Upêka : avis 2026, rendement net réel et pour qui
En bref
Au 7 octobre 2026, Upêka est notée 11,9 sur 20 par Savoir Placer. Elle se classe 23e des 24 SCPI que nous notons. Son point fort est le critère « frais d'entrée », noté 20 sur 20. Son point faible est le critère « qualité du patrimoine », noté 7 sur 20.
À qui il convient
Un investisseur qui accepte le risque d'une très petite SCPI (42 M€) sans frais d'entrée, avec une pénalité de sortie dégressive, et qui parie sur la relocation des deux immeubles vides.
À qui il convient moins
Tous les autres. 66,8 % d'occupation au 30 juin 2026 : un tiers des loyers manque. Sur 42 M€ de capitalisation, deux locataires suffisent à faire ce que dix ne feraient pas sur 1 Md€.
le taux d'occupation financier au 30 juin 2026, contre 100 % un trimestre plus tôt. Deux locataires défaillants sur une SCPI de 42 M€ : c'est l'illustration du risque de concentration que la taille dilue ailleurs.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 0 % de frais d'entrée, prix égal à la valeur de retrait.
- Pénalité de sortie dégressive (6 % → 0 % sur six ans) plutôt que forfaitaire.
- Endettement modéré (11 %).
Ce qui l'est moins
- Taux d'occupation à 66,8 % : un tiers des loyers en moins.
- 42 M€ de capitalisation : aucune dilution du risque locatif.
- Distribution passée de 7,96 % à 5,71 % ; le second semestre 2026 sera pire si la relocation traîne.
Upêka, en bref
au dernier bulletinOù sont les immeubles
- Pays-Bas 42,7 %
- Espagne 37,6 %
- France 15,4 %
- Irlande 4,2 %
Part du patrimoine, au dernier bulletin. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Les risques, en chiffres
- Capital non garanti. Une part payée 206 € se revend aujourd'hui au même prix : pas de frais d'entrée à rattraper, mais le prix de part peut baisser.
- Revente. Aucune part n'attendait d'acheteur au dernier bulletin trimestriel, le compte rendu envoyé aux associés. Mais la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, ne garantit aucun délai.
- Durée. Pas de frais d'entrée, mais une pénalité de 6 % en cas de sortie avant 6 ans. C'est donc un placement à garder au moins 6 ans.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Note /20 | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Upêka | 11,9 | 5,71 % | 0 % | 0 |
| Iroko Zen | 17,2 | 7,14 % | 0 % | 0 |
| Remake Live | 17,0 | 7,05 % | 0 % | 0 |
| Epsicap Nano | 16,6 | 7,01 % | 6 % | 0 |
| Primopierre | Suspendue | 3,62 % | capital fermé | 146 937 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 2 novembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Axipit Real Estate Partners — lancée en 2023 |
| Capitalisation | 42 M€ · 1 840 associés · 201 800 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 206 € / 206 € |
| Valeur de reconstitution | 201,04 € (surcote de 2,5 % sur le prix) |
| Patrimoine | 14 immeubles, taux d'occupation financier 66,80 %, baux 6,9 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 1 part · 1er jour du 4e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette | n.c. |
n.c. : non communiqué par le produit
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
- 20247,96 %
- 20255,71 %
- Marché 20254,92 %
7,96 % en 2024 sur une capitalisation minuscule, 5,71 % en 2025, et un second semestre 2026 qui ne peut pas être bon avec un tiers des loyers en moins. La courbe est celle d'une SCPI qui a grandi trop vite sur trop peu d'immeubles.
Le prix de la part, année après année
| Au 31 décembre | Prix de souscription | Valeur de reconstitution | Écart prix / reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2023 | 200 € | 192,06 € | +4,1 % |
| 2024 | 200 € | 200,75 € | −0,4 % |
| 2025 | 206 € | 206,24 € | −0,1 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2023, le prix de souscription était de 200 €. Fin 2025, il était de 206 €. Il a donc varié de +3,0 %. Fin 2025, le prix était 0,1 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 3 années. Sur ces années, l'écart a varié de −0,4 % à +4,1 %.
Les frais, en face de ce qu'on trouve ailleurs
| Poste | Upêka | Iroko Zen | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 0 % | 0 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | n.c. | 12 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Frais d'acquisition | n.c. | 3,6 % TTC | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % → 0 % sur 6 ans | 6 % avant 6 ans | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | 0,0 % | 0,0 % | −8 à −12 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Même modèle sans frais qu'Iroko Zen, avec une pénalité dégressive plus douce. La comparaison s'arrête là : 42 M€ contre 1,61 Md€.
Le patrimoine : quelques immeubles, deux vides
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que surveille le critère « patrimoine » de notre note.
Nous n'avons pas la répartition du patrimoine ; l'information qui compte tient en un chiffre, l'occupation, et en une phrase du bulletin : deux locataires ont fait défaut au deuxième trimestre.
Votre rendement net, pas le brut
Traitement en France exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays
Calculer avec ma tranche d'imposition →Le détail de la note
11,9 sur 20 : la moyenne des cinq critères de la grille SCPI, pondérés comme indiqué. Chaque note vient d'une règle publiée sur la page Méthode, appliquée aux chiffres ci-dessous.
- Frais d'entrée20 / 20poids 25 %
- Rendement8 / 20poids 25 %
- Qualité du patrimoine7 / 20poids 20 %
- Possibilité de revendre13 / 20poids 20 %
- Gestion et transparence9 / 20poids 10 %
Chaque critère est noté sur 20. Le trait vertical marque 10 sur 20, la moyenne du marché.
Afficher le calcul, critère par critère
| Critère | Poids | Note | Le calcul |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | 25 % | 20 / 20 | 0 % à l'entrée, soit 0 % par an sur dix ans. La commission de gestion annuelle ne compte pas ici : elle est déjà retirée du taux de distribution, noté dans le critère du rendement. |
| Rendement | 25 % | 8 / 20 | Taux de distribution moyen 6,83 % (2024, 2025), prix de part +1,49 % par an : 8,32 % contre 4,92 % pour le marché en 2025. Créée en 2023, moins de trois exercices complets : note plafonnée à 13. Occupation de 66,8 % : note plafonnée à 8. |
| Qualité du patrimoine | 20 % | 7 / 20 | Départ à 10 : occupation 66,8 % (-4) ; endettement 11,1 % (+1). |
| Possibilité de revendre | 20 % | 13 / 20 | Capital variable ; aucune part en attente ; pénalité de sortie de 6 % pendant 6 ans (−3) ; capitalisation de 42 M€ (−4). |
| Gestion et transparence | 10 % | 9 / 20 | Départ à 12 : créée en 2023 (-3). |
Note calculée le 24 septembre 2026. La règle de chaque critère.
Les 6 documents dont viennent ces chiffres
- Bulletin trimestriel T2 2026, Axipit REP, consulté le 30 juin 2026
- Bulletin trimestriel T2 2026, Axipit REP — « Localisation » et « Typologie des actifs » au 30/06/2026 (p. 10 ; base non précisée), 14 immeubles, 4 pays, 1 840 associés, reconstitution 201,04 €, consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2025, Axipit Real Estate Partners (SCPI Upêka) : prix de souscription 206 € après la revalorisation de 200 à 206 € « au 31 décembre 2025 » (p. 15-16, chiffres clés), valeur de reconstitution au 31/12/2025, 206,24 €/part, et au 31/12/2024, 200,75 €/part (p. 40, tableau des valeurs) ; prix d'entrée 200 € au 01.01 de 2023 à 2025 (p. 24, tableau « Évolution du capital depuis la date de création »), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2024, Axipit Real Estate Partners : valeur de reconstitution au 31/12/2024, 29 276 782,38 €, soit 200,75 €/part ; prix de souscription 200 € (p. 32 et 36), consulté le 23 septembre 2026
- Rapport annuel 2023, Axipit Real Estate Partners : valeur de reconstitution au 31/12/2023, 20 509 455,63 €, soit 192,06 €/part (p. 27, rapport du conseil de surveillance et résolutions), consulté le 23 septembre 2026
- Base GECO de l'AMF, fiche de la SCPI et de sa société de gestion : AXIPIT REAL ESTATE PARTNERS, agrément GP-21000012, consulté le 7 octobre 2026
Questions fréquentes
Upêka a-t-elle des frais d'entrée ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Upêka ?
Upêka est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Upêka ?
Pour conclure
Retirée du podium au deuxième trimestre 2026. À suivre dans le bulletin trimestriel d'octobre : si l'occupation ne remonte pas, la distribution 2026 sera très en dessous de 2025.
Prochain bulletin attendu fin avril 2027 (bulletins SCPI du 1er trimestre 2027) : cette page sera relue à sa publication.
Les billets sur ce produit
Les billets du blog qui citent Upêka : chacun part d'un chiffre daté, tiré d'un bulletin trimestriel ou d'une grille tarifaire.
Ce qui change pour votre épargne, chaque lundi
Chaque lundi, un chiffre sourcé qui compte pour votre épargne. Une minute de lecture, désinscription en un clic. Le sujet change d'une semaine à l'autre : SCPI, assurance-vie, PER ou banque. Ce n'est pas une alerte propre à Upêka.
Le dernier chiffre paru sur les SCPI · 1,60 € par part, la partie du dividende de Corum Origin au troisième trimestre 2026 qui vient de ventes d'immeubles, sur 18,25 € brutsVincent Albert · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin avril 2027.
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Le rendement net réel d'Upêka dépend entièrement de la relocation : le simulateur applique le taux 2025, qui ne sera pas celui de 2026. À lire avec le stress test, pas seul.