Primopierre sur le marché secondaire : quand le prix décroche de la valeur

Depuis la suspension du capital variable en janvier, les associés de Primopierre qui veulent sortir passent par un marché secondaire : ils fixent un prix, des acheteurs en fixent un autre, une confrontation périodique les rapproche. En juin, le prix d'exécution net vendeur a été de 40 €. La valeur de la part, selon la société de gestion, est de 115 €.

208 € en septembre 2023, le prix de souscription d'avant la crise. 115 € aujourd'hui, le prix officiel, 44,7 % plus bas. 40 € en juin, le prix auquel un vendeur a réellement trouvé preneur : 65 % sous le prix officiel, 81 % sous celui de 2023. Pour un associé entré avec 100 parts, soit 20 800 €, la ligne vaut 11 500 € sur le relevé et 4 000 € si elle passe par la confrontation. La capitalisation de la SCPI, calculée au prix du marché secondaire, est tombée à 832 M€.

Valeur et prix

La valeur, c'est ce que vaudraient les immeubles s'ils étaient vendus dans de bonnes conditions, divisé par le nombre de parts. Le prix, c'est ce qu'un acheteur accepte de payer aujourd'hui pour une part qu'il ne pourra peut-être pas revendre. Quand 2,19 millions de parts cherchent un acheteur en même temps, le prix décroche de la valeur. Il ne remontera que si les vendeurs se raréfient ou si un acheteur institutionnel apparaît.

Le décrochage a un ordre de grandeur habituel, et ce n'est pas celui-là. Sur une SCPI à capital variable qui fonctionne, l'écart entre le prix de souscription et le prix de retrait est de 8 à 12 % selon l'ASPIM : 12 % chez Corum Eurion (215 € contre 189,20 €), 0 % chez Iroko Zen et Remake Live, dont le prix de retrait est égal au prix de souscription. À 65 %, Primopierre n'est plus dans cette échelle : c'est le prix d'un actif sans marché, pas la décote d'une SCPI.

Ce que ça enseigne

Que la liquidité d'une SCPI n'est pas une propriété du produit mais une conséquence de la collecte. À capital variable, la société de gestion rachète vos parts avec l'argent des nouveaux entrants ; sans nouveaux entrants, elle suspend, et le marché secondaire fait le prix. Au deuxième trimestre, Iroko Zen a collecté 106 M€, Corum Eurion 27,5 M€, Remake Live 22,3 M€ : chacune servirait une demande de retrait en quelques semaines, et aucune n'a de part en attente. Le stress test lit ce risque sur chaque SCPI de la base : parts en attente, dette, occupation, collecte, capital variable ou fixe.

Pour les associés

Rien ne presse ceux qui n'ont pas besoin de l'argent : la SCPI distribue encore 3,62 %, soit 4,16 € par part et par an au prix de 115 €, 416 € pour 100 parts, et vendre à 40 € cristallise une perte de 80 %. L'arithmétique du marché secondaire est d'ailleurs parlante : un acheteur à 40 € qui recevrait la même distribution toucherait 10,4 % par an — ce qui dit surtout combien les acheteurs doutent que cette distribution tienne. Pour les autres, la question n'est plus de savoir quand, mais à quel prix.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 10 août 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.