Primopierre sur le marché secondaire : quand le prix décroche de la valeur

En juin, une part de la SCPI Primopierre s'est vendue 40 €, alors que sa valeur officielle est de 115 €. Pour ses épargnants, c'est l'écart entre ce que dit leur relevé et ce qu'ils toucheraient vraiment en vendant.

Que s'est-il passé ?

Primopierre est une SCPI de bureaux, gérée par Praemia REIM. En janvier, elle a suspendu son capital variable, le mécanisme qui remboursait les partants avec l'argent des nouveaux venus.

Depuis, ses épargnants qui veulent sortir passent par un marché secondaire, un système où ils revendent leurs parts à d'autres épargnants. Les vendeurs proposent un prix, les acheteurs en proposent un autre. À dates fixes, une confrontation des ordres les rapproche et fixe un prix d'échange.

En juin, ce prix a été de 40 € par part pour le vendeur. L'acheteur a payé 43,92 €, frais compris. Selon Praemia REIM, sa société de gestion, la part vaut 115 €. La société de gestion est l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus.

Trois prix pour une même part

Le prix de juin est 65 % sous le prix officiel. Il est 81 % sous celui de 2023.

La baisse du prix officiel est déjà la plus forte des SCPI que nous suivons : notre étude des prix de part des SCPI depuis 2019 les compare toutes.

Pour un épargnant entré avec 100 parts :

1. Il a payé 20 800 € en 2023.
2. Son relevé affiche 11 500 €.
3. S'il vend sur le marché secondaire, il touche 4 000 €.

Calculée au prix payé par les acheteurs sur le marché secondaire, la capitalisation de la SCPI, c'est-à-dire la valeur de toutes ses parts, est tombée à 832 M€.

Pourquoi le prix décroche de la valeur

La valeur, c'est ce que vaudraient les immeubles s'ils étaient vendus dans de bonnes conditions, divisé par le nombre de parts. Le prix, c'est ce qu'un acheteur accepte de payer aujourd'hui. Il achète une part qu'il ne pourra peut-être pas revendre.

Chez Primopierre, 2,19 millions de parts cherchent un acheteur en même temps. Le prix décroche donc de la valeur. Il ne remontera que si les vendeurs se font plus rares, ou si un gros investisseur professionnel se porte acheteur.

Un écart hors de toute mesure

Dans une SCPI qui fonctionne normalement, on revend ses parts à la valeur de retrait : le prix d'achat moins les frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter des immeubles. Selon l'ASPIM, l'association des sociétés de gestion de SCPI, l'écart entre les deux va de 8 à 12 % pour les SCPI qui prennent des frais d'entrée. Deux exemples :

• chez Corum Eurion, une part achetée 215 € se revend 189,20 €. L'écart est de 12 % ;
• chez Iroko Zen et Remake Live, deux SCPI sans frais d'entrée, l'écart est de 0 %.

À 65 %, Primopierre sort complètement de cette échelle. Ce n'est plus la décote habituelle d'une SCPI, c'est-à-dire l'écart normal entre prix d'achat et prix de revente. C'est le prix d'un placement qui n'a plus de marché.

Ce que ça enseigne pour choisir

La facilité à revendre une SCPI dépend de sa collecte, l'argent versé par les nouveaux épargnants. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion rembourse vos parts avec cet argent. Sans nouveaux venus, elle suspend, et c'est le marché secondaire qui fixe le prix.

Au deuxième trimestre, trois SCPI ont bien collecté :

Chacune pourrait rembourser une demande de sortie en quelques semaines. Aucune n'a de parts en attente, ces demandes de sortie que personne ne vient racheter.

Notre stress test mesure ce risque pour chaque SCPI que nous suivons. Il regarde cinq points : les parts en attente, la dette, le taux d'occupation des immeubles, la collecte et la nature du capital, variable ou fixe.

Ce que ça change pour les épargnants de Primopierre

Ceux qui n'ont pas besoin de leur argent n'ont aucune raison de se presser. La SCPI verse encore des revenus. Son taux de distribution, les revenus de l'année rapportés au prix de la part, est de 3,62 %.

1. Au prix de 115 €, cela fait 4,16 € par part et par an.
2. Pour 100 parts, cela fait 416 € par an.
3. Vendre à 40 € rendrait définitive une perte d'environ 80 % par rapport au prix d'avant la crise.

Le prix du marché secondaire dit aussi autre chose. Un acheteur qui paie 43,92 €, frais compris, et touche 3,60 € par an obtiendrait environ 8,2 %. Si les acheteurs ne paient pas plus, c'est qu'ils doutent que ces revenus durent.

Pour ceux qui doivent vendre, la question n'est plus de savoir quand, mais à quel prix.

Correction du 24 septembre 2026 : à la date de ce billet, 115 € n'était plus la valeur de la part. C'était le dernier prix de souscription, qui ne s'appliquait plus depuis le 7 janvier 2026. Les 2,19 millions de parts étaient les demandes de retrait de fin 2025. Depuis l'ouverture du marché secondaire, le 26 mars 2026, seuls les ordres de vente sont comptés. En 2026, les acomptes, c'est-à-dire les revenus versés chaque trimestre, étaient de 0,90 € par part. Cela fait 3,60 € par an, et non 4,16 €. À ce rythme, un acheteur à 40 € toucherait 9 % par an. Le chiffre de 10,4 % était donc trop élevé.

Correction du 27 septembre 2026 : sur le marché secondaire de Primopierre, les frais sont payés par l'acheteur, et non déduits du prix du vendeur. En juin, le vendeur a touché 40 € et l'acheteur a payé 43,92 €. À 3,60 € de revenus par an, cet acheteur toucherait donc environ 8,2 %, et non 9 % comme l'indiquait notre note du 24 septembre.