Élialys : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20215,01 %
• 20225,39 %
• 20235,55 %
• 20245,71 %
• 20255,62 %
• Marché 20254,92 %

La distribution brute a monté chaque année jusqu'en 2024, puis a un peu baissé :

• 5,01 % en 2021 ;
• 5,71 % en 2024 ;
• 5,62 % en 2025.

Advenis REIM, la société de gestion d'Élialys, publie aussi le taux net de fiscalité étrangère. Il a monté de 4,40 % à 4,80 %. Il est ensuite revenu à 4,70 %.

En 2026, Élialys a versé deux acomptes, les versements de chaque trimestre. Chacun était de 2,78 € brut, soit 2,32 € net par part. Ramenés à l'année, ils donnent un peu moins qu'en 2025. Advenis REIM ne publie pas d'objectif pour 2026 : n.c..

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2019, le prix de souscription était de 200 €. Fin 2025, il était de 204 €. Il a donc varié de +2,0 %. Fin 2025, le prix était 6,8 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 5 années. Sur ces années, l'écart a varié de −7,6 % à −2,3 %.

• À l'entrée : 11,4 % TTC.
• Pour la gestion : 12 % TTC des loyers. Le taux hors taxes n'est pas publié : n.c..
• Sur les achats d'immeubles : 1,44 %.
• Aucune pénalité de sortie.

Une part payée 204 € a une valeur de retrait de 180,74 €.

Face à Sofidy Europe Invest, une autre SCPI sans immeuble en France, l'entrée est un peu plus chère : 11,4 % contre 10,8 %. La gestion l'est un peu moins : 12 % TTC contre 14,4 %.

Élialys détient 24 immeubles et 58 locataires, dans deux pays :

• Espagne : 91,77 % ;
• Portugal : 8,23 %.

Cette répartition par pays date du 31 décembre 2025. Le bulletin du 30 juin 2026 ne donne qu'une liste par ville. Les secteurs, eux, sont au 30 juin :

• bureaux : 55,9 % ;
• commerces : 12,79 % ;
• hôtellerie : 12,77 % ;
• puis éducation, santé, logistique et archives.

Le taux d'occupation est de 98,47 %. Les baux fermes, pendant lesquels les locataires ne peuvent pas partir, durent 6,96 ans en moyenne. L'endettement est de 20,91 %. Élialys est une SCPI de marché unique : sa performance suivra celle de l'immobilier d'entreprise espagnol.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Advenis REIM, lu dans une copie hébergée par un tiers, décrit une petite SCPI stable :

• 123,03 M€ de capitalisation ;
• 2 447 associés ;
• 603 065 parts ;
• aucune part en attente.

La collecte nette, c'est-à-dire l'argent versé par les nouveaux épargnants moins les retraits, est de 3,2 M€ au premier trimestre. Celle du deuxième n'est publiée qu'en brut : n.c..

Le 1er janvier 2025, la part a été divisée par cinq. Le 1er décembre 2025, son prix est passé à 204 €. Il était de 200 € auparavant : c'est la première hausse depuis la création.

La trésorerie non investie, l'argent collecté qui n'est pas encore placé dans des immeubles, n'est pas publiée : n.c..

Je ne détiens pas cette SCPI. Elle obtient 13,8 sur 20 à notre classement, hors du podium. Le n°3 du podium obtient 16,6.

Élialys a deux vrais atouts. Le premier est une décote de 8,2 % sur la valeur de reconstitution, la plus forte des SCPI que nous analysons. Le second est une distribution qui a progressé quatre ans de suite, avant un léger recul en 2025.

Pour un contribuable imposé, elle se compare bien à une SCPI française. Son taux de 4,70 % net de fiscalité étrangère échappe au barème et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Prenons une tranche d'imposition de 30 %. Une SCPI française à 6 % brut ne laisse alors que 3,17 %.

Ce qui me retient, c'est la concentration : 91,77 % en Espagne et 55,9 % de bureaux. Avec 24 immeubles et 123,03 M€, c'est un pari sur un marché et un segment, pas une SCPI de diversification. L'endettement, 20,91 %, n'est pas excessif, mais il pèse davantage sur une SCPI de cette taille. Sa taille lui retire aussi deux points sur la possibilité de revendre.

Le contribuable à 30 % ou 41 % qui détient déjà une SCPI diversifiée et veut ajouter une ligne ibérique. Montant : 5 000 à 10 000 €, horizon dix ans. La décote donne une marge si les expertises baissent.

Le nu-propriétaire : la SCPI accepte le démembrement, c'est-à-dire le partage d'une part entre celui qui touche les revenus et celui qui en garde la propriété.

Pas comme SCPI unique. Pas pour qui fuit les bureaux. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat que nous analysons ne la référence.

La répartition par pays au 30 juin 2026. Nous la tenons du rapport annuel au 31 décembre 2025. Une répartition à jour, en valeur, dira si le poids de l'Espagne bouge.

Les bureaux, 55,9 %, et l'occupation, 98,47 %. Élevée aujourd'hui, elle n'a de marge que dans un sens.

La collecte et la dette. La collecte est de 3,2 M€ au premier trimestre, l'endettement de 20,91 %. Une SCPI qui collecte peu et emprunte doit acheter juste.

Sofidy Europe Invest est la plus proche parmi les SCPI que nous analysons. Elle n'a aucun immeuble en France, et publie elle aussi un taux net de fiscalité étrangère. En 2025, son rendement net était le même, 4,70 %.

Sofidy Europe Invest est plus de trois fois plus grosse, et répartie sur six pays. Elle est moins exposée aux bureaux. Sa dette est proche, son occupation plus basse. Et son prix, 235 €, dépasse sa valeur de reconstitution, quand celui d'Élialys est 8,2 % en dessous.

En résumé : à rendement net égal, Sofidy Europe Invest convient mieux à qui cherche la diversification, Élialys à qui cherche la décote. Ni l'une ni l'autre n'égale Épargne Pierre Europe, 5,54 % net sans dette.