Sofidy Europe Invest : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Une SCPI européenne sans France, transparente et en progrès, mais battue par Épargne Pierre Europe sur le rendement net, la dette et l'occupation. À prendre en complément d'une première ligne européenne, pas à sa place.
Sofidy Europe Invest, en bref
au bulletin T2 2026Pour vous si
- Un contribuable imposé qui veut de l'Europe sans France, avec une distribution qui progresse depuis 2022 et une part à 235 €, et qui garde ses parts huit ans ou plus.
Pas pour vous si
- Ceux qui cherchent le meilleur rendement européen : 4,70 % net de fiscalité étrangère, sous Épargne Pierre Europe. Et ceux qui veulent de l'assurance-vie : Sofidy précise qu'elle n'y est pas disponible.
Distribution brute de 5,41 %, net de fiscalité étrangère selon la société de gestion. Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
le taux 2025 net de fiscalité étrangère publié par Sofidy, pour 5,41 % brut. C'est lui qu'il faut comparer à une SCPI française après impôt : ses loyers échappent au barème français et aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Sofidy Europe Invest | 5,41 % | 10,8 % | 0 | 11,3 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Sofidy — lancée en 2021, label ISR 2021 |
| Capitalisation | 421 M€ · 8 438 associés · 1 790 005 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 235 € / 213,85 € — valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 ; prix inchangé depuis juillet 2021 |
| Valeur de reconstitution | 228,77 € (surcote de 2,7 % sur le prix) |
| Patrimoine | 38 immeubles, taux d'occupation financier 96 % |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 4e mois · trimestrielle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 7 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
4,92 % en 2021, année de lancement, un creux à 4,65 % et 4,71 %, puis 5,20 % en 2024 et 5,41 % en 2025. Sofidy publie aussi le taux net de fiscalité étrangère : 4,70 % en 2025, le plus haut de la série. Les deux acomptes de 2026, 2,40 € bruts par part chacun, donnent ramenés à l'année moins que le taux de 2025 ; notre base n'a pas les acomptes trimestriels de 2025 pour dire si un quatrième trimestre plus fort rattrapera l'écart. L'objectif est publié en euros, sous forme de fourchette : [n.c.] en pourcentage.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2021 | 235 € | 230,36 € | +2,0 % |
| 2022 | 235 € | 226,88 € | +3,6 % |
| 2023 | 235 € | 220,86 € | +6,4 % |
| 2024 | 235 € | 222,92 € | +5,4 % |
| 2025 | 235 € | 228,77 € | +2,7 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est resté à 235 € de fin 2021 à fin 2025. Fin 2025, le prix était 2,7 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 5 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de +2,0 % à +6,4 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Sofidy Europe Invest | Épargne Pierre Europe | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 10,8 % | 12 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 12 % HT | n.c. | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 0 % | n.c. | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −9,0 % | −10,0 % | −8 à −12 % |
10,8 % TTC à l'entrée, un peu moins que les 12 % d'Épargne Pierre Europe, mais 12 % HT des loyers pour la gestion, 14,4 % TTC, le haut de la fourchette du marché. Pas de frais d'acquisition distincts, pas de pénalité de sortie. Une part payée 235 € a une valeur de retrait de 213,85 €. Sur dix ans, l'écart à l'entrée compte moins que les frais de gestion prélevés chaque année sur les loyers.
Le patrimoine : Espagne et Pays-Bas, aucun immeuble en France
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
38 immeubles dans six pays, dont deux tiers en Espagne et aux Pays-Bas, 33,8 % et 32,9 %. Aucun en France, où la stratégie plafonne l'investissement à 20 % des actifs. Les trois lignes de commerce réunies pèsent 39,5 %, plus que les bureaux, 36,7 % ; les hôtels, 19,2 %, complètent l'essentiel. Le taux d'occupation financier est de 96 %, l'endettement de 19,5 %. Le nombre de locataires et la durée des baux ne sont pas dans notre base : [n.c.].
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Sofidy décrit une SCPI qui grandit lentement : 420,65 M€ de capitalisation, 8 438 associés, 8,67 M€ de souscriptions pour 1,81 M€ de retraits, soit 6,9 M€ de collecte nette après 7,8 M€ au premier trimestre, et aucune part en attente. L'endettement atteint 19,5 %, après un premier recours à l'emprunt en 2025. Le prix est inchangé à 235 € depuis juillet 2021 ; la valeur de reconstitution, 228,77 € au 31 décembre 2025, est en dessous.
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 11,3 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Sofidy Europe Invest coche la case que cherchent beaucoup d'épargnants imposés : aucun loyer français, donc ni barème ni 17,2 % sur les revenus. Sa distribution progresse depuis 2022, et la société de gestion publie elle-même son taux net de fiscalité étrangère, une transparence que toutes n'offrent pas.
Ce qui me retient, c'est le rapport entre ce qu'elle rapporte et ce qu'elle coûte. 4,70 % net de fiscalité étrangère, avec 12 % HT de frais de gestion sur les loyers et 19,5 % de dette récente, c'est moins qu'Épargne Pierre Europe sans dette. Le prix au-dessus de la reconstitution ferme la porte à une revalorisation à court terme. Et si le second semestre 2026 ne verse pas davantage que le premier, la progression de la distribution s'arrête.
Pour qui, vraiment
Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI française et veut une ligne européenne à ticket modeste : une part coûte 235 €, et les loyers échappent au barème et aux 17,2 %. Horizon huit ans au moins.
L'investisseur qui a déjà une SCPI européenne et veut diversifier les pays et les gestionnaires : deux tiers en Espagne et aux Pays-Bas, là où d'autres sont surtout en Allemagne ou en Irlande.
Pas pour l'assurance-vie : la fiche produit de Sofidy précise que le fonds n'y est pas disponible. Pas pour qui veut le meilleur net européen de notre base. Pas pour un horizon inférieur à six ans : 10,8 % partent à l'entrée.
Ce que je surveille
Les acomptes du second semestre 2026. 2,40 € deux fois ; s'ils n'augmentent pas, le taux 2026 sera sous les 5,41 % de 2025.
L'endettement, 19,5 %. Un premier emprunt en 2025 ; je vérifierai qu'il finance des immeubles qui rapportent plus que son coût.
La valeur de reconstitution au 30 juin 2026. 228,77 € fin 2025 pour un prix de 235 € : une nouvelle baisse poserait la question du prix de part.
Le taux d'occupation, 96 %, avec 36,7 % de bureaux et 19,2 % d'hôtels.
Face à l'alternative : Épargne Pierre Europe
Épargne Pierre Europe, chez Atland Voisin, est la plus proche dans notre base : aucun immeuble en France, un taux net de fiscalité étrangère publié, une forte poche hôtelière, 25,96 %. Elle rapporte davantage, 6,75 % brut et 5,54 % net en 2025 contre 5,41 % et 4,70 %, soit 168 € de plus par an pour 20 000 € après impôt étranger. Elle n'a aucune dette, contre 19,5 %, et un taux d'occupation de 99,8 % contre 96 %. Elle coûte un peu plus à l'entrée, 12 % contre 10,8 %, et sa part de 20 € permet d'investir à l'euro près.
Sofidy Europe Invest n'a pour elle qu'une chose : une distribution qui monte quand celle d'Épargne Pierre Europe est plate. Mon arbitrage : Épargne Pierre Europe en première ligne pour qui veut de l'Europe sans France ; Sofidy Europe Invest en complément. À net égal, 4,70 % en 2025, Élialys est l'autre candidate, plus petite et concentrée sur l'Espagne.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- Distribution en hausse trois ans de suite : 4,71 % en 2023, 5,20 % en 2024, 5,41 % en 2025.
- Aucun immeuble en France : loyers imposés à la source, hors barème français et hors 17,2 %.
- Aucune part en attente, collecte nette positive aux deux premiers trimestres 2026, part à 235 €.
Ce qui l'est moins
- 12 % HT de frais de gestion sur les loyers (14,4 % TTC), en plus de 10,8 % à l'entrée.
- 19,5 % d'endettement après un premier recours à l'emprunt en 2025, et 36,7 % de bureaux.
- Prix de 235 € au-dessus de la valeur de reconstitution, 228,77 € ; pas d'assurance-vie.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Sofidy Europe Invest paraîtra fin octobre 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
Choisir mes alertesGratuit, désinscription en un clic. Voir ce que contient un e-mail.Questions fréquentes
Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Sofidy Europe Invest ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Sofidy Europe Invest ?
Sofidy Europe Invest peut-elle acheter en France ?
Que pèse le Royaume-Uni chez Sofidy Europe Invest ?
Pour conclure
Une SCPI européenne sans France, transparente et en progrès, mais battue par Épargne Pierre Europe sur le rendement net, la dette et l'occupation. À prendre en complément d'une première ligne européenne, pas à sa place.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins T3 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Aucun loyer n'est français : ils sont imposés à la source dans le pays de l'immeuble, puis exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt ; les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas. Les acomptes nets ne sont pas dans notre base, d'où la ligne vide ; Sofidy publie en revanche un taux net de fiscalité étrangère de 4,70 % pour 5,41 % brut en 2025, soit environ 13 % d'impôt étranger.