Corum Eurion : un taux d'occupation de 99,92 % ne dit rien des bureaux

Un taux d'occupation de 99,92 % est aussi haut qu'un taux d'occupation peut l'être. Celui de Corum Eurion l'est, et il est vrai. Il mesure la part des loyers facturés sur les loyers facturables ; il ne mesure pas ce que ces loyers vaudront quand les baux arriveront à échéance.

Le point aveugle

73 % de bureaux. Les baux ont 6,4 ans en moyenne ; quand ils se renouvellent, c'est au loyer de marché du moment, et le marché des bureaux a baissé depuis 2022 dans la plupart des villes européennes. Un immeuble occupé à 100 % peut voir son loyer baisser de 15 % à la prochaine échéance sans qu'aucun chiffre d'occupation ne bouge. C'est ce qui est arrivé à Primopierre avant que l'occupation ne décroche.

L'ordre de grandeur : avec des baux de 6,4 ans, environ un sixième des loyers se renégocie chaque année. Si les bureaux concernés se relouaient 15 % moins cher — l'hypothèse du paragraphe précédent, pas une prévision —, la perte serait de 1,7 % des loyers par an, et elle se cumule : un dixième de point de distribution la première année, un demi-point au bout de cinq, sans que le taux d'occupation ait bougé.

Pourquoi le patrimoine pèse 20 % de la note

Parce que l'occupation d'aujourd'hui ne prédit pas les loyers de demain, mais le secteur, si — en partie. Notre critère « patrimoine » note la diversification sectorielle, géographique et l'exposition aux bureaux et au change. Corum Eurion y obtient 12 / 20 : excellente occupation, aucune exposition au change, huit pays (Pays-Bas 27 %, Irlande 19 %, France 19 %, Portugal 14 %, Finlande 8 %), mais une concentration sectorielle forte. La géographie est diversifiée ; le secteur ne l'est pas.

L'exemple d'à côté

Primopierre : 94 % de bureaux, 100 % en France, environ 40 % de dette. Son taux d'occupation est aujourd'hui de 81,7 %, sa part est passée de 208 € à 115 € (−44,7 %) et s'échange 40 € net vendeur sur le marché secondaire, avec 11,6 % du capital en attente de retrait. Corum Eurion n'en est nulle part là : endettement non communiqué dans notre base, valeur de reconstitution (222,12 €) au-dessus du prix (215 €), zéro part en attente. Mais la chronologie vaut d'être retenue : le décrochage d'occupation est arrivé après les renégociations de loyers, pas avant.

Ce qu'il faut regarder

Les deux acquisitions du trimestre, Apeldoorn (26,1 M€, acquis à 7,7 %) et La Haye (51,8 M€), sont encore des bureaux, aux Pays-Bas, qui pèsent déjà 27 % du patrimoine. Un rendement d'achat de 7,7 %, au-dessus des 5,73 % distribués, soutient la distribution ; c'est le premier chiffre à suivre. Le second est la durée résiduelle des baux, qui doit rester autour de 6,4 ans. Ce n'est pas une prédiction de baisse ; c'est la raison de lire le bulletin au-delà de la première page. Le stress test chiffre, sur votre montant, une baisse de distribution et de prix.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 3 août 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.