ActivImmo : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20216,02 %
• 20225,50 %
• 20235,52 %
• 20245,50 %
• 20255,49 %
• Marché 20254,92 %

6,02 % en 2021, puis quatre exercices entre 5,49 % et 5,52 % : depuis 2022, la distribution d'ActivImmo ne bouge presque pas. Les acomptes de 2026, 7,50 € puis 7,77 € bruts par part, progressent légèrement. Alderan publie son objectif en euros par part plutôt qu'en pourcentage ; nous ne le convertissons pas, et l'objectif reste n.c. sur le graphique.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Le prix de souscription n'a pas bougé de fin 2019 à fin 2025. Il est resté à 610 €. Fin 2025, le prix était 1,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 7 années. Sur ces années, l'écart a varié de −3,0 % à +1,5 %.

12,72 % TTC à l'entrée, 10 % HT des loyers pour la gestion, rien sur l'investissement de la collecte, aucune pénalité de sortie. Une part payée 613,50 € a une valeur de retrait de 548,47 €. Face à Log In, l'écart à l'entrée est de 0,72 point : pas décisif, mais sur une SCPI qui distribue 5,49 %, chaque dixième compte.

182 immeubles, 369 locataires, sept pays, et aucun bureau. La France pèse 74,8 %, l'Espagne 12,9 % ; toutes les acquisitions de 2026 ont été faites hors de France, la part française va donc baisser. La dette, 0,86 %, est quasi inexistante. Les deux chiffres qui me retiennent sont le taux d'occupation, 93,3 %, bas pour un segment réputé plein, et la durée ferme des baux, 3,9 ans. Le bulletin ne précise pas si ses répartitions sont en valeur vénale.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Alderan décrit une SCPI qui ralentit sans se gripper : 1 419 M€ de capitalisation, 29 843 associés, aucune part en attente, mais une collecte nette tombée de 12,0 M€ au premier trimestre à 3,7 M€ au deuxième. 39,4 M€ de trésorerie restent à investir, moins de 3 % de la capitalisation. Le prix est passé de 610 € à 613,50 € le 1er juillet 2026, première revalorisation depuis la création, et la valeur de reconstitution, 614,90 €, le dépasse à peine. Le minimum a été ramené à une part en mai 2026.

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 13,3 sur 20 à notre classement, hors du podium (16,6 pour le n°3). ActivImmo est l'une des rares SCPI que nous analysons sans un mètre carré de bureaux, et presque sans dette : sur ces deux points, elle a traversé la hausse des taux mieux que la plupart. Sa distribution, 5,49 %, est honnête sans être brillante, au-dessus des 4,92 % du marché en 2025 ; elle est surtout stable depuis quatre ans.

Ce qui m'empêche de la placer plus haut, c'est le prix d'entrée et la qualité locative. 12,72 %, c'est plus que chez toutes les SCPI que nous analysons ; avec des loyers aux trois quarts français, il faut de longues années pour les rembourser après impôt. Et 93,3 % d'occupation avec 3,9 ans de baux fermes, sur de la logistique, c'est moins solide que ce que le secteur laisse attendre. L'internationalisation en cours va dans le bon sens pour la fiscalité des associés ; reste à voir à quel rendement elle se fait.

L'épargnant en assurance-vie, dans Linxea Spirit 2, qui la référence : les loyers français n'y sont pas imposés chaque année. Les frais d'investissement appliqués à ActivImmo dans ce contrat ne sont pas connus : n.c..

L'investisseur qui veut sortir des bureaux sans quitter une grande SCPI : 10 000 à 20 000 € à côté d'une poche déjà européenne, horizon dix ans, loyers mensuels.

Le contribuable à 0 ou 11 %, qui garde l'essentiel des loyers français malgré les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pas pour un horizon court : 12,72 % partent à l'entrée. Pas pour le contribuable à 41 % en direct. Pas pour qui cherche plus de 6 % de distribution.

Le taux d'occupation, 93,3 %. S'il recule encore au prochain bulletin, la distribution de 5,49 % perd sa marge de sécurité.

La collecte, 3,7 M€ au deuxième trimestre. Aucune part en attente aujourd'hui ; une collecte qui continue de fondre est ce qui précède, en général, les premières.

La part hors de France, 25,2 %. Chaque acquisition étrangère allège l'impôt des associés imposés, à condition de ne pas se payer en rendement.

Log In, chez Theoreim, est, parmi les SCPI que nous analysons, l'autre SCPI consacrée aux locaux d'activités et à la logistique. Elle distribue davantage, 6,21 % en 2025 contre 5,49 %, affiche 100 % d'occupation contre 93,3 %, des baux fermes de 9,1 ans contre 3,9, et n'a aucun emprunt bancaire. Surtout, elle n'a aucun immeuble en France : ses loyers sont imposés à la source, puis exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt, sans les 17,2 % ; elle publie 4,91 % net de fiscalité étrangère pour 2025. Elle coûte 12 % à l'entrée contre 12,72 %.

ActivImmo a pour elle la taille : 1 419 M€ contre 247,67 M€, 182 immeubles contre 21, 369 locataires contre 23, une liquidité et une dispersion que Log In n'a pas encore. En résumé : Log In convient mieux au contribuable imposé qui accepte une SCPI jeune. ActivImmo convient mieux à qui privilégie la taille ou passe par l'assurance-vie.