Usufruit et nue-propriété : que vaut chaque part, et combien coûte la donation ?
Donner la nue-propriété d'un bien en gardant l'usufruit, c'est transmettre les murs et garder les loyers ou l'usage. Le fisc ne taxe que la nue-propriété, évaluée selon votre âge par le barème de l'article 669 : 60 % de la valeur à 65 ans, 50 % à 75 ans. À votre décès, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans rien payer. Voici la valeur de chaque part et le coût de l'opération.
Vos chiffres
Droits sur la nue-propriétéAprès abattement de 100 000 €.À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien : vous ne donnez fiscalement que 300 000 €. Droits : 38 194 €, contre 78 194 € pour une donation en pleine propriété et 78 194 € si le bien était transmis au décès. À votre décès, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit.
- Valeur de l’usufruit selon l’âge
- 90 % avant 21 ans, − 10 points par décennie, 10 % à partir de 91 ans
- Abattement de donation selon le lien
- 100 000 € pour un enfant
- Barème des droits
- 5 % à 45 % en ligne directe
- Réunion de l’usufruit au décès
- aucun droit
- Comparaison « au décès »
- même valeur, abattement successoral plein
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est le total des droits de donation dus sur la seule nue-propriété, évaluée selon votre âge par le barème de l'article 669, après abattement du lien.
- Il ne contient ni les frais de notaire et la taxe de publicité foncière, ni l'IFI que l'usufruitier continue de déclarer sur la pleine valeur.
- Comparez-le aux droits d'une donation en pleine propriété et à ceux d'une succession, que le simulateur met en face : au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droit.
Le détail du calcul
les trois chiffres du résultat| Chiffre | Montant | Ce qu'il recouvre |
|---|---|---|
| Valeur de la nue-propriété | 300 000 € | Usufruit : 200 000 € (40 %). |
| Droits sur la nue-propriétévotre chiffre | 38 194 € | Après abattement de 100 000 €. |
| Économie contre une succession | 40 000 € | Pleine propriété donnée aujourd'hui : 78 194 €. |
Et après
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Avant l'acte | Choisir le bien : immobilier locatif ou résidence secondaire le plus souvent. L'usufruitier garde l'usage et les loyers, paie l'entretien et la taxe foncière ; les grosses réparations reviennent au nu-propriétaire. Une donation-partage évite les rééquilibrages au décès. |
| Chez le notaire | Acte notarié obligatoire pour un immeuble. Droits calculés sur la nue-propriété selon le barème de l'article 669 à la date de l'acte : plus l'usufruitier est jeune, moins la nue-propriété vaut. |
| Chaque année | IFI : l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968). Impôt sur le revenu : les loyers restent imposés chez l'usufruitier. |
| Au décès de l'usufruitier | Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sans droits ni formalité (art. 1133), sauf donation faite moins de trois mois avant le décès. Le bien sort de la succession. |
Information, pas un conseil : les montants sont des ordres de grandeur calculés à partir des textes cités, pas une consultation.
Barèmes et taux appliqués
fixés par les textes cités| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Valeur de l’usufruit selon l’âge | 90 % avant 21 ans, − 10 points par décennie, 10 % à partir de 91 ans | CGI art. 669 I (usufruit viager). |
| Abattement de donation selon le lien | 100 000 € pour un enfant | CGI art. 779, 790 B à 790 F ; rappel fiscal de quinze ans (art. 784). |
| Barème des droits | 5 % à 45 % en ligne directe | CGI art. 777 |
| Réunion de l’usufruit au décès | aucun droit | CGI art. 1133 |
| Comparaison « au décès » | même valeur, abattement successoral plein | Hypothèse du simulateur. |
Comment c'est calculé
La méthode du site →- Barème de l'art. 669 I pour un usufruit viager, selon l'âge révolu de l'usufruitier au jour de l'acte.
- Droits de donation sur la nue-propriété avec l'abattement de droit commun du lien, moins la part déjà consommée depuis moins de quinze ans.
- Comparaison avec une donation de la pleine propriété aujourd'hui et avec une transmission par succession (abattement plein, même valeur).
Ce que ça ne prend pas en compte
- L'usufruit temporaire (23 % par période de dix ans, art. 669 II) et le démembrement croisé.
- Le quasi-usufruit sur sommes d'argent et la créance de restitution (art. 774 bis).
- La présomption de l'art. 751 (donation moins de trois mois avant le décès) et la revalorisation du bien entre la donation et le décès.
- Les frais de notaire, la taxe de publicité foncière, la donation-partage.
- L'IFI de l'usufruitier et la fiscalité des revenus pendant le démembrement.
Sources
Textes relus le 18 septembre 2026. Périmètre : Usufruit viager, un donateur, un donataire, abattement de droit commun. Hors usufruit temporaire, hors quasi-usufruit, hors frais de notaire.
- Article 669 du CGI — Barème d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (I) et pour l'usufruit temporaire (II).
- Article 1133 du CGI — La réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu'elle a lieu par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier.
- Article 751 du CGI — Présomption d'appartenance à la succession de l'usufruitier des biens démembrés au profit d'un héritier présomptif, sauf donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès.
- Article 774 bis du CGI — Non-déductibilité de la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit (successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023).
- Article 968 du CGI — IFI : les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
- Articles 777 et 779 du CGI — Barème et abattements applicables à la donation de la nue-propriété.
- BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 (présomptions de propriété) et BOI-ENR-DMTG-20 — Doctrine administrative sur l'article 751 et sur la liquidation des droits de donation.
Questions fréquentes
Le barème de l'article 669 est-il obligatoire ?
Pour le calcul des droits de donation et de succession, oui : l'administration ne retient que ce barème forfaitaire, par tranche de dix ans d'âge de l'usufruitier. Une valeur économique différente (calculée sur l'espérance de vie et le rendement du bien) peut être utilisée pour d'autres opérations, comme une vente de nue-propriété ou un démembrement de parts de SCPI, mais pas pour liquider les droits.
Qui paie quoi pendant le démembrement ?
L'usufruitier perçoit les loyers ou occupe le bien, paie les charges courantes, la taxe foncière et l'entretien. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 606 du code civil : gros murs, voûtes, toiture entière), sauf convention contraire. L'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété, sauf usufruit légal du conjoint survivant.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucun droit ni formalité fiscale (article 1133). Le bien ne figure pas dans la succession. Seule exception : si la nue-propriété a été donnée moins de trois mois avant le décès à un héritier présomptif, l'administration présume que le bien appartenait au défunt en pleine propriété (article 751), sauf preuve contraire.
Peut-on donner la nue-propriété d'une somme d'argent ou d'un portefeuille ?
D'un portefeuille titres oui, avec une convention de démembrement pour régler les arbitrages. D'une somme d'argent, c'est un quasi-usufruit : l'usufruitier peut dépenser la somme, à charge pour sa succession de la restituer au nu-propriétaire, qui détient alors une créance déductible de l'actif successoral. Depuis 2024, cette créance n'est plus déductible lorsqu'elle résulte d'une donation de somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit (article 774 bis).
Et si l'usufruitier veut vendre le bien ?
Il faut l'accord du nu-propriétaire. Le prix se partage selon la valeur de chaque droit au jour de la vente (barème fiscal ou valeur économique convenue), sauf si les parties décident de reporter le démembrement sur un nouveau bien ou sur le prix. La plus-value immobilière est calculée pour chaque partie sur sa quote-part.
Simulateurs liés
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Droits de donation selon le lien de parenté : abattements (100 000 € par enfant), barème de l'article 777 du CGI, rappel des quinze ans.
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Usufruit SCPI société · nue-propriété
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