Sofidy Europe Invest : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20214,92 %
• 20224,65 %
• 20234,71 %
• 20245,20 %
• 20255,41 %
• Marché 20254,92 %

4,92 % en 2021, année de lancement, un creux à 4,65 % et 4,71 %, puis 5,20 % en 2024 et 5,41 % en 2025. Sofidy publie aussi le taux net de fiscalité étrangère : 4,70 % en 2025, le plus haut de la série. Les deux acomptes de 2026, 2,40 € bruts par part chacun, donnent ramenés à l'année moins que le taux de 2025 ; nous n'avons pas les acomptes trimestriels de 2025 pour dire si un quatrième trimestre plus fort rattrapera l'écart. L'objectif est publié en euros, sous forme de fourchette : n.c. en pourcentage.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Le prix de souscription n'a pas bougé de fin 2021 à fin 2025. Il est resté à 235 €. Fin 2025, le prix était 2,7 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Les deux valeurs sont publiées pour 5 années. Sur ces années, l'écart a varié de +2,0 % à +6,4 %.

10,8 % TTC à l'entrée, un peu moins que les 12 % d'Épargne Pierre Europe, mais 12 % HT des loyers pour la gestion, 14,4 % TTC, le haut de la fourchette du marché. Pas de frais d'acquisition distincts, pas de pénalité de sortie. Une part payée 235 € a une valeur de retrait de 213,85 €. Sur dix ans, l'écart à l'entrée compte moins que les frais de gestion prélevés chaque année sur les loyers.

38 immeubles dans six pays, dont deux tiers en Espagne et aux Pays-Bas, 33,8 % et 32,9 %. Aucun en France, où la stratégie plafonne l'investissement à 20 % des actifs. Les trois lignes de commerce réunies pèsent 39,5 %, plus que les bureaux, 36,7 % ; les hôtels, 19,2 %, complètent l'essentiel. Le taux d'occupation financier est de 96 %, l'endettement de 19,5 %. Le nombre de locataires et la durée des baux ne sont pas connus : n.c..

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 de Sofidy décrit une SCPI qui grandit lentement : 420,65 M€ de capitalisation, 8 438 associés, 8,67 M€ de souscriptions pour 1,81 M€ de retraits, soit 6,9 M€ de collecte nette après 7,8 M€ au premier trimestre, et aucune part en attente. L'endettement atteint 19,5 %, après un premier recours à l'emprunt en 2025. Le prix est inchangé à 235 € depuis juillet 2021 ; la valeur de reconstitution, 228,77 € au 31 décembre 2025, est en dessous.

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 12,6 sur 20 à notre classement, loin du podium (16,6 pour le n°3). Sofidy Europe Invest coche la case que cherchent beaucoup d'épargnants imposés : aucun loyer français, donc ni barème ni 17,2 % sur les revenus. Sa distribution progresse depuis 2022, et la société de gestion publie elle-même son taux net de fiscalité étrangère, une transparence que toutes n'offrent pas.

Ce qui me retient, c'est le rapport entre ce qu'elle rapporte et ce qu'elle coûte. 4,70 % net de fiscalité étrangère, avec 12 % HT de frais de gestion sur les loyers et 19,5 % de dette récente, c'est moins qu'Épargne Pierre Europe sans dette. Le prix au-dessus de la valeur de reconstitution ferme la porte à une revalorisation à court terme. Et si le second semestre 2026 ne verse pas davantage que le premier, la progression de la distribution s'arrête.

Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI française et veut une ligne européenne à ticket modeste : une part coûte 235 €, et les loyers échappent au barème et aux 17,2 %. Horizon huit ans au moins.

L'investisseur qui a déjà une SCPI européenne et veut diversifier les pays et les gestionnaires : deux tiers en Espagne et aux Pays-Bas, là où d'autres sont surtout en Allemagne ou en Irlande.

Pas pour l'assurance-vie : la fiche produit de Sofidy précise que le fonds n'y est pas disponible. Pas pour qui veut le meilleur rendement net parmi les SCPI européennes que nous analysons. Pas pour un horizon inférieur à six ans : 10,8 % partent à l'entrée.

Les acomptes du second semestre 2026. 2,40 € deux fois ; s'ils n'augmentent pas, le taux 2026 sera sous les 5,41 % de 2025.

L'endettement, 19,5 %. Un premier emprunt en 2025 ; je vérifierai qu'il finance des immeubles qui rapportent plus que son coût.

La valeur de reconstitution au 30 juin 2026. 228,77 € fin 2025 pour un prix de 235 € : une nouvelle baisse poserait la question du prix de part.

Le taux d'occupation, 96 %, avec 36,7 % de bureaux et 19,2 % d'hôtels.

Épargne Pierre Europe, chez Atland Voisin, est la plus proche parmi les SCPI que nous analysons : aucun immeuble en France, un taux net de fiscalité étrangère publié, une forte poche hôtelière, 25,96 %. Elle rapporte davantage, 6,75 % brut et 5,54 % net en 2025 contre 5,41 % et 4,70 %, soit 168 € de plus par an pour 20 000 € après impôt étranger. Elle n'a aucune dette, contre 19,5 %, et un taux d'occupation de 99,8 % contre 96 %. Elle coûte un peu plus à l'entrée, 12 % contre 10,8 %, et sa part de 20 € permet d'investir à l'euro près.

Sofidy Europe Invest n'a pour elle qu'une chose : une distribution qui monte quand celle d'Épargne Pierre Europe est plate. En résumé : Épargne Pierre Europe convient mieux en première ligne, à qui veut de l'Europe sans France. Sofidy Europe Invest convient mieux en complément. À rendement net égal, 4,70 % en 2025, Élialys est l'autre candidate, plus petite et concentrée sur l'Espagne.