Lexique

Chaque terme renvoie, quand c'est utile, au guide ou au simulateur qui le met en pratique. Les taux et seuils sont ceux en vigueur en 2026 ; les articles cités sont ceux du Code général des impôts (CGI) sauf mention contraire.

30 500 €

Abattement global sur les primes d'assurance-vie versées après le soixante-dixième anniversaire de l'assuré, partagé entre tous les bénéficiaires et tous les contrats (article 757 B). Au-delà, les primes rejoignent la succession et suivent les droits ordinaires selon le lien de parenté ; les gains produits par ces primes restent entièrement exonérés. Le simulateur de succession applique ce régime.

152 500 €

Abattement par bénéficiaire sur les capitaux d'assurance-vie issus de primes versées avant 70 ans, primes et gains confondus (article 990 I). Au-delà, un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € taxables, puis 31,25 % ; le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés. C'est le critère où l'assurance-vie n'a pas d'équivalent parmi les enveloppes, voir choisir son enveloppe.

Abattement

Fraction d'un revenu ou d'un capital soustraite de la base imposable avant le calcul de l'impôt. Les plus utilisés sur ce site : 4 600 € de gains par an (9 200 € pour un couple) sur les rachats d'assurance-vie après huit ans, 100 000 € par parent et par enfant en donation ou en succession tous les quinze ans (article 779), 152 500 € par bénéficiaire en assurance-vie. Un abattement s'applique aux gains ou à la part reçue, jamais au montant retiré.

Arbitrage

Opération qui déplace de l'épargne d'un support à un autre à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER, sans sortir de l'enveloppe et donc sans impôt. Les contrats en ligne de notre base le facturent 0 %, le contrat bancaire type 0,50 % par opération. Rééquilibrer une fois par an une allocation en ETF est un arbitrage.

Capital variable

Mode de fonctionnement de la quasi-totalité des SCPI de rendement : la société émet des parts en continu à la souscription et rembourse celles qui sortent à la valeur de retrait, avec l'argent des nouveaux associés. Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de 10 % autour de la valeur de reconstitution. Quand la collecte se tarit, la société peut suspendre la variabilité et ouvrir un marché secondaire, comme Primopierre en janvier 2026.

Clause bénéficiaire

Disposition d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER qui désigne qui reçoit le capital au décès. La clause standard, « mon conjoint, à défaut mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés, par parts égales, à défaut mes héritiers », exclut le partenaire de PACS et le concubin, qu'il faut nommer. Elle se modifie par simple lettre ou en ligne, sans frais ; notre page clause bénéficiaire détaille les formulations.

Déductibilité

Possibilité de retrancher un versement du revenu imposable, ce qui réduit l'impôt à hauteur de la tranche marginale. Sur un PER, les versements volontaires sont déductibles dans la limite de 10 % des revenus professionnels de l'année précédente, avec un minimum de 4 637 €, plus les plafonds non utilisés des trois dernières années. Ce qui a été déduit est réimposé à la sortie : la déduction est un report d'impôt, pas une réduction.

Délai de jouissance

Nombre de mois entre la souscription de parts de SCPI et le premier loyer perçu, le temps que l'argent collecté achète des immeubles. Dans notre base, le premier acompte arrive le 4e mois chez Iroko Zen et Remake Live, le 6e chez Corum Eurion, Corum Origin, Transitions Europe et Comète, le 7e chez Wemo One. Sur 10 000 € à 5,73 % et cinq mois pleins sans loyer, 239 € ne sont jamais versés.

Démembrement

Séparation de la propriété d'un bien ou de parts de SCPI en deux droits : l'usufruit, qui donne les revenus et l'usage, et la nue-propriété, qui donne les murs et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Il sert à transmettre à moindre coût ou à acheter des parts de SCPI avec une décote sans percevoir de loyer pendant la durée convenue. Les simulateurs usufruit et nue-propriété et démembrement de SCPI chiffrent les deux usages.

DIC

Document d'informations clés, fiche normalisée de trois pages imposée par le règlement européen PRIIPs (n° 1286/2014) pour chaque support proposé dans un contrat d'assurance-vie ou un PER, et pour les fonds depuis le 1er janvier 2023. Il présente l'indicateur de risque sur une échelle de 1 à 7, des scénarios de performance et les coûts totaux sur un an et sur la durée recommandée. Les pages de contrat de notre base renvoient au DIC quand l'assureur le publie.

Droits de mutation

Impôt dû quand un bien change de propriétaire à titre gratuit, par donation ou par succession. Le barème de l'article 777 s'applique après les abattements de l'article 779 : de 5 % à 45 % en ligne directe, 35 % puis 45 % entre frères et sœurs, 55 % jusqu'au quatrième degré, 60 % entre non-parents. Les donations de moins de quinze ans sont rappelées (article 784) ; les simulateurs droits de donation et droits de succession les liquident.

Effet cliquet

Propriété du fonds euros d'une assurance-vie : les intérêts crédités chaque année sont définitivement acquis et s'ajoutent au capital garanti, qui ne peut plus baisser. C'est ce qui distingue le fonds euros d'un fonds obligataire, dont la valeur fluctue. Le taux crédité est net des frais de gestion du contrat et brut des prélèvements sociaux, retenus au moment de l'inscription des intérêts.

ETF

Fonds indiciel coté, qui réplique un indice comme le MSCI World ou un indice obligataire au lieu de chercher à le battre. Ses frais courants tournent autour de 0,20 % par an pour un indice actions monde, contre 1,5 à 2 % pour un fonds géré activement. Il se loge en assurance-vie, en PER, en PEA quand il est éligible, ou en compte-titres ; notre page ETF en assurance-vie en retient trois.

FGAP

Fonds de garantie des assurances de personnes, qui indemnise les assurés en cas de défaillance d'un assureur-vie, à hauteur de 70 000 € par assureur et par personne, tous contrats confondus (article L. 423-1 du Code des assurances). La garantie compte par assureur, pas par contrat ni par courtier : Linxea Spirit 2, Meilleurtaux Liberté Vie et Yomoni Vie relèvent tous trois de Spirica. C'est la raison de répartir un gros encours, voir le podium gros encours.

FGDR

Fonds de garantie des dépôts et de résolution, qui couvre les dépôts bancaires (comptes courants, livrets fiscalisés, comptes à terme) à hauteur de 100 000 € par déposant et par établissement (article L. 312-4-1 du Code monétaire et financier). Le Livret A, le LDDS et le LEP sont garantis à part par l'État, en plus de ce plafond. Les titres détenus sur un compte-titres ou un PEA ne sont pas des dépôts : ils restent votre propriété en cas de faillite de l'intermédiaire, avec une garantie distincte de 70 000 € sur les titres.

Fonds euros

Support d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER dont le capital est garanti par l'assureur et dont les intérêts sont acquis chaque année. Le taux publié est net des frais de gestion du contrat et brut de prélèvements sociaux : 3,08 % en 2025 chez Spirica deviennent 2,55 % après les 17,2 % retenus par l'assureur. Le simulateur de fonds euros net applique ce calcul à chaque fonds de la base, et la table des taux des fonds euros donne l'historique.

Gestion pilotée

Formule où l'assureur ou un gestionnaire décide de l'allocation à votre place, selon un profil de risque, contre des frais supplémentaires. Dans notre base, elle coûte 1,60 % par an tout compris chez Yomoni Vie, 1,65 % chez Nalo, 1,70 % chez Goodvest, contre 0,50 % de contrat plus environ 0,20 % d'ETF en gestion libre. Notre duel gestion libre ou pilotée dit pour qui la délégation vaut ce point d'écart annuel.

IFI

Impôt sur la fortune immobilière, dû quand le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964), avec un barème qui démarre à 800 000 € (article 977) et une décote entre 1,3 et 1,4 million. La résidence principale est comptée pour 70 % de sa valeur ; les parts de SCPI et de SCI entrent dans l'assiette pour leur fraction immobilière, en direct comme en assurance-vie. Le simulateur IFI calcule le montant et ce qui le ferait baisser.

Nue-propriété

Droit de propriété amputé de l'usage et des revenus, qui appartiennent à l'usufruitier ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit, sans droits ni formalité (article 1133). Sa valeur fiscale dépend de l'âge de l'usufruitier selon le barème de l'article 669 : 50 % de la pleine propriété quand l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans. Donner la nue-propriété d'un bien de son vivant transmet les murs en ne taxant que cette fraction.

OPCI

Organisme de placement collectif immobilier, cousin de la SCPI, qui doit détenir au moins 60 % d'actifs immobiliers et garder une poche de liquidités, le reste pouvant être placé en actions ou obligations. Il est plus liquide qu'une SCPI et plus exposé aux marchés financiers ; on le rencontre surtout comme unité de compte en assurance-vie. Sa fraction immobilière entre dans l'assiette de l'IFI.

Parts en attente

Parts de SCPI dont les détenteurs ont demandé le retrait sans qu'une souscription nouvelle vienne les rembourser ; elles s'inscrivent sur un registre et attendent la collecte. Zéro part en attente et une collecte positive signifient que la sortie fonctionne ; Primopierre en affichait 2 190 000 fin 2025, soit 11,6 % de son capital. Après le passage à un marché secondaire, le 26 mars 2026, le chiffre publié change de nature : il ne compte plus que les ordres de vente inscrits au registre (146 937 parts, 0,78 %, au 30 juin 2026), et sa baisse ne signale pas une sortie plus facile. C'est l'un des cinq feux du stress test SCPI et la table des parts en attente les suit trimestre par trimestre.

PEA

Plan d'épargne en actions, enveloppe réservée aux actions et aux fonds investis à 75 % au moins en actions européennes, plafonnée à 150 000 € de versements, un seul plan par personne (articles L. 221-30 et suivants du Code monétaire et financier). Après cinq ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu et ne supportent que les prélèvements sociaux, 18,6 % au taux du régime général ; un retrait avant cinq ans ferme le plan et les gains subissent le prélèvement forfaitaire unique. Les frais sont plafonnés par décret depuis le 1er juillet 2020.

PER

Plan d'épargne retraite, créé par la loi Pacte du 22 mai 2019 : les versements volontaires sont déductibles du revenu imposable dans la limite du plafond, l'épargne est bloquée jusqu'à la retraite sauf six cas de déblocage dont l'achat de la résidence principale, et la sortie se fait en capital, en rente ou en mélange. Les versements déduits sont alors imposés au barème et les gains au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Le guide le PER, comment ça marche et le simulateur PER chiffrent le pari sur la tranche future.

PFU

Prélèvement forfaitaire unique, ou « flat tax », qui impose les revenus du capital à 12,8 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif (article 200 A). Il fait 31,4 % sur les dividendes, intérêts et plus-values d'un compte-titres (prélèvements sociaux à 18,6 %) et 30 % sur les gains d'une assurance-vie rachetée avant huit ans (17,2 %). Le barème l'emporte à 0 % de tranche marginale, et à 11 % seulement dans certains cas ; le simulateur de rachat compare les deux.

Prélèvements sociaux

CSG, CRDS et prélèvement de solidarité retenus sur les revenus du capital, à deux taux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, d'après la page « prélèvements sociaux sur les revenus du capital » de service-public.gouv.fr vérifiée le 30 juin 2026. Le régime général est à 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) : dividendes, intérêts, plus-values mobilières, gains d'un PEA. L'assurance-vie, le PER, les revenus fonciers, donc les loyers de SCPI détenues en direct, et les plus-values immobilières restent à 17,2 % (CSG 9,2 %) : un fonds euros à 3,08 % rapporte 2,55 %, un rachat après huit ans coûte 17,2 % plus 7,5 % au-delà de l'abattement.

Rachat

Retrait d'argent d'un contrat d'assurance-vie, partiel ou total, programmé ou ponctuel. Seule la part de gains contenue dans le retrait est imposée, jamais le capital versé : 20 000 € retirés d'un contrat qui contient 30 % de gains n'exposent que 6 000 €. Le rachat total ferme le contrat et efface son antériorité fiscale ; notre page racheter son contrat décrit aussi l'avance, qui prête sans racheter.

Rente

Revenu versé à vie par un assureur en échange d'un capital, calculé selon une table de mortalité et un taux technique, réversible ou non au conjoint. À 65 ans, 100 000 € donnent de l'ordre de 4 000 à 4 500 € par an ; il faut vivre au-delà de 22 à 25 ans pour récupérer le capital. La rente d'un PER est imposée comme une pension, après abattement de 10 % ; elle protège contre la longévité et ne transmet rien, voir sortie en capital ou en rente.

Report à nouveau

Réserve d'une SCPI constituée des résultats des années passées qui n'ont pas été distribués, exprimée en jours ou en semaines de distribution dans le bulletin. La société de gestion peut y puiser pour maintenir le dividende une année où les loyers encaissés ne suffisent pas. Un report à nouveau qui fond plusieurs trimestres de suite annonce une baisse de distribution ; le guide lire un bulletin de SCPI indique où le trouver.

SCI

Société civile immobilière, structure de détention d'un ou plusieurs biens par plusieurs associés, imposée par défaut à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés, sur option à l'impôt sur les sociétés. À l'IR, les loyers sont des revenus fonciers imposés à la tranche marginale plus 17,2 % ; à l'IS, le bien s'amortit mais la plus-value de revente reprend tout. Le simulateur SCI à l'IS ou à l'IR compare les deux régimes sur vingt ans, revente comprise.

Sortie en capital

Liquidation d'un PER en une ou plusieurs fois, par opposition à la rente, possible pour tous les versements volontaires depuis la loi Pacte. Les versements déduits sont imposés au barème l'année de la sortie et les gains au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ; sortir 200 000 € en une fois fait monter la tranche marginale, dix sorties de 20 000 € la laissent où elle est. Le capital fractionné laisse en outre le reste investi.

SRRI

Indicateur synthétique de risque et de rendement, échelle de 1 à 7 fondée sur la volatilité historique du support, introduite par la directive OPCVM de 2009 dans le document d'information clé pour l'investisseur. Depuis le 1er janvier 2023, le DIC au format PRIIPs le remplace par un indicateur de risque sur la même échelle, qui intègre aussi le risque de crédit. Un fonds euros est en classe 1, un ETF actions monde le plus souvent en classe 4 à 6.

Taux de distribution

Rapport entre le dividende brut versé au titre d'une année par une SCPI, avant tout prélèvement français ou étranger, et le prix de souscription de la part au 1er janvier de cette année, selon la définition unique imposée par l'ASPIM depuis 2022. Le marché a distribué 4,92 % en moyenne en 2025 ; Iroko Zen 7,14 %, Corum Eurion 5,73 %. Il ignore la fiscalité, les frais d'entrée et le délai de jouissance, ce que corrige le simulateur de rendement net ; le guide le taux de distribution détaille ce qu'il dit et ne dit pas.

TER

Total expense ratio, ou frais courants d'un fonds ou d'un ETF : la part de l'encours prélevée chaque année pour la gestion, exprimée en pourcentage et déduite de la performance avant que vous la voyiez. Autour de 0,20 % pour un ETF actions monde, 0,15 % pour un ETF obligations euro, 1,5 à 2 % pour un fonds actif. Il s'ajoute aux frais du contrat qui porte le support et figure dans le DIC ; le simulateur du coût des placements montre ce qu'il coûte sur trente ans.

TME

Taux moyen des emprunts d'État à long terme, publié chaque mois par la Banque de France. Il sert de référence à l'imposition forfaitaire des contrats de capitalisation détenus par une société : chaque année, la société réintègre à son résultat un produit égal à 105 % du TME en vigueur à la souscription (article 238 septies E). Le simulateur de trésorerie de holding l'utilise, et le champ est modifiable.

TMI

Tranche marginale d'imposition, taux du barème progressif appliqué au dernier euro de revenu imposable : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. C'est le taux qui vaut pour tout revenu supplémentaire, loyers de SCPI en direct ou déblocage d'un PER, et pour toute déduction : 1 000 € versés sur un PER rendent 300 € à 30 %, 410 € à 41 %. À ne pas confondre avec le taux moyen d'imposition, toujours plus bas ; nos simulateurs demandent la tranche, pas le taux moyen.

TOF

Taux d'occupation financier d'une SCPI : part des loyers effectivement facturés rapportée aux loyers que le patrimoine produirait s'il était entièrement loué, publiée chaque trimestre. Au-dessus de 95 %, la distribution est couverte : 99,92 % chez Corum Eurion, 96,9 % chez Iroko Zen au 30 juin 2026 ; sous 90 %, elle ne l'est plus, comme Upêka tombée à 66,8 % après la défaillance de deux locataires. Un TOF de 100 % ne dit rien du niveau des loyers au renouvellement des baux.

Unité de compte

Support d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER autre que le fonds euros : ETF, fonds, parts de SCPI, parfois titres vifs. L'assureur garantit le nombre de parts, pas leur valeur : les unités de compte présentent un risque de perte en capital. Elles ne supportent aucun prélèvement au fil de l'eau, leurs gains n'étant imposés qu'au rachat ; les frais de gestion du contrat sur les unités de compte vont de 0,50 % à 1,60 % par an dans notre base.

Usufruit

Droit d'user d'un bien et d'en percevoir les revenus sans en être plein propriétaire ; il s'éteint au décès de l'usufruitier ou au terme fixé, et la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans droits. Sa valeur fiscale suit le barème de l'article 669 : 90 % de la pleine propriété avant 21 ans, moins dix points par décennie, 10 % à partir de 91 ans, ou 23 % par période de dix ans pour un usufruit temporaire. L'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété.

Valeur de reconstitution

Ce que coûterait de reconstituer une SCPI aujourd'hui : la valeur expertisée de ses immeubles, plus les frais et droits qu'il faudrait repayer pour les acquérir. Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de 10 % autour d'elle : Iroko Zen à 205 € pour 214,24 € de reconstitution présente une décote de 4,3 %, qui laisse place à une revalorisation ; une surcote annonce tôt ou tard une baisse de prix.

Valeur de retrait

Ce qu'un associé de SCPI à capital variable récupère s'il sort aujourd'hui : le prix de souscription moins les frais de souscription. 189,20 € pour une part de Corum Eurion payée 215 € (12 % de frais), 205 € pour une part d'Iroko Zen payée 205 € (0 % de frais, mais une pénalité de 6 % avant six ans). C'est la valeur à retenir pour mesurer ce qu'on possède vraiment, et celle que certains contrats d'assurance-vie, comme Linxea Spirit 2, utilisent comme prix d'achat.