Upêka : avis 2026, rendement net réel et pour qui
Retirée du podium au deuxième trimestre 2026. À suivre au bulletin d'octobre : si l'occupation ne remonte pas, la distribution 2026 sera très en dessous de 2025.
Upêka, en bref
au dernier bulletinPour vous si
- Un investisseur qui accepte le risque d'une très petite SCPI (42 M€) sans frais d'entrée, avec une pénalité de sortie dégressive, et qui parie sur la relocation des deux immeubles vides.
Pas pour vous si
- Tous les autres. 66,8 % d'occupation au 30 juin 2026 : un tiers des loyers manque. Sur 42 M€ de capitalisation, deux locataires suffisent à faire ce que dix ne feraient pas sur 1 Md€.
le taux d'occupation financier au 30 juin 2026, contre 100 % un trimestre plus tôt. Deux locataires défaillants sur une SCPI de 42 M€ : c'est l'illustration du risque de concentration que la taille dilue ailleurs.
Où sont les immeubles
Part du patrimoine, au dernier bulletin. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Attention
Le capital n'est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps. Un placement pour une longue durée.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente | Note /20 |
|---|---|---|---|---|
| Upêka | 5,71 % | 0 % | 0 | 7,9 |
| Iroko Zen | 7,14 % | 0 % | 0 | 16,7 |
| Transitions Europe | 7,60 % | 12 % | 0 | 15,4 |
| Corum Origin | 6,50 % | 11,96 % | 0 | 13,9 |
| Primopierre | 3,62 % | capital fermé | 146 937 | 2,6 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 21 septembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Axipit Real Estate Partners — lancée en 2023 |
| Capitalisation | 42 M€ · 1 840 associés · 201 800 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 206 € / 206 € |
| Valeur de reconstitution | 201,04 € (surcote de 2,5 % sur le prix) |
| Patrimoine | 14 immeubles, taux d'occupation financier 66,80 %, baux 6,9 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 4e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette | n.c. |
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
7,96 % en 2024 sur une base minuscule, 5,71 % en 2025, et un second semestre 2026 qui ne peut pas être bon avec un tiers des loyers en moins. La courbe est celle d'une SCPI qui a grandi trop vite sur trop peu d'immeubles.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2023 | 200 € | 192,06 € | +4,1 % |
| 2024 | 200 € | 200,75 € | −0,4 % |
| 2025 | 206 € | 206,24 € | −0,1 % |
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 200 € fin 2023 à 206 € fin 2025 (+3,0 %). Fin 2025, le prix était 0,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Sur les 3 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −0,4 % à +4,1 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Upêka | Iroko Zen | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Commission de souscription | 0 % | 0 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | n.c. | 12 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Commission d'acquisition | n.c. | 3,6 % TTC | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % → 0 % sur 6 ans | 6 % avant 6 ans | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | 0,0 % | 0,0 % | −8 à −12 % |
Même modèle sans frais qu'Iroko Zen, avec une pénalité dégressive plus douce. La comparaison s'arrête là : 42 M€ contre 1,61 Md€.
Le patrimoine : quelques immeubles, deux vides
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que la note de patrimoine surveille.
La répartition n'est pas saisie dans la base ; l'information qui compte tient en un chiffre, l'occupation, et en une phrase du bulletin : deux locataires ont fait défaut au deuxième trimestre.
Votre rendement net, pas le brut
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 0 % de frais d'entrée, prix égal à la valeur de retrait.
- Pénalité de sortie dégressive (6 % → 0 % sur six ans) plutôt que forfaitaire.
- Endettement modéré (11 %).
Ce qui l'est moins
- Taux d'occupation à 66,8 % : un tiers des loyers en moins.
- 42 M€ de capitalisation : aucune dilution du risque locatif.
- Distribution passée de 7,96 % à 5,71 % ; le second semestre 2026 sera pire si la relocation traîne.
Être prévenu quand ces chiffres bougent
Le prochain bulletin de Upêka paraîtra fin janvier 2027. Recevez ce qui aura changé — taux, collecte, parts en attente — sans avoir à y penser.
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Upêka a-t-elle des frais d'entrée ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Upêka ?
Upêka est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Upêka ?
Pour conclure
Retirée du podium au deuxième trimestre 2026. À suivre au bulletin d'octobre : si l'occupation ne remonte pas, la distribution 2026 sera très en dessous de 2025.
Prochain bulletin attendu fin janvier 2027 (bulletins T4 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Vincent Barlet · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin janvier 2027.
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Le net réel d'Upêka dépend entièrement de la relocation : le simulateur applique le taux 2025, qui ne sera pas celui de 2026. À lire avec le stress test, pas seul.