Nue-propriété de SCPI : ce qu'elle rapporte vraiment, sans loyer ni impôt

Le démembrement temporaire d'une part de SCPI la coupe en deux pendant une durée fixée : la nue-propriété (la part sans ses loyers) et l'usufruit (les loyers sans la part). À dix ans, la clé habituelle donne 66 % du prix au nu-propriétaire, 34 % à l'usufruitier. Au terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans rien payer de plus.

Le calcul du nu-propriétaire

Il paie 66, il récupère 100 dans dix ans (si le prix de part n'a pas bougé). (100 / 66)^(1/10) − 1 = 4,24 % par an. Pendant dix ans : aucun loyer, donc aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux, et la part ne compte pas dans l'IFI. Pour un contribuable à 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, 4,24 % net équivaut à environ 10,1 % brut de revenu foncier ; à 30 %, environ 8,0 % ; à 11 %, 5,9 %. L'avantage croît avec la tranche, et il n'existe pas à 0 %.

Avec 50 000 €, on achète 75 750 € de pleine propriété : 375 parts de Transitions Europe à 202 €, dont la nue-propriété coûte 49 995 €. Dix ans plus tard, ces 375 parts valent 75 750 € si le prix n'a pas changé : 25 755 € de gain, sans une ligne sur la déclaration de revenus pendant la période.

La clé dépend de la durée, et le rendement équivalent avec elle. La grille indicative du simulateur donne :

Plus la durée est longue, plus la décote est forte, mais plus le rendement annuel équivalent baisse : la clé n'est pas linéaire, et dix ans est souvent le meilleur compromis.

Le calcul de l'usufruitier

Une société à l'IS paie 34, touche dix ans de loyers (65 pour une SCPI à 6,5 %, 76 à 7,6 %), et amortit l'usufruit comptablement : l'IS ne porte que sur la différence, 31 sur dix ans dans le premier cas. Une fois l'IS retiré, le taux de rendement interne est à deux chiffres pour une trésorerie d'entreprise ; avec le taux d'IS que vous saisissez, le simulateur donne le chiffre exact. C'est pourquoi les usufruits se placent facilement, et pourquoi les nues-propriétés existent : sans acheteur d'usufruit, pas de décote.

Les conditions et l'erreur

Une SCPI dont on est sûr qu'elle vaudra son prix dans dix ans : grosse, ancienne, sans dette ou presque. Corum Origin (4 040 M€, quatorze exercices à 6 % ou plus, aucune revalorisation depuis avril 2022) et Transitions Europe (sans dette, 99 % d'occupation) sont les deux retenues ici ; le podium démembrement en ajoute une troisième. Le contre-exemple est Primopierre : une nue-propriété achetée sur une part à 208 € vaut aujourd'hui une part à 115 €, et le 4,24 % devient une perte.

L'erreur courante est de comparer 4,24 % au taux de distribution de la SCPI (6,5 ou 7,6 %) et de conclure que la nue-propriété rapporte moins. Elle rapporte moins en brut ; elle rapporte plus en net dès la tranche à 30 %, et elle n'est pas liquide pendant dix ans, ce que le taux ne montre pas non plus. Le simulateur applique la clé réelle de chaque SCPI, publiée dans son bulletin ; Corum publie les siennes de trois à vingt ans.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 17 août 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.