Iroko Zen ou Remake Live sur dix ans : l'écart ne vient pas du taux affiché

Sur dix ans, 10 000 € placés dans la SCPI Iroko Zen rapportent environ 800 € de plus que dans Remake Live. Cet écart ne se voit pas dans les taux affichés : il vient des revenus réellement versés en 2026 et de l'impôt prélevé à l'étranger.

Ce que disent les taux affichés

Iroko Zen et Remake Live sont deux SCPI sans frais d'entrée, qui achètent des immeubles dans plusieurs pays d'Europe. Leur taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Pour 2025, il était de 7,14 % chez Iroko Zen. Chez Remake Live, il était de 7,05 %.

L'écart n'est que de 0,09 point. Sur le papier, c'est presque rien. Mais ce taux se calcule avant l'impôt prélevé à l'étranger, et il ne dit rien de l'année en cours.

Le cas type, pas à pas

Nous partons des bulletins du premier semestre 2026. Un bulletin trimestriel est le rapport que chaque SCPI publie tous les trois mois. On y trouve l'acompte, c'est-à-dire le revenu versé pour chaque part pendant le trimestre.

1. Au premier semestre, Iroko Zen a versé 7,12 € par part de 205 €. Sur une année entière, cela ferait 6,9 %.
2. Remake Live a versé 6,56 € par part de 204 €. Sur une année entière, cela ferait 6,4 %.
3. Sur dix ans et 10 000 €, cela donne 6 900 € de revenus bruts pour Iroko Zen.
4. Pour Remake Live, cela donne 6 400 € de revenus bruts.
5. Chaque pays où se trouvent les immeubles prélève d'abord son impôt : c'est la retenue à la source.
6. Sur l'acompte du deuxième trimestre, elle était de 17 % chez Iroko Zen et de 23 % chez Remake Live.
7. Après cette retenue, il reste 5 730 € chez Iroko Zen et 4 930 € chez Remake Live.
8. Dans les deux cas, vous récupérez vos 10 000 € à la sortie.
9. L'écart final est donc de 800 €.

Le point 8 suppose deux choses. Le prix de la part reste égal à la valeur de retrait, ce que vous touchez en revendant. Et vous sortez après la fin de la pénalité de sortie anticipée.

D'où vient l'écart ?

Sur les 800 €, environ 420 € viennent de l'écart de taux du premier semestre. Les 380 € restants viennent de la retenue à la source, plus lourde chez Remake Live.

Deux essais montrent le poids de cet impôt étranger :

• supposons que Remake Live verse 6,9 %, comme Iroko Zen. Elle rendrait 5 310 € nets. Il resterait encore 420 € d'écart ;
• supposons à l'inverse que Remake Live ne subisse que 17 % de retenue, comme Iroko Zen : l'écart tomberait aussi à 420 €.

À taux égal, l'impôt étranger ferait donc encore la moitié de la différence. C'est pourquoi nous regardons l'acompte net, après impôt, avant le taux brut.

Pourquoi l'impôt n'est pas le même

Les deux SCPI sont européennes, mais pas au même endroit. Iroko Zen détient 183 biens immobiliers dans huit pays. Le Royaume-Uni en représente 26,7 %. Remake Live détient 77 biens dans neuf pays, dont 31,1 % au Royaume-Uni.

Chaque pays prélève son impôt à la source, à son propre taux. Une convention fiscale, un accord entre ce pays et la France, règle ensuite le reste. Selon le pays, les loyers étrangers sont exonérés d'impôt en France, mais comptent pour calculer le taux appliqué à vos autres revenus : c'est la méthode du taux effectif. Dans d'autres pays, ils donnent droit à un crédit d'impôt, qui évite de payer deux fois.

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s'appliquent pas à ces loyers. Ce sont les contributions sociales prélevées en France sur les revenus de l'épargne.

Le rapport entre l'acompte net et l'acompte brut dépend donc des pays où la SCPI détient ses immeubles. Il change d'un trimestre à l'autre, au fil des achats. Notre page sur la fiscalité des SCPI détaille les deux mécanismes.

Ce que ça change pour vous

Le cas type est proportionnel au montant placé. Avec 50 000 €, l'écart atteint 4 000 €. Avec 25 000 €, il atteint 2 000 €.

Votre tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt sur la dernière tranche de vos revenus, ne suit pas cette règle. Elle ne s'applique qu'aux loyers des immeubles situés en France. Cette part française est de 27,3 % chez Iroko Zen. Elle est de 21,7 % chez Remake Live. Notre simulateur y applique votre tranche.

Ce que le cas type laisse de côté

Plusieurs éléments ne sont pas comptés :

• la hausse possible du prix de part : Iroko Zen a une décote de 4,3 %, c'est-à-dire un prix inférieur à l'estimation de ses immeubles frais compris, et Remake Live presque aucune, 0,5 % ;
• le réinvestissement des loyers ;
• le délai de jouissance, les mois pendant lesquels une part neuve ne rapporte rien : quatre mois dans les deux SCPI ;
• les frais de gestion, la part des loyers que garde la société qui gère la SCPI. Ils sont déjà déduits des acomptes : 14,4 % TTC chez Iroko Zen, 18 % chez Remake Live.

Notre duel Iroko Zen ou Remake Live publie le calcul complet. Notre simulateur de rendement net applique votre tranche d'imposition et votre durée de placement.

Correction du 27 septembre 2026 : le titre de ce billet disait que l'écart vient de la fiscalité, pas du taux. Le calcul montre qu'il vient pour moitié des acomptes de 2026, et pour moitié de la retenue à la source : le titre est corrigé. Le billet disait aussi que les bulletins ne donnent pas la part française des deux SCPI. Ils la donnent : 27,3 % chez Iroko Zen et 21,7 % chez Remake Live.