Nue-propriété de SCPI : ce qu'elle rapporte vraiment, sans loyer ni impôt

Acheter une part de SCPI en nue-propriété, c'est payer 66 % de son prix et renoncer aux loyers pendant dix ans. Pour un épargnant imposé à 30 % ou plus, ce placement peut rapporter davantage, une fois l'impôt payé, que les loyers d'une part classique.

Comment fonctionne le démembrement ?

Le démembrement temporaire coupe une part de SCPI en deux, pendant une durée fixée :

• la nue-propriété : la part, sans ses loyers ;
• l'usufruit : les loyers, sans la part.

Sur dix ans, la clé de répartition habituelle donne 66 % du prix au nu-propriétaire. L'usufruitier, qui touche les loyers, paie les 34 % restants.

À la fin de la période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété, c'est-à-dire la part entière avec ses loyers. Il ne paie rien de plus.

Le calcul du nu-propriétaire, pas à pas

1. Vous payez 66 % du prix de la part.
2. Dans dix ans, vous récupérez la part entière, soit 100 %.
3. Si le prix de la part n'a pas bougé, ce gain équivaut à 4,24 % par an.
4. Pendant ces dix ans, vous ne touchez aucun loyer.
5. Vous ne payez donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
6. La part ne compte pas non plus dans l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.

Pourquoi c'est intéressant pour vous ?

Ces 4,24 % sont nets d'impôt. Pour comparer, il faut savoir quel loyer avant impôt laisserait autant une fois l'impôt payé. La réponse dépend de votre tranche marginale d'imposition, le taux qui frappe la dernière part de vos revenus. Il faut y ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux.

L'avantage grandit avec la tranche. À 0 %, il n'existe pas.

Un exemple avec 50 000 €

1. Vous placez près de 50 000 € en nue-propriété de Corum Origin, une SCPI gérée par Corum Asset Management.
2. La part vaut 1 135 €. Sur dix ans, sa nue-propriété coûte 66 % de ce prix, soit 749,10 €.
3. Vous en achetez 66, pour 49 440,60 €.
4. En pleine propriété, ces 66 parts valent 74 910 €.
5. Dans dix ans, vous les récupérez entières, pour 74 910 € si le prix n'a pas changé.
6. Votre gain est de 25 469,40 €.
7. Pendant ces dix ans, vous n'avez rien à déclarer dans vos revenus.

La durée change le rendement

La clé de répartition dépend de la durée du démembrement. Le rendement équivalent aussi. Voici la grille indicative de notre simulateur :

Plus la durée est longue, plus la décote est forte. La décote, c'est la réduction de prix accordée au nu-propriétaire. Mais le rendement annuel équivalent baisse. La clé ne suit pas la durée en ligne droite, et dix ans est souvent le meilleur compromis.

Qui achète l'usufruit ?

Par exemple, une entreprise soumise à l'IS, l'impôt sur les sociétés, qui place ainsi sa trésorerie. Prenons une part qui vaut 100 en pleine propriété :

1. L'entreprise paie 34 pour l'usufruit sur dix ans.
2. Elle touche dix ans de loyers : 65 pour une SCPI qui distribue 6,5 %.
3. Pour une SCPI à 7,6 %, elle toucherait 76.
4. Dans ses comptes, elle amortit l'usufruit, c'est-à-dire qu'elle déduit peu à peu son prix de ses bénéfices.
5. L'impôt ne porte donc que sur la différence : 31 sur dix ans, dans le premier cas.

Une fois l'impôt payé, le taux de rendement interne de l'opération, son rendement annuel, reste à deux chiffres. Avec le taux d'IS que vous saisissez, notre simulateur donne le chiffre exact.

C'est pourquoi les usufruits trouvent facilement preneur. C'est aussi pourquoi les nues-propriétés existent : sans acheteur d'usufruit, pas de décote.

Quelle SCPI choisir en nue-propriété ?

Il faut une SCPI dont on est sûr qu'elle vaudra son prix dans dix ans. Elle doit être grosse, ancienne, et avoir peu ou pas de dette. Nous en retenons deux ici. Pour chacune, la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, publie une offre de démembrement.

Corum Origin, gérée par Corum Asset Management, pèse 4 040 M€. Elle a distribué 6 % ou plus pendant quatorze exercices, c'est-à-dire quatorze années comptables. Le prix de sa part n'a pas été relevé depuis avril 2022.

Épargne Pierre, gérée par Atland Voisin, pèse 2,8 Md€ et existe depuis 2013. Sa dette est de 11 %, et ses immeubles sont en France.

Notre podium du démembrement classe à la note générale toutes les SCPI que leur société de gestion propose en nue-propriété.

Le contre-exemple est Primopierre, gérée par Praemia REIM. Une nue-propriété achetée quand la part valait 208 € porte aujourd'hui sur une part à 115 €. Le gain de 4,24 % par an devient une perte.

L'erreur de lecture à éviter

L'erreur courante est de comparer ces 4,24 % au taux de distribution de la SCPI, c'est-à-dire aux revenus qu'elle verse chaque année. Ce taux est de 6,5 % pour Corum Origin et de 5,28 % pour Épargne Pierre. On en conclut que la nue-propriété rapporte moins.

Elle rapporte moins avant impôt. Mais elle rapporte plus après impôt dès la tranche à 30 %. Autre point que le taux ne montre pas : vous ne pouvez pas revendre facilement pendant dix ans.

Notre simulateur applique une clé indicative. La clé réelle est fixée par la société de gestion au moment de l'achat. Corum, par exemple, publie une décote de 13 à 45 % selon la durée, de trois à vingt ans.

Correction du 24 septembre 2026 : à la date du billet, 115 € n'était plus le prix de la part de Primopierre. C'était son dernier prix de souscription, sans cours depuis le 7 janvier 2026. Sur le marché secondaire, le marché où les associés revendent leurs parts entre eux, une part s'était vendue 38,71 € le 30 juillet 2026. Ce prix est net vendeur, c'est-à-dire ce que le vendeur a touché. La perte était donc plus lourde encore.

Correction du 27 septembre 2026 : le résumé de ce billet donnait l'équivalent de 7 % de loyer brut à 41 % de TMI. Ce chiffre oubliait les 17,2 % de prélèvements sociaux. Le tableau du billet donne le bon chiffre : environ 10 %.

Correction du 27 septembre 2026 : l'exemple portait sur Transitions Europe. Arkéa REIM, sa société de gestion, ne publie pas d'offre de démembrement : l'exemple porte désormais sur Corum Origin. Le billet disait aussi que chaque SCPI publie sa clé dans les rapports qu'elle envoie à ses associés. Ce n'est pas le cas : Corum publie une fourchette de décote, pas une clé année par année.

Correction du 7 octobre 2026 : Arkéa REIM propose bien la nue-propriété de Transitions Europe, de cinq à vingt ans, sur la page « Comment investir » de son site. La correction du 27 septembre disait le contraire. L'exemple reste Corum Origin.