Comète, première collecte nette du marché : le prix à payer, une trésorerie non investie

Au 30 juin 2026, la SCPI Comète avait 168 M€ qui attendaient d'être investis dans des immeubles. Pour ceux qui y placent leur épargne, cet argent qui rapporte peu fait baisser le revenu de chaque part.

Que s'est-il passé ?

Comète est une SCPI récente, gérée par Alderan, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Au deuxième trimestre 2026, sa collecte nette a été la plus forte des SCPI, selon l'ASPIM, l'association des sociétés de gestion. La collecte nette, c'est l'argent versé par les nouveaux épargnants, moins celui rendu à ceux qui partent.

Une SCPI ne peut pas acheter des immeubles aussi vite que l'argent arrive. Au 30 juin, 168 M€ attendaient encore d'être placés : c'est la trésorerie non investie. La capitalisation de Comète, c'est-à-dire la valeur de toutes ses parts, était de 787 M€. La trésorerie en attente en représentait 21 %, plus d'un cinquième.

En mai, nous avions décrit la même situation chez Transitions Europe, une SCPI gérée par Arkéa REIM. Comète est presque deux fois plus petite et plus jeune d'un an, mais plus chargée en proportion :

Pourquoi c'est important pour vous ?

Le taux de distribution d'une SCPI, c'est-à-dire les revenus versés dans l'année rapportés au prix de la part, était de 9 % chez Comète en 2025. Pour cette année, elle vise 7 %.

L'argent qui attend ne loue aucun immeuble : placé en attendant, il rapporte environ 3 %. Or cette trésorerie appartient à tous les épargnants. Son faible revenu se partage donc entre toutes les parts : c'est la dilution. Le revenu de chaque part baisse, même si les immeubles rapportent toujours autant.

Le calcul, pas à pas

Avec les chiffres du 30 juin 2026 :

1. Comète a 168 M€ qui attendent d'être investis.
2. Placés en attendant, ils rapportent environ 3 %.
3. Investis comme le reste de la SCPI, ils auraient rapporté 9 %.
4. L'écart de 6 points coûte environ 10,1 M€ de revenus sur un an.
5. Ce manque se partage sur toute la SCPI, qui vaut 787 M€.
6. Il retire 1,28 point au taux de distribution.

Cette trésorerie suffit donc à expliquer plus de la moitié de l'écart entre les 9 % de l'an dernier et l'objectif de 7 %. Ce ne sont pas les immeubles qui rapportent moins : c'est le succès de la collecte qui dilue le revenu.

Ce que ça change si vous investissez maintenant

Prenons 10 000 € placés aujourd'hui :

• vous achetez 40 parts à 250 € ;
• les frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier, sont de 12 % ;
• sur vos 10 000 €, 1 200 € partent donc en frais ;
• à 7 %, vos parts rapportent 700 € par an ;
• il faut 21 mois de revenus pour rembourser les frais ;
• au taux de 2025, il en aurait fallu 16.

Vos parts ne rapportent qu'à partir du sixième mois : c'est le délai de jouissance. Ces cinq mois sans revenu représentent environ 290 € à 7 %.

Autre effet, moins visible : chaque euro qui entre paie ses 12 % de frais, puis attend d'être investi. La dilution touche donc d'abord les derniers arrivés. Ils n'ont jamais touché les 9 % de 2025, et leur argent finance la trésorerie qui fait baisser ce taux.

Ce qui distingue Comète

Comète n'a aucune dette, comme Transitions Europe : elle n'emprunte pas pour acheter. Mais 61 % de son patrimoine se trouve hors de la zone euro, et elle n'a que deux années pleines de distribution. Arkéa REIM a déjà un long historique d'achats. Alderan doit encore prouver qu'il peut investir 168 M€ au Royaume-Uni et au Canada sans acheter trop cher.

Pour donner l'échelle : au même trimestre, la SCPI Corum Eurion a réalisé une acquisition à La Haye, aux Pays-Bas, pour 51,8 M€. Comète doit placer plus de trois fois cette somme.

Le délai de jouissance joue pour Alderan. L'argent collecté pendant un trimestre ne touche des revenus que cinq mois plus tard. La société de gestion a donc cinq mois pour trouver des immeubles.

Ce qu'il faut surveiller au prochain bulletin

Le bulletin trimestriel est le rapport que chaque SCPI publie tous les trois mois. Le prochain dira à quel rythme Alderan investit. Trois chiffres comptent, dans cet ordre :

1. La trésorerie non investie, qui doit avoir baissé depuis les 168 M€ du 30 juin.
2. Les immeubles achetés depuis juillet, avec leur rendement à l'achat : les loyers attendus rapportés au prix payé.
3. L'acompte du trimestre, c'est-à-dire le revenu versé pour chaque part de 250 €.

Un objectif de 7 % correspond à 17,50 € par part et par an. Cela fait 4,38 € par trimestre. Au-dessus, l'objectif était prudent. En dessous, la dilution est plus forte qu'annoncé.

Le taux d'occupation de 99,6 % ne répond pas à la question. Il ne mesure que les immeubles déjà achetés, pas l'argent qui attend d'en acheter. Notre guide lire un bulletin de SCPI montre où trouver ces chiffres.

Sa place dans notre classement

Comète n'est pas sur notre podium des meilleures SCPI : sa note est de 13,5 sur 20. La trésorerie non investie et le jeune âge de la SCPI pèsent sur sa note de gestion et de transparence. Le change, le risque lié aux monnaies autres que l'euro, lui coûte un point sur la qualité du patrimoine. Notre duel Corum Origin ou Comète la compare à une SCPI plus ancienne, qui a distribué 6 % ou plus pendant quatorze années.

Comète garde un atout pour les entreprises qui placent leur argent disponible en achetant l'usufruit de parts de SCPI. L'usufruit est le droit de toucher les revenus des parts pendant une durée fixée, sans en être propriétaire. Pour cet usage, ses 9 % restent le meilleur taux des SCPI sans dette que nous suivons. Ce partage entre revenus et propriété s'appelle le démembrement. Alderan propose la souscription de Comète en démembrement, de trois à vingt ans : elle figure dans la sélection de notre podium du démembrement.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet disait que Comète avait reçu plus d'argent que toutes les autres SCPI. C'est vrai de la collecte nette, 133,1 M€ selon l'ASPIM. En collecte brute, Corum Origin était devant, avec 161 M€.

Correction du 7 octobre 2026 : ce billet disait qu'Alderan ne publiait pas d'offre de démembrement pour Comète. La page de Comète sur alderan.fr en propose une, de trois à vingt ans.