SCI à l'IS ou à l'IR : laquelle vous laisse le plus, revente comprise ?
Une SCI à l'impôt sur le revenu vous impose chaque année sur les loyers à votre tranche marginale plus 17,2 %, mais revend avec la plus-value des particuliers, exonérée après 22 ans. Une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit le bien et paie 15 % ou 25 % sur un résultat réduit, mais reprend tout à la revente. Le bon choix dépend de votre tranche, de la durée et de la hausse du bien. Voici le total sur vingt ans.
Vos chiffres
Net cumulé à l'IR, 20 ansImpôt annuel 6 608 € · revente 5 426 €.Sur 20 ans, revente comprise, l'IR laisse 38 790 € de plus (546 471 € contre 507 681 €). L'IR gagne grâce à la revente : 5 426 € d'impôt contre 77 136 € à l'IS, où les amortissements sont repris et le boni de liquidation taxé à 31,4 %. L'avantage bascule à partir de l'année 1.
- Horizon de comparaison
- 20 ans, revente comprise
- SCI à l’IR : prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
- 17,2 %
- SCI à l’IS : taux
- 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %
- Amortissement du bâti à l’IS
- 85 % du prix sur 30 ans
- Distribution et boni de liquidation
- 31,4 %
- Revente à l’IR
- 19 % + 17,2 % après abattements
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est le net cumulé sur vingt ans du régime gagnant : loyers après impôt chaque année, plus le produit de la revente après sa fiscalité propre.
- Il ne contient ni l'emprunt détaillé, ni la trésorerie laissée dans la SCI à l'IS sans distribution, ni la transmission des parts.
- Comparez-le au net de l'autre régime : l'année de bascule affichée sous l'écart dit à partir de quand le gagnant passe devant, ce qui dépend de votre horizon réel.
Le détail du calcul
les trois chiffres du résultat| Chiffre | Montant | Ce qu'il recouvre |
|---|---|---|
| Net cumulé à l'IR, 20 ansvotre chiffre | 546 471 € | Impôt annuel 6 608 € · revente 5 426 €. |
| Net cumulé à l'IS, 20 ans | 507 681 € | Impôt annuel 4 962 € · revente 77 136 €. |
| Écart | 38 790 € | En faveur de l'IR, dès l'année 1. |
Et après
| Quand | Quoi |
|---|---|
| À la création | Par défaut, la SCI est à l'IR. L'option pour l'IS se prend dans les statuts ou par courrier au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice ; elle est révocable pendant cinq ans, puis définitive. |
| Chaque année à l'IR | Déclaration 2072 de la SCI, chaque associé reporte sa quote-part en revenus fonciers (2044). Déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. |
| Chaque année à l'IS | Comptabilité commerciale, liasse 2065, IS à 15 % puis 25 %. Les loyers nets d'IS peuvent rester dans la société pour réinvestir sans passer par le PFU. |
| À la revente | IR : plus-value des particuliers, exonérée d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. IS : plus-value sur la valeur nette comptable, puis distribution taxée. Plus le bien prend de la valeur, plus l'IR reprend l'avantage. |
Information, pas un conseil : les montants sont des ordres de grandeur calculés à partir des textes cités, pas une consultation.
Barèmes et taux appliqués
fixés par les textes cités| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Horizon de comparaison | 20 ans, revente comprise | Hypothèse du simulateur : loyers et charges constants. |
| SCI à l’IR : prélèvements sociaux sur les revenus fonciers | 17,2 % | Art. L. 136-8 IV du code de la sécurité sociale (LFSS 2026). |
| SCI à l’IS : taux | 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % | CGI art. 219 I b (conditions PME supposées remplies). |
| Amortissement du bâti à l’IS | 85 % du prix sur 30 ans | CGI art. 39 ; hypothèse linéaire. |
| Distribution et boni de liquidation | 31,4 % | PFU 12,8 % + prélèvements sociaux 18,6 % (CGI art. 200 A, 112 1°, 161). |
| Revente à l’IR | 19 % + 17,2 % après abattements | CGI art. 150 VB, 150 VC, 200 B, 1609 nonies G : forfaits 7,5 % et 15 %, surtaxe au-delà de 50 000 €. |
Comment c'est calculé
La méthode du site →- IR : revenus fonciers imposés à la tranche marginale + 17,2 %, plus-value des particuliers avec forfaits et abattements de durée, surtaxe.
- IS : amortissement du bâti (85 % du prix sur 30 ans), IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, distribution annuelle imposée à 31,4 %, plus-value sur valeur nette comptable puis boni de liquidation (au-delà du remboursement des apports) imposé à 31,4 %.
- Horizon fixe de vingt ans, revalorisation annuelle constante, calcul de l'année où le régime gagnant passe devant.
Ce que ça ne prend pas en compte
- L'emprunt (mensualités, intérêts dégressifs) : saisissez les intérêts moyens dans les charges ; le déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €) et son report.
- La capitalisation des résultats dans la SCI à l'IS sans distribution.
- Les frais d'acquisition amortissables, l'amortissement par composants, la contribution sur les revenus locatifs, la CEHR.
- La révocation de l'option à l'IS, le passage d'un régime à l'autre, la transmission des parts.
- Les meublés (SCI à l'IS obligatoire au-delà de 10 % de recettes commerciales).
Sources
Textes relus le 18 septembre 2026. Périmètre : Bien unique, loyers et charges constants, revalorisation annuelle saisie, revente en année 20, résultat de l'IS distribué chaque année. Hors emprunt détaillé, hors CRL, hors CEHR.
- Article 8 du CGI — Imposition des associés de sociétés de personnes, dont les sociétés civiles, pour leur part de résultat (translucidité).
- Article 206 du CGI (2) — Assujettissement à l'IS des sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations commerciales, dont la location meublée.
- Article 239 du CGI — Option des sociétés de personnes pour l'IS et renonciation possible jusqu'au cinquième exercice.
- Article 219 du CGI — Taux normal de l'IS de 25 %, taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME (I b).
- Articles 150 U à 150 VH du CGI — Plus-value immobilière des particuliers applicable aux SCI à l'IR : forfaits, abattements pour durée de détention, taux de 19 %.
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) — CSG maintenue à 9,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières (17,2 % de prélèvements sociaux), portée à 10,6 % sur les dividendes (18,6 %).
- BOI-IS-CHAMP-10-30 (sociétés civiles) et BOI-RFPI-CHAMP-30-20 — Doctrine administrative sur le régime fiscal des sociétés civiles immobilières.
Questions fréquentes
Pourquoi l'IS gagne-t-il pendant la location et perd-il à la revente ?
À l'IS, la SCI déduit l'amortissement du bâti (2 à 4 % par an), ce qui réduit le résultat imposable, souvent à zéro les premières années ; l'impôt se limite alors à la flat tax sur ce qui est distribué. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : tout l'amortissement déduit est repris, sans abattement de durée, et le solde distribué subit encore 31,4 %. À l'IR, c'est l'inverse : impôt plein sur les loyers, mais plus-value des particuliers abattue avec le temps.
L'option pour l'IS est-elle définitive ?
Depuis 2019, une SCI qui opte pour l'IS peut renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice suivant ; passé ce délai, elle devient irrévocable. Attention au passage d'une SCI existante à l'IS : il vaut cessation d'activité et peut déclencher l'imposition des plus-values latentes, sauf régime de faveur. Il vaut mieux décider à la création.
Que se passe-t-il si je garde le bien plus de vingt ans, ou si je le transmets ?
À l'IR, plus vous gardez, plus la revente est légère : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans, et une donation ou une succession purge la plus-value. À l'IS, l'amortissement finit par s'épuiser et la plus-value latente ne fait que grossir ; transmettre les parts n'efface pas l'impôt de la société sur sa future revente. Sur très longue durée ou en vue d'une transmission, l'IR reprend l'avantage.
Et si les loyers sont laissés dans la société ?
À l'IS, ne pas distribuer évite la flat tax : la trésorerie nette d'IS s'accumule pour rembourser l'emprunt ou réinvestir, ce que le simulateur ne modélise pas (il suppose une distribution annuelle). C'est le vrai avantage de l'IS pour qui n'a pas besoin des loyers. À l'IR, l'impôt est dû que les loyers soient distribués ou non.
Quel régime pour une SCI qui loue en meublé ?
La location meublée est une activité commerciale : une SCI qui en tire plus de 10 % de ses recettes bascule automatiquement à l'IS. Pour du meublé, la SCI à l'IR n'est pas une option ; on compare plutôt détention en direct en LMNP et SCI à l'IS, ou une SARL de famille.
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