Élialys : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Une SCPI ibérique bien achetée, décote de 8,2 % et 4,70 % net de fiscalité étrangère, mais concentrée : 91,77 % en Espagne, 55,9 % de bureaux, 123 M€. Une ligne de complément, à égalité avec Sofidy Europe Invest sur le net, derrière Épargne Pierre Europe.
Élialys, en bref
au bulletin T1 2026Pour vous si
- Un contribuable imposé qui veut une ligne Espagne-Portugal sans loyer français, achetée avec une décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, pour dix ans ou plus.
Pas pour vous si
- Ceux qui veulent diversifier les pays : 91,77 % en Espagne. Ceux qui fuient les bureaux : 55,9 %. Et ceux qui cherchent une SCPI de taille : 123,03 M€.
Distribution brute de 5,62 %, net de fiscalité étrangère selon la société de gestion. Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au bulletin T1 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
de décote du prix de part, 204 €, sur la valeur de reconstitution, 222,12 € : l'acheteur paie le patrimoine moins cher qu'il ne coûterait à reconstituer. C'est la plus forte décote de notre base.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Élialys | 5,62 % | 11,4 % | 0 | 9,1 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Advenis REIM — lancée en 2019, label ISR 2022 |
| Capitalisation | 123 M€ · 2 447 associés · 603 065 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 204 € / 180,74 € — décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution ; part divisée par cinq le 1er janvier 2025 |
| Valeur de reconstitution | 222,12 € (décote de 8,2 % sur le prix) |
| Patrimoine | 24 immeubles, 58 locataires, taux d'occupation financier 98,47 %, baux 7,0 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 4e mois · trimestrielle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T1 2026 | 3 M€ |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
5,01 % en 2021, puis une hausse chaque année jusqu'à 5,71 % en 2024, et 5,62 % en 2025. En net de fiscalité étrangère, que la société de gestion publie elle-même : de 4,40 % à 4,80 %, puis 4,70 %. Les deux acomptes de 2026, 2,78 € bruts et 2,32 € nets par part chacun, donnent ramenés à l'année un peu moins que 2025. Advenis REIM ne publie pas d'objectif pour 2026 : [n.c.].
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2019 | 200 € | n.c. | n.c. |
| 2020 | 200 € | n.c. | n.c. |
| 2021 | 200 € | 216,42 € | −7,6 % |
| 2022 | 200 € | 208,59 € | −4,1 % |
| 2023 | 200 € | 204,61 € | −2,3 % |
| 2024 | 200 € | 216,33 € | −7,5 % |
| 2025 | 204 € | 218,80 € | −6,8 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 200 € fin 2019 à 204 € fin 2025 (+2,0 %). Fin 2025, le prix était 6,8 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 5 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −7,6 % à −2,3 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Élialys | Sofidy Europe Invest | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 11,4 % | 10,8 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | n.c. | 12 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | 1,44 % TTC | 0 % | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | aucune | aucune | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | −11,4 % | −9,0 % | −8 à −12 % |
11,4 % TTC à l'entrée, 12 % TTC des loyers pour la gestion, dont le taux hors taxes n'est pas publié, [n.c.], et 1,44 % sur les acquisitions ; aucune pénalité de sortie. Une part payée 204 € a une valeur de retrait de 180,74 €. Face à Sofidy Europe Invest, l'entrée est un peu plus chère, 11,4 % contre 10,8 %, la gestion un peu moins, 12 % TTC contre 14,4 %.
Le patrimoine : l'Espagne à 91,77 %, 55,9 % de bureaux
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
24 immeubles, 58 locataires, deux pays : Espagne 91,77 %, Portugal 8,23 %. Cette répartition par pays date du 31 décembre 2025, le bulletin du 30 juin 2026 ne donnant qu'une liste par ville ; les secteurs, eux, sont au 30 juin. Bureaux 55,9 %, commerces 12,79 %, hôtellerie 12,77 %, puis éducation, santé, logistique et archives. Taux d'occupation de 98,47 %, baux fermes de 6,96 ans, endettement de 20,91 %. Élialys est une SCPI de marché unique : sa performance suivra celle de l'immobilier d'entreprise espagnol.
Votre rendement net, pas le brut
Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Advenis REIM, lu dans une copie hébergée par un tiers, décrit une petite SCPI stable : 123,03 M€ de capitalisation, 2 447 associés, 603 065 parts, aucune part en attente. La collecte nette du premier trimestre est de 3,2 M€ ; celle du deuxième n'est publiée qu'en brut : [n.c.]. Le prix a été porté de 200 € à 204 € le 1er décembre 2025, première hausse depuis la création, après la division de la part par cinq le 1er janvier 2025. La trésorerie non investie n'est pas publiée : [n.c.].
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 9,1 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Élialys a deux vrais atouts : une décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, la plus forte de notre base, et une distribution qui a progressé quatre ans de suite avant un léger recul en 2025. Pour un contribuable imposé, 4,70 % net de fiscalité étrangère, sans barème ni 17,2 %, se compare favorablement à une SCPI française : à 30 % de tranche, une SCPI française à 6 % brut laisse 3,17 %.
Ce qui la tient loin d'un podium, c'est la concentration. 91,77 % en Espagne, 55,9 % de bureaux, 24 immeubles, 123,03 M€ : c'est un pari sur un marché et un segment, pas une SCPI de diversification. L'endettement, 20,91 %, n'est pas excessif, mais il pèse davantage sur une SCPI de cette taille. Et notre règle écarte du podium toute SCPI de moins de 300 M€.
Pour qui, vraiment
Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI diversifiée et veut ajouter une ligne ibérique, 5 000 à 10 000 €, horizon dix ans. La décote donne une marge si les expertises baissent.
Le nu-propriétaire : la SCPI accepte le démembrement.
Pas comme SCPI unique. Pas pour qui fuit les bureaux. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat de notre base ne la référence.
Ce que je surveille
La répartition par pays au 30 juin 2026. Notre base la tient du rapport annuel au 31 décembre 2025 ; une répartition à jour, en valeur, dira si le poids de l'Espagne bouge.
Les bureaux, 55,9 %, et l'occupation, 98,47 %. Élevée aujourd'hui, elle n'a de marge que dans un sens.
La collecte et la dette. 3,2 M€ au premier trimestre, 20,91 % d'endettement : une SCPI qui collecte peu et emprunte doit acheter juste.
Face à l'alternative : Sofidy Europe Invest
Sofidy Europe Invest est la plus proche dans notre base : aucun immeuble en France, un taux net de fiscalité étrangère publié, et le même net en 2025, 4,70 %, pour 5,41 % brut contre 5,62 %. Elle est plus de trois fois plus grosse, 420,65 M€, répartie sur six pays, l'Espagne à 33,8 % et les Pays-Bas à 32,9 %, et moins exposée aux bureaux, 36,7 % contre 55,9 %. Sa dette est proche, 19,5 % contre 20,91 %, son occupation plus basse, 96 % contre 98,47 %. Et son prix, 235 €, dépasse sa valeur de reconstitution, quand celui d'Élialys est 8,2 % en dessous.
Mon arbitrage : à net égal, Sofidy Europe Invest pour la diversification, Élialys pour la décote. Ni l'une ni l'autre n'égale Épargne Pierre Europe, 5,54 % net sans dette.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- Décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, aucune part en attente.
- Distribution en hausse de 2021 à 2024, 5,62 % en 2025 et 4,70 % net de fiscalité étrangère.
- 98,47 % d'occupation, baux fermes de 6,96 ans, aucun loyer français.
Ce qui l'est moins
- 91,77 % en Espagne et 55,9 % de bureaux : une concentration forte.
- 20,91 % d'endettement sur 123,03 M€ de capitalisation.
- 11,4 % de frais d'entrée, 12 % TTC de gestion, 1,44 % sur les acquisitions.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Élialys paraîtra fin juillet 2026. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
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Combien de temps pour amortir les frais d'entrée de Élialys ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Élialys ?
Élialys est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Élialys ?
Que signifie « impôt étranger acquitté par la SCPI » chez Élialys ?
Pourquoi la part d'Élialys a-t-elle été divisée par cinq ?
Pour conclure
Une SCPI ibérique bien achetée, décote de 8,2 % et 4,70 % net de fiscalité étrangère, mais concentrée : 91,77 % en Espagne, 55,9 % de bureaux, 123 M€. Une ligne de complément, à égalité avec Sofidy Europe Invest sur le net, derrière Épargne Pierre Europe.
Prochain bulletin attendu fin juillet 2026 (bulletins T2 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin juillet 2026.
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Aucun loyer n'est français : l'impôt espagnol et portugais est acquitté par la SCPI, puis les revenus sont exonérés en France avec taux effectif ou crédit d'impôt ; les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas. Le ratio affiché, 2,32 € net pour 2,78 € brut, est cohérent avec le taux net publié par Advenis REIM pour 2025 : 4,70 % pour 5,62 % brut.