ActivImmo : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Une SCPI sans bureaux et presque sans dette, régulière à 5,49 %, mais chère à l'entrée et moins bien occupée que son secteur ne le laisse attendre. Je la place derrière Log In pour un contribuable imposé en direct, devant elle pour qui cherche la taille ou passe par Linxea Spirit 2.
ActivImmo, en bref
au bulletin T2 2026Pour vous si
- Un investisseur qui veut de la logistique et des locaux d'activités, sans bureaux et presque sans dette, sur une SCPI de 1,4 Md€ à loyers mensuels, pour dix ans ou plus, peu imposé ou en assurance-vie.
Pas pour vous si
- Ceux qui regardent d'abord les frais : 12,72 % à l'entrée, le taux le plus élevé de notre base. Et le contribuable à 41 % qui achète en direct : 74,8 % des loyers sont français.
Distribution brute de 5,49 %, moins l'impôt étranger prélevé à la source (environ 5 % sur l'acompte T2 2026). Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
En direct ou en assurance-vie
la même SCPI, plusieurs contenants| Contenant | Frais d'entrée | Loyers reversés | Minimum | Frais du contrat | Fiscalité des loyers |
|---|---|---|---|---|---|
| En direct | 12,72 % | 100 % | 614 € | aucun | Revenus fonciers |
| Linxea Spirit 2 | [n.c.] | 100 % | 50 € | 0,50 % par an | Fiscalité de l'assurance-vie |
Sources : note d'information de la SCPI, grilles des contrats · données au 23 septembre 2026. Frais d'entrée en assurance-vie : [n.c.] quand le contrat ne publie pas de grille pour cette SCPI.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
la durée ferme moyenne restante des baux. Courte pour de l'immobilier logistique : c'est le chiffre qui dira si le taux d'occupation, 93,3 % au 30 juin 2026, remonte ou recule.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| ActivImmo | 5,49 % | 12,72 % | 0 | 11,9 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Alderan — lancée en 2019, label ISR 2021 |
| Capitalisation | 1,419 Md€ · 29 843 associés · 2 327 018 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 613,50 € / 548,47 € — prix 610 € de la création au 30 juin 2026 ; +0,57 % le 1er juillet 2026, première revalorisation ; reconstitution au 30/06/2026 corrigée le 10/09/2026 |
| Valeur de reconstitution | 614,90 € (décote de 0,2 % sur le prix) |
| Patrimoine | 182 immeubles, 369 locataires, taux d'occupation financier 93,30 %, baux 3,9 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 6e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 4 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
6,02 % en 2021, puis quatre exercices entre 5,49 % et 5,52 % : depuis 2022, la distribution d'ActivImmo ne bouge presque pas. Les acomptes de 2026, 7,50 € puis 7,77 € bruts par part, progressent légèrement. Alderan publie son objectif en euros par part plutôt qu'en pourcentage ; notre base ne le convertit pas, et l'objectif reste [n.c.] sur le graphique.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2019 | 610 € | 619,25 € | −1,5 % |
| 2020 | 610 € | 629 € | −3,0 % |
| 2021 | 610 € | 626,46 € | −2,6 % |
| 2022 | 610 € | 612,24 € | −0,4 % |
| 2023 | 610 € | 600,88 € | +1,5 % |
| 2024 | 610 € | 609,65 € | +0,1 % |
| 2025 | 610 € | 616,58 € | −1,1 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est resté à 610 € de fin 2019 à fin 2025. Fin 2025, le prix était 1,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −3,0 % à +1,5 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | ActivImmo | Log In | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 12,72 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 10 % HT | 10 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 0 % | 1,2 % TTC | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −10,6 % | −10,0 % | −8 à −12 % |
12,72 % TTC à l'entrée, 10 % HT des loyers pour la gestion, rien sur l'investissement de la collecte, aucune pénalité de sortie. Une part payée 613,50 € a une valeur de retrait de 548,47 €. Face à Log In, l'écart à l'entrée est de 0,72 point : pas décisif, mais sur une SCPI qui distribue 5,49 %, chaque dixième compte.
Le patrimoine : logistique et activités, 74,8 % en France
Par pays
Par secteur
182 immeubles, 369 locataires, sept pays, et aucun bureau. La France pèse 74,8 %, l'Espagne 12,9 % ; toutes les acquisitions de 2026 ont été faites hors de France, la part française va donc baisser. La dette, 0,86 %, est quasi inexistante. Les deux chiffres qui me retiennent sont le taux d'occupation, 93,3 %, bas pour un segment réputé plein, et la durée ferme des baux, 3,9 ans. Le bulletin ne précise pas si ses répartitions sont en valeur vénale.
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Alderan décrit une SCPI qui ralentit sans se gripper : 1 419 M€ de capitalisation, 29 843 associés, aucune part en attente, mais une collecte nette tombée de 12,0 M€ au premier trimestre à 3,7 M€ au deuxième. 39,4 M€ de trésorerie restent à investir, moins de 3 % de la capitalisation. Le prix est passé de 610 € à 613,50 € le 1er juillet 2026, première revalorisation depuis la création, et la valeur de reconstitution, 614,90 €, le dépasse à peine. Le minimum a été ramené à une part en mai 2026.
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 11,9 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). ActivImmo est l'une des rares SCPI de notre base sans un mètre carré de bureaux, et presque sans dette : sur ces deux points, elle a traversé la hausse des taux mieux que la plupart. Sa distribution, 5,49 %, est honnête sans être brillante, au-dessus des 4,92 % du marché en 2025 ; elle est surtout stable depuis quatre ans.
Ce qui m'empêche de la placer plus haut, c'est le prix d'entrée et la qualité locative. 12,72 %, c'est plus que tous les produits de notre base ; avec des loyers aux trois quarts français, il faut de longues années pour les rembourser après impôt. Et 93,3 % d'occupation avec 3,9 ans de baux fermes, sur de la logistique, c'est moins solide que ce que le secteur laisse attendre. L'internationalisation en cours va dans le bon sens pour la fiscalité des associés ; reste à voir à quel rendement elle se fait.
Pour qui, vraiment
L'épargnant en assurance-vie, dans Linxea Spirit 2, qui la référence : les loyers français n'y sont pas imposés chaque année. Les frais d'investissement appliqués à ActivImmo dans ce contrat ne sont pas dans notre base : [n.c.].
L'investisseur qui veut sortir des bureaux sans quitter une grande SCPI : 10 000 à 20 000 € à côté d'une poche déjà européenne, horizon dix ans, loyers mensuels.
Le contribuable à 0 ou 11 %, qui garde l'essentiel des loyers français malgré les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pas pour un horizon court : 12,72 % partent à l'entrée. Pas pour le contribuable à 41 % en direct. Pas pour qui cherche plus de 6 % de distribution.
Ce que je surveille
Le taux d'occupation, 93,3 %. S'il recule encore au prochain bulletin, la distribution de 5,49 % perd sa marge de sécurité.
La collecte, 3,7 M€ au deuxième trimestre. Aucune part en attente aujourd'hui ; une collecte qui continue de fondre est ce qui précède, en général, les premières.
La part hors de France, 25,2 %. Chaque acquisition étrangère allège l'impôt des associés imposés, à condition de ne pas se payer en rendement.
Face à l'alternative : Log In
Log In, chez Theoreim, est l'autre SCPI de notre base consacrée aux locaux d'activités et à la logistique. Elle distribue davantage, 6,21 % en 2025 contre 5,49 %, affiche 100 % d'occupation contre 93,3 %, des baux fermes de 9,1 ans contre 3,9, et n'a aucun emprunt bancaire. Surtout, elle n'a aucun immeuble en France : ses loyers sont imposés à la source, puis exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt, sans les 17,2 % ; elle publie 4,91 % net de fiscalité étrangère pour 2025. Elle coûte 12 % à l'entrée contre 12,72 %.
ActivImmo a pour elle la taille : 1 419 M€ contre 247,67 M€, 182 immeubles contre 21, 369 locataires contre 23, une liquidité et une dispersion que Log In n'a pas encore. Mon arbitrage : Log In pour le contribuable imposé qui accepte une SCPI jeune, ActivImmo pour qui privilégie la taille ou passe par l'assurance-vie.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- Aucun bureau : 54,4 % d'entrepôts logistiques, 30,2 % de locaux d'activités, 8,1 % de logistique urbaine.
- Endettement de 0,86 %, aucune part en attente, 1,4 Md€ de capitalisation et des loyers mensuels.
- Minimum ramené à une part, 613,50 €, et accessible en assurance-vie dans Linxea Spirit 2.
Ce qui l'est moins
- 12,72 % de frais d'entrée, le taux le plus élevé de notre base.
- Taux d'occupation de 93,3 % et baux fermes de 3,9 ans en moyenne.
- 5,49 % en 2025, stable depuis 2022, sur des loyers à 74,8 % français.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de ActivImmo paraîtra fin octobre 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
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Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de ActivImmo ?
Quand touche-t-on le premier loyer de ActivImmo ?
ActivImmo est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans ActivImmo ?
ActivImmo va-t-elle devenir une SCPI européenne ?
La première revalorisation d'ActivImmo change-t-elle quelque chose ?
Pour conclure
Une SCPI sans bureaux et presque sans dette, régulière à 5,49 %, mais chère à l'entrée et moins bien occupée que son secteur ne le laisse attendre. Je la place derrière Log In pour un contribuable imposé en direct, devant elle pour qui cherche la taille ou passe par Linxea Spirit 2.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins T3 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Les trois quarts des loyers sont français, imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le dernier quart est imposé à la source dans le pays de l'immeuble, puis exonéré en France avec taux effectif ou crédit d'impôt, sans les 17,2 %. L'acompte net publié, 7,36 € pour 7,77 € brut, ne retire que la fiscalité étrangère : votre impôt français vient ensuite. Le simulateur applique votre tranche.