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SimulateurSCPI

SCPI à crédit : combien ça coûte chaque mois, et ce qu'il reste à la fin

Acheter des SCPI à crédit, c'est demander aux loyers de rembourser une partie de la mensualité et à la banque de financer un patrimoine qu'on n'a pas. Le simulateur calcule ce que vous sortez de votre poche chaque mois, l'impôt sur les loyers, et ce que vous détenez à la dernière échéance.

Par Vincent BarletDonnées au Sources : taux de crédit et d'assurance saisis par vous, CGI (revenus fonciers), bulletins SCPIProduit en sortie : plateforme SCPIVoir la formule

Vos chiffres

€
€
%
% / an
ans
%
%
Ils ne se voient qu'à la revente : la valeur de retrait est le prix moins les frais.
Les intérêts d'emprunt se déduisent des loyers imposables ; les loyers nets prennent la TMI plus 17,2 %.
Votre chiffre
181 € / mois

C'est l'effort d'épargne moyen : la mensualité (549 €) moins les loyers nets d'impôt. Au bout de 20 ans, vous détenez 90 000 € de parts (valeur de retrait) pour 53 422 € sortis de votre poche en tout, soit un gain net de 36 578 € et un rendement annuel de 4,6 % sur l'argent réellement engagé.

Hypothèses de ce calcul
Loyers constants, prix de part constant
pas de revalorisation
Déficit foncier
non imputé
Prélèvements sociaux
17,2 %
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Facultatif : vous recevez le lien vers cette simulation, imprimable ou enregistrable en PDF depuis votre navigateur, avec les hypothèses et les sources. Confirmation par e-mail, adresse jamais revendue.

Comment lire ce résultat

  • Ce montant est l'effort d'épargne mensuel moyen : la mensualité, assurance comprise, moins les loyers nets d'impôt, lissée sur toute la durée du crédit.
  • Il ne contient pas l'apport, compté à part, ni les frais de dossier et de garantie, ni une baisse éventuelle du prix de part.
  • Comparez-le à la valeur de retrait détenue à la dernière échéance : le TRI affiché mesure ce que cet effort mensuel vous a réellement rapporté.

La première année

avant de lisser sur toute la durée

Le crédit

Emprunt
90 000 €
Mensualité hors assurance
527 €
Assurance
23 €

Les loyers

Loyers bruts / an
6 500 €
Intérêts déductibles / an
-3 189 €
Impôt sur les loyers / an
-1 436 €

Ce qui reste

127 € / mois
Flux annuel (loyers − impôt − annuités)
-1 525 €

Effort mensuel de la première année.

Année par année : ce qui sort de votre poche

Effort d'épargne annuel : annuités et impôt moins les loyers. Sous zéro, les loyers couvrent tout et il reste de l'argent. Survolez une barre, ou passez en tableau.

0 €1 k€2 k€3 k€151015202 972 €

Le produit qui correspond

Louve Invest

SCPI à crédit, en ligne

Le crédit se contracte auprès de votre banque ou d'un courtier ; les parts s'achètent chez un distributeur qui rembourse une partie des frais d'entrée : c'est là que les 10 % de frais se réduisent.

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Les hypothèses, et d'où elles viennent

modifiables ci-dessus quand elles sont un champ
HypothèseValeur retenueD'où elle vient
Loyers constants, prix de part constantpas de revalorisationHypothèse prudente ; une revalorisation améliore le résultat, une baisse le dégrade (voir le stress test).
Déficit fonciernon imputéLes années où intérêts + assurance dépassent les loyers, l'impôt est mis à zéro sans report.
Prélèvements sociaux17,2 %Sur les loyers nets d'intérêts ; SCPI française supposée.

Comment c'est calculé

La méthode du site →
  1. Mensualité d'un prêt amortissable classique, plus assurance emprunteur au taux saisi sur le capital initial.
  2. Chaque année : loyers = montant × distribution ; revenu foncier imposable = loyers − intérêts − assurance ; impôt = imposable × (TMI + 17,2 %) ; flux = loyers − impôt − annuités. L'effort d'épargne cumule l'apport et les flux négatifs.
  3. Patrimoine à terme = montant × (1 − frais de souscription) : la valeur de retrait, prix de part constant. Le TRI est celui des flux annuels réellement décaissés et encaissés.

Ce que ça ne prend pas en compte

  • Le déficit foncier reportable (les années déficitaires sont plafonnées à zéro d'impôt, sans report).
  • La revalorisation ou la baisse du prix de part (voir le stress test).
  • Les frais de dossier et de garantie du crédit, la fiscalité étrangère des SCPI européennes.
  • Le remboursement anticipé.

Sources

Taux de crédit et d'assurance saisis par vous, CGI (revenus fonciers), bulletins SCPI. Données au 23 septembre 2026. Chaque hypothèse est reprise, avec son origine, dans le tableau sous le résultat. Méthode publiée · données brutes · journal des corrections.

Questions fréquentes

Faut-il un crédit in fine ou amortissable ?

Amortissable dans la grande majorité des cas : l'in fine ne se justifie que si vous avez un capital à nantir et une TMI élevée, et il coûte plus d'intérêts. Le simulateur modélise l'amortissable.

Les banques prêtent-elles encore pour des SCPI ?

Peu de banques de réseau, et rarement au meilleur taux ; les courtiers spécialisés et quelques banques en ligne le font. Le taux saisi par défaut est un ordre de grandeur de septembre 2026, à remplacer par votre offre.

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