Log In : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20236,21 %
• 20246,30 %
• 20256,21 %
• Marché 20254,92 %

6,30 % en 2024, premier exercice plein, puis 6,21 % en 2025. Theoreim affiche pour la suite une fourchette de 6 à 6,5 %, que nous n'enregistrons pas comme objectif chiffré. Les acomptes de 2026, 3,79 € puis 3,72 € bruts par part, donnent ramenés à l'année un peu moins de 6 %. Les taux des exercices de lancement, 2022 et 2023, n'ont pas été trouvés : n.c..

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2022, le prix de souscription était de 250 €. Fin 2025, il était de 255 €. Il a donc varié de +2,0 %. Fin 2025, le prix était 4,3 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 4 années. Sur ces années, l'écart a varié de −8,0 % à −0,2 %.

12 % TTC à l'entrée, 10 % HT des loyers pour la gestion, 1,2 % TTC sur les acquisitions, aucune pénalité de sortie. Une part payée 255 € a une valeur de retrait de 229,50 €. Face à ActivImmo, l'entrée est un peu moins chère, 12 % contre 12,72 %, pour la même absence de pénalité.

21 immeubles dans six pays, Espagne et Italie en tête, 32 % et 26 %, puis le Royaume-Uni, 20 %. Aucun en France, aucun bureau : 65 % de locaux d'activités et sites de production, 30 % de logistique, 5 % de life science. Occupation de 100 %, baux fermes de 9,1 ans en moyenne, aucun emprunt bancaire. Les points faibles sont la concentration, 23 locataires, et le change : 28 % du patrimoine est hors zone euro, au Royaume-Uni et en Pologne. Les répartitions sont en valeur vénale hors droits.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Theoreim, que nous avons lu dans une copie hébergée par un tiers faute de l'avoir trouvé sur son site, décrit une SCPI petite et pleine : 247,67 M€ de capitalisation, 6 315 associés, aucune part en attente, 100 % d'occupation. Le prix de 255 € est en vigueur depuis le 1er novembre 2025, après une hausse de 2 %, et reste 4,9 % sous la valeur de reconstitution de 268,05 €. Theoreim publie la collecte brute et les parts souscrites et rachetées, pas la collecte nette en euros : n.c., comme la trésorerie non investie.

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 14,9 sur 20 à notre classement, hors du podium (16,6 pour le n°3). Sur le patrimoine, Log In coche presque tout : occupation pleine, baux longs, aucun bureau, aucun emprunt bancaire, un prix sous la valeur de reconstitution. Et 6,21 % sans un euro de loyer français, c'est un rendement net que la plupart des SCPI françaises ne donnent pas à un contribuable imposé.

Ses limites sont celles de l'âge et de la taille. Trois exercices publiés, 21 immeubles, 23 locataires : le départ d'un seul se verrait dans la distribution, ce que 100 % d'occupation ne dit pas. L'impôt étranger, environ un cinquième du brut, est plus lourd que chez d'autres européennes. La note en tient compte en partie : sa capitalisation, 248 M€, lui retire deux points sur la possibilité de revendre, et sa création en 2022 trois points en gestion. Elle ne mesure pas le nombre de locataires. C'est la plus sérieuse candidate des SCPI jeunes que nous analysons.

Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI de bureaux ou de commerces et veut une ligne d'immobilier productif, 5 000 à 15 000 €, horizon dix ans. Aucun loyer français : ni barème ni 17,2 % sur ces revenus.

L'associé qui cherche des baux longs : 9,1 ans fermes, une visibilité rare sur les loyers.

Le nu-propriétaire : la SCPI accepte le démembrement.

Pas pour un horizon inférieur à huit ans. Pas comme première et unique SCPI : trop concentrée. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat que nous analysons ne la référence.

Le premier départ de locataire. Avec 23 locataires, 100 % d'occupation peut devenir 95 % en un trimestre ; c'est la ligne à lire en premier.

La distribution 2026. Les acomptes du premier semestre sont un peu sous la fourchette de 6 à 6,5 % ; le second semestre dira si elle est tenue.

Les parts rachetées. Faute de collecte nette publiée en euros, c'est le rapport entre parts souscrites et rachetées qui dira si la liquidité tient.

ActivImmo, chez Alderan, est la plus proche parmi les SCPI que nous analysons : même thème, même absence de bureaux, dette quasi nulle, 0,86 %. Elle est près de six fois plus grosse, 1 419 M€ pour 182 immeubles et 369 locataires, et verse ses loyers chaque mois. Mais elle rapporte moins, 5,49 % en 2025 contre 6,21 %, avec 74,8 % de loyers français imposés à la tranche plus 17,2 % ; elle est moins bien occupée, 93,3 % contre 100 %, avec des baux fermes de 3,9 ans contre 9,1 ; et elle coûte 12,72 % à l'entrée contre 12 %.

En résumé : Log In convient mieux au contribuable imposé qui accepte une SCPI jeune et concentrée. ActivImmo convient mieux à qui veut la taille ou passe par l'assurance-vie. Pour de l'Europe sans France, sans dette et plus grande, Transitions Europe reste la référence de notre podium.