Corum Eurion : un taux d'occupation de 99,92 % ne dit rien des bureaux

Le taux d'occupation de la SCPI Corum Eurion est de 99,92 %, presque le maximum possible. Ce chiffre est exact, mais il ne vous dit pas ce que vaudront ses loyers de bureaux dans quelques années.

Que mesure ce taux ?

Corum Eurion est une SCPI gérée par Corum Asset Management. Son taux d'occupation compare les loyers réellement facturés aux loyers qui pourraient l'être. À 99,92 %, presque tous ses immeubles sont loués.

Mais ce taux ne mesure pas le niveau des loyers. Il ne dit rien de ce qu'ils vaudront quand les contrats de location, les baux, arriveront à leur terme.

Pourquoi c'est important pour vous ?

Le patrimoine de Corum Eurion est surtout fait de bureaux :

Il reste en moyenne 6,4 ans avant la fin de ses baux. Quand un bail se renouvelle, le loyer suit le prix du marché du moment. Or les loyers de bureaux ont baissé depuis 2022 dans la plupart des villes européennes.

Un immeuble loué à 100 % peut donc voir son loyer baisser de 15 % au renouvellement du bail. Le taux d'occupation, lui, ne bouge pas. C'est ce qui est arrivé à Primopierre, une autre SCPI de bureaux, avant que son taux d'occupation ne chute.

Le calcul, pas à pas

Voici un ordre de grandeur. La baisse de 15 % est une hypothèse, pas une prévision :

1. Les baux durent encore 6,4 ans en moyenne.
2. Chaque année, environ un sixième des loyers est donc renégocié.
3. Si les bureaux, 73 % du patrimoine, se relouent 15 % moins cher, la SCPI perd environ 1,7 % de ses loyers par an.
4. Cette perte s'additionne d'une année sur l'autre.
5. La première année, elle retire un dixième de point au taux de distribution.
6. Au bout de cinq ans, elle en retire un demi-point.

Ce taux mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Pendant tout ce temps, le taux d'occupation peut rester le même.

Pourquoi le patrimoine compte pour 20 % de notre note

L'occupation d'aujourd'hui ne prédit pas les loyers de demain. Le secteur des immeubles, lui, les annonce en partie.

Notre critère « qualité du patrimoine » regarde plusieurs éléments :

• l'occupation des immeubles ;
• l'endettement de la SCPI ;
• la part de bureaux ;
• la diversification ;
• le change, le risque lié aux monnaies autres que l'euro ;
• le prix de la part comparé à la valeur de reconstitution, ce que coûterait de racheter tout le patrimoine.

Sur ce critère, Corum Eurion obtient 10 sur 20. Son occupation est excellente. Ses immeubles sont répartis dans huit pays :

Mais ses 73 % de bureaux lui retirent des points. Son endettement, 18,0 % fin 2025 selon le rapport annuel, lui en rapporte un. Les pays sont variés, les types d'immeubles ne le sont pas.

L'exemple de Primopierre

Primopierre est une SCPI gérée par Praemia REIM. Elle montre ce qui peut arriver à une SCPI de bureaux :

Le prix de la part de Primopierre est passé de 208 € à 115 €. C'est une baisse de 44,7 %. Ses parts s'échangent désormais sur un marché secondaire, où les associés qui veulent vendre trouvent des acheteurs entre eux. Elles s'y vendent 40 € net vendeur, c'est-à-dire ce que touche le vendeur. L'acheteur paie les frais en plus. De plus, 11,6 % du capital attendait d'être racheté : ce sont les parts en attente.

Corum Eurion est loin de cette situation. Sa valeur de reconstitution, 222,12 €, est au-dessus du prix de sa part, 215 €. Aucune part n'y attend d'être rachetée.

Retenez surtout l'ordre des événements chez Primopierre. Les loyers ont d'abord été renégociés à la baisse. Le taux d'occupation n'a chuté qu'ensuite.

Ce qu'il faut surveiller

Au deuxième trimestre 2026, Corum Eurion a acheté deux immeubles de bureaux aux Pays-Bas, un pays qui pèse déjà 27 % de son patrimoine :

• à Apeldoorn, pour 26,1 M€, avec un rendement à l'achat de 7,7 % ;
• à La Haye, pour 51,8 M€.

Le rendement à l'achat, ce sont les loyers attendus rapportés au prix payé. À 7,7 %, il dépasse le taux versé par la SCPI. Celui-ci était de 5,73 % en 2025. Ces achats soutiennent donc ses revenus : c'est le premier chiffre à suivre.

Le second est la durée qui reste sur les baux. Elle doit rester proche de 6,4 ans.

Nous ne prédisons pas de baisse. Mais c'est une bonne raison de lire le bulletin trimestriel, le rapport publié tous les trois mois par la SCPI, au-delà de sa première page. Notre stress test calcule, sur votre montant, l'effet d'une baisse des revenus et du prix de la part.

Correction du 24 septembre 2026 : le chiffre de 11,6 % du capital de Primopierre en attente de retrait était ancien. Il datait de fin 2025. Le marché secondaire de Primopierre a ouvert le 26 mars 2026. Depuis, seuls les ordres de vente sont comptés : ils représentaient 0,78 % du capital au 30 juin 2026. À la date du billet, la dernière confrontation des ordres, la séance où acheteurs et vendeurs se rencontrent, avait eu lieu le 30 juillet 2026. Elle avait fixé le prix à 38,71 € net vendeur, et non 40 €.