exercices et 300 M€ ; je la place devant ActivImmo pour un contribuable imposé, et je la suivrai de près.
Log In, en bref
au dernier bulletinPour vous si
- Un contribuable imposé qui veut de l'immobilier productif européen, locaux d'activités et logistique, sans France, sans bureaux et sans emprunt bancaire, et qui accepte une SCPI jeune pour dix ans ou plus.
Pas pour vous si
- Ceux qui veulent une SCPI éprouvée : deux exercices publiés, 247,67 M€ et 23 locataires. Et ceux dont l'horizon est court : 12 % à l'entrée, six mois de jouissance.
Distribution brute de 6,21 %, net de fiscalité étrangère selon la société de gestion. Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au dernier bulletin. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
de durée ferme moyenne restante des baux, pour un taux d'occupation de 100 % : les locataires de Log In sont engagés plus longtemps que ceux de presque toutes les SCPI de notre base.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Log In | 6,21 % | 12 % | 0 | 11,6 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Theoreim — lancée en 2022 |
| Capitalisation | 248 M€ · 6 315 associés · 971 240 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 255 € / 229,50 € — décote de 4,9 % sur la valeur de reconstitution |
| Valeur de reconstitution | 268,05 € (décote de 4,9 % sur le prix) |
| Patrimoine | 21 immeubles, 23 locataires, taux d'occupation financier 100 %, baux 9,1 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 4 parts · 1er jour du 6e mois · trimestrielle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette | n.c. |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
6,30 % en 2024, premier exercice plein, puis 6,21 % en 2025. Theoreim affiche pour la suite une fourchette de 6 à 6,5 %, que notre base n'enregistre pas comme objectif chiffré. Les acomptes de 2026, 3,79 € puis 3,72 € bruts par part, donnent ramenés à l'année un peu moins de 6 %. Les taux des exercices de lancement, 2022 et 2023, n'ont pas été trouvés : [n.c.].
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2022 | 250 € | 250,62 € | −0,2 % |
| 2023 | 250 € | 257,54 € | −2,9 % |
| 2024 | 250 € | 271,78 € | −8,0 % |
| 2025 | 255 € | 266,50 € | −4,3 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 250 € fin 2022 à 255 € fin 2025 (+2,0 %). Fin 2025, le prix était 4,3 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 4 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −8,0 % à −0,2 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Log In | ActivImmo | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 12 % | 12,72 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 10 % HT | 10 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 1,2 % TTC | 0 % | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −10,0 % | −10,6 % | −8 à −12 % |
12 % TTC à l'entrée, 10 % HT des loyers pour la gestion, 1,2 % TTC sur les acquisitions, aucune pénalité de sortie. Une part payée 255 € a une valeur de retrait de 229,50 €. Face à ActivImmo, l'entrée est un peu moins chère, 12 % contre 12,72 %, pour la même absence de pénalité.
Le patrimoine : l'Europe productive, aucun immeuble en France
Par pays
Par secteur
21 immeubles dans six pays, Espagne et Italie en tête, 32 % et 26 %, puis le Royaume-Uni, 20 %. Aucun en France, aucun bureau : 65 % de locaux d'activités et sites de production, 30 % de logistique, 5 % de life science. Occupation de 100 %, baux fermes de 9,1 ans en moyenne, aucun emprunt bancaire. Le revers est la concentration, 23 locataires, et le change : 28 % du patrimoine est hors zone euro, au Royaume-Uni et en Pologne. Les répartitions sont en valeur vénale hors droits.
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Theoreim, que nous avons lu dans une copie hébergée par un tiers faute de l'avoir trouvé sur son site, décrit une SCPI petite et pleine : 247,67 M€ de capitalisation, 6 315 associés, aucune part en attente, 100 % d'occupation. Le prix de 255 € est en vigueur depuis le 1er novembre 2025, après une hausse de 2 %, et reste 4,9 % sous la valeur de reconstitution de 268,05 €. Theoreim publie la collecte brute et les parts souscrites et rachetées, pas la collecte nette en euros : [n.c.] dans notre base, comme la trésorerie non investie.
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 11,6 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Sur le patrimoine, Log In coche presque tout : occupation pleine, baux longs, aucun bureau, aucun emprunt bancaire, un prix sous la reconstitution. Et 6,21 % sans un euro de loyer français, c'est un net que la plupart des SCPI françaises ne donnent pas à un contribuable imposé.
Ses limites sont celles de l'âge et de la taille. Deux exercices publiés, 21 immeubles, 23 locataires : le départ d'un seul se verrait dans la distribution, ce que 100 % d'occupation ne dit pas. L'impôt étranger, environ un cinquième du brut, est plus lourd que chez d'autres européennes. Notre règle écarte du podium principal toute SCPI de moins de 300 M€ ou de moins de trois exercices ; Log In n'y entre pas encore, sur les deux critères. C'est la plus sérieuse candidate des SCPI jeunes de notre base.
Pour qui, vraiment
Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI de bureaux ou de commerces et veut une ligne d'immobilier productif, 5 000 à 15 000 €, horizon dix ans. Aucun loyer français : ni barème ni 17,2 % sur ces revenus.
L'associé qui cherche des baux longs : 9,1 ans fermes, une visibilité rare sur les loyers.
Le nu-propriétaire : la SCPI accepte le démembrement.
Pas pour un horizon inférieur à huit ans. Pas comme première et unique SCPI : trop concentrée. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat de notre base ne la référence.
Ce que je surveille
Le premier départ de locataire. Avec 23 locataires, 100 % d'occupation peut devenir 95 % en un trimestre ; c'est la ligne à lire en premier.
La distribution 2026. Les acomptes du premier semestre sont un peu sous la fourchette de 6 à 6,5 % ; le second semestre dira si elle est tenue.
Les parts rachetées. Faute de collecte nette publiée en euros, c'est le rapport entre parts souscrites et rachetées qui dira si la liquidité tient.
Face à l'alternative : ActivImmo
ActivImmo, chez Alderan, est la plus proche dans notre base : même thème, même absence de bureaux, dette quasi nulle, 0,86 %. Elle est près de six fois plus grosse, 1 419 M€ pour 182 immeubles et 369 locataires, et verse ses loyers chaque mois. Mais elle rapporte moins, 5,49 % en 2025 contre 6,21 %, avec 74,8 % de loyers français imposés à la tranche plus 17,2 % ; elle est moins bien occupée, 93,3 % contre 100 %, avec des baux fermes de 3,9 ans contre 9,1 ; et elle coûte 12,72 % à l'entrée contre 12 %.
Mon arbitrage : Log In pour le contribuable imposé qui accepte une SCPI jeune et concentrée ; ActivImmo pour qui veut la taille ou passe par l'assurance-vie. Et pour de l'Europe sans France, sans dette et plus grande, Transitions Europe reste la référence de notre podium.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 100 % d'occupation, baux fermes de 9,1 ans, aucun emprunt bancaire.
- Ni France ni bureaux : 65 % de locaux d'activités et sites de production, 30 % de logistique.
- 6,30 % en 2024, 6,21 % en 2025, et un prix encore 4,9 % sous la valeur de reconstitution.
Ce qui l'est moins
- 12 % de frais d'entrée et six mois de jouissance.
- 21 immeubles et 23 locataires : un départ pèse lourd sur 247,67 M€.
- Impôt étranger élevé : 4,91 % net pour 6,21 % brut en 2025, et 20 % au Royaume-Uni.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Log In paraîtra fin janvier 2027. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
Choisir mes alertesGratuit, désinscription en un clic. Voir ce que contient un e-mail.Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Log In ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Log In ?
Log In est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Log In ?
Log In est-elle endettée ?
Pourquoi l'impôt étranger est-il si élevé chez Log In ?
Pour conclure
Un patrimoine remarquable pour sa taille : 100 % d'occupation, 9,1 ans de baux, ni bureau, ni emprunt bancaire, ni loyer français. Trop jeune et trop petite pour notre podium, qui exige trois exercices et 300 M€ ; je la place devant ActivImmo pour un contribuable imposé, et je la suivrai de près.
Prochain bulletin attendu fin janvier 2027 (bulletins T4 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin janvier 2027.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Aucun loyer n'est français : ils sont imposés à la source dans le pays de l'immeuble, puis exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt ; les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas. L'impôt étranger est lourd : 2,97 € net pour 3,72 € brut au deuxième trimestre, et Theoreim publie 4,91 % net pour 6,21 % brut en 2025. C'est ce net qu'il faut comparer aux autres SCPI européennes.