Iroko Zen porte sa pénalité de sortie à six ans : ce que ça change pour qui souscrit

Pour les parts d'Iroko Zen achetées à partir du 1er septembre 2026, la pénalité de sortie de 6 % s'appliquera pendant six ans, au lieu de trois. Si vous pensez revendre vos parts avant six ans, cette SCPI vous coûtera plus cher.

Que s'est-il passé ?

Iroko Zen est une SCPI gérée par Iroko, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Elle ne prend pas de frais d'entrée, la part du prix qui, ailleurs, ne sert pas à acheter de l'immobilier.

En échange, elle applique une pénalité de sortie anticipée : une somme retenue si vous revendez vos parts trop tôt. Cette pénalité décourage les épargnants d'entrer et de sortir rapidement. Ces allers-retours coûteraient cher à une SCPI qui n'a pas de frais d'entrée pour les absorber.

Iroko a décidé de l'allonger :

Les parts déjà détenues gardent l'ancienne règle.

Pourquoi ce choix ?

Iroko Zen vaut 1,6 Md€. Au deuxième trimestre, sa collecte, l'argent versé par les nouveaux épargnants moins celui rendu à ceux qui partent, a atteint 106 M€ nets. Elle doit acheter des immeubles au même rythme. Si des associés repartaient au bout de trois ans, elle devrait en revendre.

Six ans, c'est la durée d'un cycle immobilier. Ce choix est celui d'un gestionnaire qui pense à long terme. Il est cohérent avec ce qu'Iroko répète depuis le début : Iroko Zen est un placement à dix ans.

Ce que ça coûte, année par année

Prenons 10 000 € placés à partir du 1er septembre 2026. Une sortie pendant les six premières années coûte 600 €, quelle que soit l'année.

Comparons avec Remake Live, une autre SCPI sans frais d'entrée, gérée par Remake Asset Management. Sa pénalité est de 5 % pendant cinq ans. Sur 10 000 €, cela fait 500 € jusqu'à la fin de la cinquième année. Ensuite, il n'y a plus rien à payer.

La sixième année est donc la seule où les deux SCPI s'écartent vraiment.

Le calcul, pas à pas

Une pénalité pèse moins lourd si on la répartit sur les années de détention. Prenons une sortie à la fin de la quatrième année :

1. Chez Iroko Zen, les 600 € de pénalité coûtent 1,5 point de rendement par an.
2. Chez Remake Live, les 500 € coûtent 1,25 point par an.

Ce n'est pas rien. Mais comparez avec le modèle classique, celui des SCPI à frais d'entrée. Chez Corum Eurion, une SCPI de Corum Asset Management, le prix de revente est fixé 12 % sous le prix d'achat :

1. Vous achetez la part 215 €.
2. Vous la revendez 189,20 €.
3. Sur 10 000 €, l'écart est de 1 200 €.
4. Vous le payez quelle que soit la durée, la première année comme la quinzième.

Le modèle sans frais reste le moins cher si vous gardez vos parts aussi longtemps que prévu. Il devient seulement plus exigeant sur cette durée.

Ce que ça change pour vous

Tout dépend du temps que vous comptez garder vos parts :

• six ans ou plus : rien ne change ;
• entre trois et six ans : Iroko Zen coûte désormais 6 %, contre 5 % chez Remake Live, qui ne coûte plus rien la sixième année.

Notre duel Iroko Zen ou Remake Live est mis à jour. Remake Live y gagne un critère de plus.

Upêka, une autre SCPI sans frais d'entrée que nous suivons, a déjà une pénalité sur six ans. Mais chez elle, la pénalité est dégressive : elle baisse de 6 % à 0 % au fil des six ans. Iroko adopte la même durée, sans cette baisse progressive.

Notre simulateur de rendement net compte la pénalité dès que la durée saisie est inférieure à six ans. Entrez cinq ans, puis sept, et regardez la ligne d'Iroko Zen changer. C'est l'effet de la nouvelle note d'information, le document officiel qui fixe les règles de la SCPI.

Si vous souscrivez avant le 1er septembre

Une souscription enregistrée avant le 1er septembre garde l'ancienne pénalité, sur trois ans. Ce n'est pas un conseil de vous presser : un placement à dix ans ne se décide pas pour une date. C'est une simple information.

Si vous avez déjà des parts, rien ne change : ni le taux de la pénalité, ni sa durée. La nouvelle règle dépend de la date où la part a été créée, pas de la personne qui la détient.