IFI : combien allez-vous payer, et qu'est-ce qui le ferait baisser ?
L'impôt sur la fortune immobilière se déclenche quand votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, mais le barème démarre à 800 000 €. Résidence principale abattue de 30 %, dettes déduites, décote à l'entrée, plafonnement à 75 % des revenus : le montant final dépend de plus que la valeur de vos murs. Voici le vôtre, et ce qui le ferait baisser.
Vos chiffres
IFI dûVous devez 4 110 € d'IFI, soit 0,27 % de votre base nette de 1 530 000 €. Vous êtes dans la tranche à 0,7 % : 100 000 € de base en moins (dette déductible, démembrement, don) réduisent l'impôt de 700 €.
- Seuil d'imposition (patrimoine net)
- 1 300 000 €
- Barème par tranches
- 0 % · 0,5 % · 0,7 % · 1 % · 1,25 % · 1,5 %
- Décote entre 1,3 et 1,4 M€
- 17 500 € − 1,25 % × P
- Résidence principale
- abattement de 30 %
- Plafonnement
- 75 % des revenus
- Dettes au-delà de 5 M€ de patrimoine
- excédent au-delà de 60 % admis à moitié
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est l'IFI dû pour l'année : barème de l'article 977 appliqué à votre patrimoine immobilier net dès 800 000 €, décote et plafonnement compris.
- Il ne contient ni la réduction de 75 % pour dons, ni les biens professionnels exonérés, ni une décote d'évaluation pour occupation ou indivision.
- Il n'est dû que si le patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros ; comparez le taux marginal affiché à côté au rendement net de vos biens.
Le détail du calcul
les trois chiffres du résultat| Chiffre | Montant | Ce qu'il recouvre |
|---|---|---|
| Base nette taxable | 1 530 000 € | Dettes déduites : 300 000 €. |
| IFI dûvotre chiffre | 4 110 € | |
| Taux marginal | 0,7 % | 100 000 € de base en moins : − 700 €. |
Et après
| Quand | Quoi |
|---|---|
| 1er janvier | Date d'évaluation. Rassemblez les valeurs vénales (estimations, prix du marché), les parts de SCI et SCPI, le capital restant dû de chaque prêt. |
| Mai ou juin | Déclaration 2042-IFI en même temps que la déclaration de revenus, annexes par bien et par dette. Vérifiez le plafonnement : revenus de l'année précédente, impôts payés. |
| Septembre | Avis d'imposition et paiement, en ligne obligatoire au-delà de 300 €. Réduction de 75 % pour les dons faits avant la déclaration, dans la limite de 50 000 €. |
| Pour l'an prochain | Ce qui baisse la base : rembourser par un emprunt affecté au bien plutôt que sur fonds propres ne change rien, mais un démembrement, une donation de nue-propriété ou un don réduisent l'assiette ou l'impôt. |
Information, pas un conseil : les montants sont des ordres de grandeur calculés à partir des textes cités, pas une consultation.
Barèmes et taux appliqués
fixés par les textes cités| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Seuil d'imposition (patrimoine net) | 1 300 000 € | CGI art. 964 |
| Barème par tranches | 0 % · 0,5 % · 0,7 % · 1 % · 1,25 % · 1,5 % | CGI art. 977 : tranches à 800 000 €, 1,3 M€, 2,57 M€, 5 M€ et 10 M€. |
| Décote entre 1,3 et 1,4 M€ | 17 500 € − 1,25 % × P | CGI art. 977 2 |
| Résidence principale | abattement de 30 % | CGI art. 973 I |
| Plafonnement | 75 % des revenus | CGI art. 979 : IFI + impôts sur les revenus de l’année précédente. |
| Dettes au-delà de 5 M€ de patrimoine | excédent au-delà de 60 % admis à moitié | CGI art. 974 IV |
Comment c'est calculé
La méthode du site →- Résidence principale avec abattement de 30 %, autres biens et parts de sociétés immobilières pour leur valeur saisie.
- Dettes déductibles saisies, avec le plafonnement des dettes au-delà de 5 M€ (art. 974 IV).
- Seuil de 1,3 M€, barème de l'art. 977 à partir de 800 000 €, décote entre 1,3 et 1,4 M€.
- Plafonnement à 75 % des revenus (art. 979) à partir des revenus et impôts saisis.
Ce que ça ne prend pas en compte
- La réduction d'impôt pour dons (75 %, plafonnée à 50 000 €).
- Les biens professionnels exonérés, les bois et forêts, les biens ruraux loués à long terme, les participations minoritaires.
- Le traitement des prêts in fine (annuités théoriques) et des prêts familiaux ou intragroupe.
- Les non-résidents (imposés sur leurs seuls biens français), les couples en instance de divorce, les concubins.
- L'évaluation des biens : le simulateur prend les valeurs saisies. Une décote d'occupation ou d'indivision peut être défendue.
Sources
Textes relus le 18 septembre 2026. Périmètre : Foyer fiscal résident, biens détenus en direct et parts de sociétés immobilières, barème 2026 inchangé. Hors biens professionnels, hors réduction pour dons, hors prêts in fine.
- Article 977 du CGI (tarif et décote) — Barème en six tranches de 0 à 1,5 % à partir de 800 000 €, décote 17 500 € − 1,25 % P entre 1,3 et 1,4 M€.
- Article 973 du CGI (évaluation, résidence principale) — Abattement de 30 % sur la résidence principale occupée par son propriétaire, un seul bien par foyer ; évaluation des parts de sociétés.
- Article 974 du CGI (dettes déductibles) — Conditions de déduction du passif, prêts in fine et prêts familiaux, plafonnement des dettes au-delà de 5 M€ de patrimoine (IV).
- Article 979 du CGI (plafonnement) — IFI + impôts sur les revenus de l'année précédente limités à 75 % des revenus mondiaux nets ; l'excédent réduit l'IFI.
- Article 978 du CGI (réduction pour dons) et BOI-PAT-IFI-40 — Réduction de 75 % des dons dans la limite de 50 000 € (non modélisée). Doctrine administrative sur le calcul de l'impôt et le plafonnement.
- Formulaire 2042-IFI et sa notice, campagne 2026 — Déclaration annexe à la déclaration de revenus. Le barème n'a pas été modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
Questions fréquentes
Le seuil de 1,3 million s'apprécie-t-il avant ou après les dettes ?
Après. On additionne la valeur vénale au 1er janvier de tous les biens et droits immobiliers du foyer (résidence principale comptée à 70 %, parts de SCI et de SCPI pour leur fraction immobilière), on retire les dettes déductibles, et c'est ce patrimoine net qui doit dépasser 1 300 000 €. Une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 € : c'est pour cela que la décote existe entre 1,3 et 1,4 million.
Quelles dettes puis-je déduire ?
Le capital restant dû des emprunts contractés pour acheter, construire, réparer ou améliorer un bien taxable, les impôts liés aux biens (taxe foncière, IFI théorique de l'année), les dépenses de travaux dues au 1er janvier. Les prêts in fine ne sont déductibles qu'à hauteur d'annuités théoriques, les prêts familiaux et les prêts contractés auprès d'une société contrôlée sont encadrés. Au-delà de 5 millions de patrimoine, la part des dettes qui dépasse 60 % n'est admise qu'à moitié.
Comment fonctionne le plafonnement ?
L'IFI de l'année plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux payés sur les revenus de l'année précédente ne peuvent pas dépasser 75 % de ces revenus. Si le total dépasse, l'excédent est retranché de l'IFI, sans limite. Un patrimoine immobilier important avec des revenus modestes peut ainsi payer très peu d'IFI. Attention : les revenus capitalisés dans une holding ou un contrat ne comptent pas, mais l'administration peut réintégrer certains montages.
Une SCI ou une SCPI est-elle taxée ?
Oui, pour la fraction de la valeur des parts qui correspond à de l'immobilier. Le passif de la société vient en déduction dans ce calcul, avec des règles anti-abus pour les dettes contractées auprès des associés. Les parts de sociétés opérationnelles dont l'immobilier est affecté à l'activité sont exclues, et une participation de moins de 10 % dans une société opérationnelle est exonérée.
Qu'est-ce qui fait vraiment baisser l'IFI ?
Réduire l'assiette ou l'impôt. L'assiette : donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants sort le bien de votre IFI seulement si vous êtes nu-propriétaire (l'usufruitier déclare la pleine valeur), rembourser un prêt sur fonds propres augmente l'IFI, investir la trésorerie dans du non-immobilier le réduit. L'impôt : les dons à des organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 €. Le plafonnement joue seul, sans démarche, si vos revenus sont faibles.
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