Épargne Pierre : avis 2026, rendement net réel et pour qui

5,36 % en 2021, puis 5,28 % quatre années de suite : Atland Voisin verse le même montant par part depuis 2020, 10,98 € sur l'ancienne base de 208 €. La régularité est réelle ; elle a pour revers un taux qui ne suit ni l'inflation ni la remontée des taux. Les deux acomptes de 2026, ramenés à la part nouvelle, sont de 0,264 € puis 0,249 € : le second est plus bas que le premier. Pour 2026, la société de gestion publie une fourchette de 5,15 % à 5,30 %, que notre base n'enregistre pas comme objectif chiffré ; le graphique n'en affiche donc pas.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 20,50 € fin 2019 à 20,80 € fin 2025 (+1,5 %). Fin 2025, le prix était 0,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −7,6 % à +0,4 %.

Le modèle classique : 12 % TTC à l'entrée, 10 % HT des loyers pour la gestion, aucune pénalité de sortie. Une part payée 20,80 € se revend 18,72 €. Les frais d'acquisition ne figurent ni dans la note d'information ni sur le site : la ligne reste [n.c.] dans notre base. Face à Cœur de Régions, la grille est identique ; la différence se fait sur le rendement et la taille.

Tout est en France, avec une préférence assumée pour les métropoles régionales : 27,11 % à Paris et en Île-de-France, le reste réparti entre cinq grandes régions. 411 immeubles et 760 locataires, c'est une dispersion qui protège d'un départ isolé. Le point faible est sectoriel : 47,05 % de bureaux, le segment qui a perdu de la valeur depuis 2022, et un taux d'occupation financier de 94,14 % qui en porte la trace. L'endettement est d'« environ 11 % » selon le bulletin, 11,2 % au 31 décembre 2025.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 d'Atland Voisin s'ouvre sur une opération technique : la part a été divisée par dix le 1er juillet 2026, de 208 € à 20,80 €, sans effet sur la valeur détenue. Le reste est moins neutre : une collecte nette de 7,8 M€ au premier trimestre puis nulle au deuxième, 63 817 parts en attente, et une valeur de reconstitution, 20,40 € par part nouvelle, passée légèrement sous le prix de souscription. La trésorerie non investie et la durée ferme des baux ne sont pas publiées : [n.c.] dans notre base.

Je ne détiens pas cette SCPI ; elle obtient 11,0 sur 20 à notre classement, loin du podium (13,9 pour le n°3). Épargne Pierre est une SCPI de rendement régulier, pas de rendement élevé : 5,28 %, c'est un peu plus que les 4,92 % du marché en 2025, pour des loyers intégralement imposés en France. Sa faiblesse est la combinaison de 12 % de frais d'entrée et d'une fiscalité française pleine : pour un contribuable à 30 %, il reste 2,79 % par an, et plusieurs années passent avant que l'entrée soit remboursée.

Ce qui a changé en 2026, c'est la liquidité. Des parts en attente qui réapparaissent, 0,47 % du capital, n'ont rien d'alarmant ; c'est le signe que les souscripteurs ne suffisent plus, ce trimestre-là, à reprendre les parts des sortants. Avec 47,05 % de bureaux et une occupation à 94,14 %, je ne vois ni raison immédiate que la distribution baisse, ni raison qu'elle monte.

L'épargnant en assurance-vie, dans Linxea Spirit 2, horizon dix ans. Le contrat ramène les frais d'investissement à 8 % au lieu de 12, reverse 100 % des loyers et prélève 0,50 % par an ; surtout, les loyers n'y sont pas imposés chaque année à votre tranche. C'est la voie qui neutralise le principal défaut d'une SCPI 100 % française, au prix d'une pénalité de 3 % en cas de sortie avant trois ans.

Le contribuable peu imposé, à 0 ou 11 %, qui veut un revenu trimestriel en direct : les 17,2 % de prélèvements sociaux restent dus, mais la tranche prend peu. À 11 %, 5,28 % deviennent 3,79 % net.

Le nu-propriétaire, puisque la SCPI accepte le démembrement : c'est l'usufruitier qui perçoit, et déclare, des loyers français.

Pas pour le contribuable à 41 % en direct : 2,21 % net. Pas pour un horizon inférieur à huit ans. Et pas pour qui veut éviter les bureaux.

Les parts en attente, 63 817. Si elles augmentent au prochain bulletin avec une collecte toujours nulle, la liquidité devient le sujet principal ; si elles se résorbent, c'était un trimestre creux.

Le taux d'occupation, 94,14 %, face à 47,05 % de bureaux. C'est là que se joue le maintien des 5,28 %.

L'endettement, « environ 11 % ». Modéré ; je vérifierai qu'il ne remplace pas une collecte absente.

Le prix face à la reconstitution. 20,80 € contre 20,40 € : un écart faible, mais dans le mauvais sens. Un nouveau recul de la reconstitution poserait la question du prix de part.

Cœur de Régions, chez Sogenial Immobilier, est sa plus proche voisine dans notre base : 100 % en France, 86,7 % hors Île-de-France, 45,78 % de bureaux, 12 % à l'entrée, 10 % HT de gestion. Elle distribue davantage, 6,20 % en 2025 contre 5,28 %, soit 184 € de plus par an pour 20 000 € avant impôt, n'a aucune part en attente, et sa valeur de reconstitution, 683,82 € fin 2025, dépasse son prix de 664 €. Elle est aussi six fois plus petite, 441,5 M€ pour 94 immeubles, avec une occupation un peu plus basse, 93,65 %.

Mon arbitrage : Cœur de Régions pour le rendement en direct, Épargne Pierre pour l'assurance-vie, où Cœur de Régions n'est référencée dans aucun contrat que nous suivons. Et pour un contribuable imposé qui veut la même maison sans la fiscalité française, Épargne Pierre Europe : 6,75 % en 2025, 5,54 % net de fiscalité étrangère, zéro dette.