Démembrement de SCPI : ce que rapportent la nue-propriété et l'usufruit, chiffrés
Acheter la nue-propriété d'une SCPI, c'est payer 60 à 80 % du prix pour récupérer 100 % dans dix ans, sans toucher un loyer — et donc sans impôt sur le revenu ni IFI pendant ce temps. L'usufruit correspondant intéresse une trésorerie d'entreprise. Le simulateur chiffre les deux côtés pour chaque SCPI de notre base.
Vos chiffres
Rendement annuel équivalent de la nue-propriété : 32 878 € aujourd'hui pour 49 815 € de parts en pleine propriété dans 10 ans, soit 16 937 € de gain, sans loyer, sans impôt sur le revenu, hors IFI pendant toute la durée. Côté usufruit, une société à l'IS paie 16 937 € pour 35 568 € de loyers, soit 12,8 % par an après IS.
Rendement de la nue-propriété : 4,24 %
- Prix de part constant
- 0 % de revalorisation
- Distribution constante
- 7,14 %
- Clé de répartition
- 66 %
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Comment lire ce résultat
- Ce taux est le rendement annuel équivalent de la nue-propriété : l'écart entre le prix décoté payé aujourd'hui et la pleine propriété récupérée au terme.
- Il ne contient ni loyer, ni impôt sur le revenu, ni IFI : rien n'est perçu ni taxé pendant toute la durée du démembrement.
- Comparez-le au taux de distribution net d'impôt que la même SCPI vous laisserait en pleine propriété à votre tranche marginale.
Les deux côtés du démembrement
Iroko Zen, 10 ans| Côté | Part du prix | Prix payé | Ce qui revient | Impôt | Rendement / an |
|---|---|---|---|---|---|
| Nue-propriétéparticulier | 66 % | 32 878 € | 49 815 €parts à terme | aucun pendant la durée | 4,24 % |
| Usufruitsociété à l'IS | 34 % | 16 937 € | 35 568 €loyers sur la durée | -4 658 € | 12,8 % |
Nue-propriété : pour qui
- Gain à terme
- 16 937 €
- Loyers, IR, IFI pendant la durée
- aucun
Pour qui n'a pas besoin de revenus maintenant et paie une TMI élevée : le gain est une plus-value latente, pas un revenu foncier.
Usufruit : pour qui
- Net après IS
- 13 973 €
- Valeur au terme
- 0 €
Pour une trésorerie d'entreprise : l'usufruit s'amortit comptablement, ce qui réduit la base de l'IS. La valeur tombe à zéro au terme.
Un exemple parmi les produits notés
Louve Invest
démembrement en ligneLe démembrement se souscrit auprès de la société de gestion ou d'une plateforme qui apparie nu-propriétaires et usufruitiers. Vérifiez la clé réelle de Iroko Zen sur son bulletin avant de signer. Notre avis sur Iroko Zen.
Les hypothèses, et d'où elles viennent
modifiables ci-dessus quand elles sont un champ| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Prix de part constant | 0 % de revalorisation | Une hausse profite au nu-propriétaire ; une baisse lui coûte. |
| Distribution constante | 7,14 % | Dernier taux de distribution publié. |
| Clé de répartition | 66 % | Indicative ; la clé réelle dépend de la SCPI et de la durée. |
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Le dernier chiffre paru sur ce calcul · 4,24 % le rendement annuel équivalent d'une nue-propriété de SCPI achetée 66 % du prix pour dix ansComment c'est calculé
La méthode du site →- Nue-propriété : prix payé = pleine propriété × clé ; valeur à terme = pleine propriété (prix constant) ; rendement équivalent = (1 / clé)^(1 / durée) − 1.
- Usufruit (société à l'IS) : prix payé = pleine propriété × (1 − clé) ; loyers = distribution × durée ; l'usufruit s'amortit linéairement, l'IS porte sur loyers − amortissement ; TRI des flux nets.
- La clé proposée par défaut suit une grille indicative par durée (80 % à 5 ans, 66 % à 10 ans, 58 % à 15 ans) ; remplacez-la par celle que publie la société de gestion de la SCPI.
Ce que ça ne prend pas en compte
- La revalorisation ou la baisse du prix de part pendant le démembrement.
- La revente de la nue-propriété avant le terme (marché quasi inexistant).
- Les frais de souscription, identiques en pleine et en nue-propriété, déjà inclus dans le prix.
- L'IFI de l'usufruitier personne physique (l'usufruitier déclare la pleine valeur).
Les fiches des SCPI proposées
Chaque SCPI proposée dans le simulateur a sa fiche : prix de part, taux de distribution, frais et notre avis. Elles sont rangées par ordre alphabétique, pas par classement.
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Pour aller plus loin : le démembrement de SCPI, c'est-à-dire l'achat séparé de la propriété des parts et du droit à leurs loyers.
Sources
Clés de répartition indicatives (hypothèse modifiable), bulletins d'information des SCPI, CGI (IS, IFI). Données au 2 novembre 2026. Chaque hypothèse est reprise, avec son origine, dans le tableau sous le résultat. Méthode publiée · tables de données · journal des corrections.
Questions fréquentes
Qui achète l'usufruit ?
Des sociétés soumises à l'IS qui placent de la trésorerie : l'usufruit temporaire s'amortit, ce qui rend les loyers peu imposés. Les plateformes apparient nu-propriétaires et usufruitiers ; sans usufruitier, pas de démembrement.
Peut-on démembrer dans une assurance-vie ?
Non. Le démembrement se fait en détention directe. En assurance-vie, l'équivalent est de choisir un contrat qui réinvestit les loyers, avec la fiscalité différée du contrat.
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