Avis
17,2 / 20Iroko Zen ou Iroko Atlas : quelle différence entre les deux SCPI ?
Les deux SCPI d'Iroko ne prélèvent rien sur votre argent à l'achat des parts, et retiennent la même pénalité si vous revendez tôt. Tout le reste les sépare : l'âge, la taille, la dette et le pays des immeubles.
Notre verdict
Iroko Zen convient mieux comme première SCPI ; Iroko Atlas, en complément, pour des loyers tous hors de France.
Iroko Zen a cinq exercices de distribution, de 2021 à 2025. Iroko Atlas n'a qu'un premier exercice de quelques mois, en 2025. Elle a pour elle un patrimoine sans dette et sans aucun immeuble en France.
D'après les bulletins du 30 juin 2026, c'est-à-dire les rapports trimestriels d'Iroko, la société de gestion des deux SCPI. Notes validées le 7 octobre 2026, selon notre méthode.
Ce comparatif applique nos critères publiés ; ce n'est pas un conseil personnalisé.
Iroko Zen17,2/201re du classement SCPI
Iroko Atlas16,2/204e du classement SCPI
Ce qui les départage
Rendement : 20 sur 20 pour Iroko Zen, 13 pour Iroko Atlas.
Qualité du patrimoine : 19 sur 20 pour Iroko Atlas, 12 pour Iroko Zen.
Possibilité de revendre : 17 sur 20 pour Iroko Zen, 15 pour Iroko Atlas.
Les autres écarts sont plus petits.
Iroko Zen place 27,3 % de son patrimoine en France. Iroko Atlas n'y a aucun immeuble.
Les cas où chacun convient mieux
Iroko Zen convient mieux si…le socle
- un historique compte : cinq exercices publiés, et un prix de part relevé trois fois depuis 2024 ;
- la SCPI doit être logée en assurance-vie : le contrat Lucya CNP propose Iroko Zen, aucun contrat ne propose Iroko Atlas d'après nos relevés ;
- le montant est important : Iroko Zen a 471 locataires, contre 53 pour Iroko Atlas, et dépend donc moins de chacun d'eux.
Iroko Atlas convient mieux si…le complément
- les loyers doivent être imposés hors de France : ils échappent au barème français et aux 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- une SCPI sans dette est préférée : aucun emprunt au 30 juin 2026, contre 24,5 % du patrimoine chez Iroko Zen ;
- Iroko Zen est déjà détenue : Iroko Atlas garde le même modèle de frais, avec d'autres immeubles.
Face à face, critère par critère
Bulletins du 30 juin 2026. Les lignes ne pèsent pas toutes autant : la note sur 20 les pondère.
Case teintée : l'avantage sur cette ligne
| Critère | Iroko Zen17,2/20 | Iroko Atlas16,2/20 |
|---|---|---|
| La note sur 20, critère par critère | ||
| Note globale | 17,2 (avantage) | 16,2 |
| Frais d'entréeégalité25 % de la note | 20 | 20 |
| Rendement25 % de la note | 20 (avantage) | 13 |
| Possibilité de revendre20 % de la note | 17 (avantage) | 15 |
| Qualité du patrimoine20 % de la note | 12 | 19 (avantage) |
| Gestion et transparence10 % de la note | 14 (avantage) | 11 |
| Frais | ||
| Frais d'entréeégalité | 0 % | 0 % |
| Frais de gestionretenus sur les loyers | 14,4 % TTC (avantage) | 14,4 % TTC en zone euro, 16,8 % TTC hors zone euro |
| Pénalité si vous revendez tôtégalité | 6 % avant six ansparts émises dès le 01/09/2026 ; 3 ans avant | 6 % avant six ans5 % HT |
| Frais d'acquisitionprélevés sur le prix de chaque immeuble acheté | 3,6 % TTC (avantage) | 4,8 % TTC |
| Rendement | ||
| Rythme 2026acomptes du premier semestre, sur un an | 6,9 % | 9,9 % (avantage) |
| Taux de distribution 2025loyers versés, divisés par le prix de la part | 7,14 % | 9,41 %premier exercice de quelques mois |
| Hausse du prix de la part | +2,5 % depuis 2024 | aucune : 200 € depuis novembre 2025 (182 € puis 192 € pour les parts « Sponsors » du lancement) |
| Objectif affichépar la société de gestion, non garanti | 5,5 % | 6,5 % |
| Fiscalité | ||
| Impôt prélevé à l'étrangersur l'acompte du deuxième trimestre 2026 | 17 %3,59 € bruts, 2,98 € versés par part (avantage) | 23 %5,02 € bruts, 3,88 € versés par part |
| Patrimoine en Franceloyers imposés à votre tranche, plus les prélèvements sociaux | 27,3 % | 0 % |
| Liquidité : pouvoir revendre | ||
| Parts en attente de venteégalité | 0 | 0 |
| Argent nouveau reçucollecte nette, deuxième trimestre 2026 | 106 M€ (avantage) | 46,9 M€ |
| Taillecapitalisation | 1,61 Md€ (avantage) | 167 M€ |
| Patrimoine | ||
| Locaux louéstaux d'occupation | 96,9 % | 98,1 % (avantage) |
| Endettementpart financée à crédit | 24,5 % | 0,0 % (avantage) |
| Immeubles · pays | 183 actifs · 8 pays (avantage) | 23 actifs · 8 pays |
| Part de bureaux | 31,6 % | 29,3 % |
| Hors zone euroloyers en devises : risque de change | 26,7 % (avantage) | 37,3 % |
| dont Royaume-Uniloyers en livres sterling | 26,7 % | 22,6 % |
| Prix de la part face à sa valeurvaleur de reconstitution : ce que coûterait le patrimoine, frais compris | 205 € pour 214,24 €4,3 % sous sa valeur | 200 € pour 216 €7,4 % sous sa valeur (avantage) |
| Locataires | 471 (avantage) | 53 |
| Accès | ||
| Premier achat minimum | 25 parts, 5 125 € | 25 parts, 5 000 € |
| Premiers loyersdélai de jouissance | le 4e mois (avantage) | le 5e mois |
| Versement des loyerségalité | chaque mois | chaque mois |
| En assurance-vie | Lucya CNP | aucun contrat suivi |
| Label ISRégalité | depuis 2021 | depuis 2026 |
| Particularité | aucune | SCPI 100 % hors de France (Europe, Amérique du Nord sur opportunité), actifs de 1 à 10 M€, sans frais de souscription |
| Société de gestion · création | Iroko · 2020 | Iroko · 2024 |
n.c. : non communiqué par le produit
Sources : bulletins trimestriels du 30 juin 2026, notes d'information, rapports annuels 2025.
Pourquoi pas de calcul sur dix ans
Nos autres comparatifs de SCPI projettent 10 000 € sur dix ans. Ici, ce calcul tromperait. Il prolongerait pendant dix ans le taux de lancement d'Iroko Atlas, 9,9 % par an. Iroko annonce lui-même un objectif plus bas, 6,5 %.
L'écart qui compte se calcule avec votre tranche d'imposition. Les loyers français d'Iroko Zen paient l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les loyers d'Iroko Atlas sont imposés à l'étranger, puis exonérés en France. Le simulateur de rendement net fait ce calcul pour chacune, avec votre tranche et votre horizon.
Le cas où Iroko Atlas convient mieux
Un épargnant imposé à 30 % qui détient déjà Iroko Zen, ou une autre SCPI investie en France. Il veut ajouter des loyers sans frais d'entrée, mais sans ajouter d'impôt français. Iroko Atlas lui apporte un patrimoine sans dette, loué à 98,1 %. Son prix est 7,4 % sous sa valeur de reconstitution, ce que coûterait le même patrimoine aujourd'hui.
Iroko Atlas convient moins dès qu'elle devient la seule SCPI. Elle pèse 167 M€, la valeur de toutes ses parts, contre 1,61 Md€ pour Iroko Zen. Son taux ne repose que sur quelques mois. Notre avis sur Iroko Atlas détaille ses chiffres, son patrimoine et ses frais ; notre avis sur Iroko Zen fait de même pour sa grande sœur.
À savoir avant d'acheter
Risque de perte en capital
Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Les taux de distribution passés ne préjugent pas des résultats futurs.
Le premier taux d'Iroko Atlas
Iroko Atlas a distribué 9,41 % en 2025, sur quelques mois seulement. Iroko écrit lui-même que ce taux n'est pas représentatif. Son objectif, non garanti, est de 6,5 % par an.
L'impôt prélevé à l'étranger
Les loyers d'un immeuble étranger sont imposés dans son pays, avant d'être versés. Sur le dernier acompte, cet impôt a pris 23 % chez Iroko Atlas et 17 % chez Iroko Zen. Le simulateur de rendement net ajoute l'impôt français, selon votre tranche.
Le change
Une partie des loyers est payée dans une autre monnaie que l'euro, surtout en livres sterling. Si cette monnaie baisse, vos revenus baissent. Cette part pèse 37,3 % chez Iroko Atlas et 26,7 % chez Iroko Zen.
La dette à venir
Iroko Atlas n'emprunte pas aujourd'hui. Sa note d'information lui permet pourtant d'emprunter, avec une cible d'environ 30 % du patrimoine. Une SCPI endettée gagne plus quand les prix montent, et perd plus quand ils baissent.
Ce que ce duel ne tranche pas
Ce que distribuera Iroko Atlas une fois son lancement passé. Ses acomptes de 2026 donnent 9,9 % sur un an. Iroko vise pourtant 6,5 % par an, sans le garantir. Les bulletins des prochains trimestres le diront : nous mettrons cette page à jour à chaque parution.
Ce comparatif n'est pas un conseil personnalisé : il ne connaît ni votre âge, ni vos impôts, ni vos projets.
Ouvrir l'un ou l'autre
Iroko Zen17,2/20
Voir l'offre chez IrokoLire notre avis sur Iroko ZenEn assurance-vie : Lucya CNP ; fermée aux versements dans Linxea Spirit 2 depuis le 8 mai 2026.
Iroko Atlas16,2/20
Voir Iroko Atlas chez IrokoLire notre avis sur Iroko AtlasCe lien va vers iroko.eu, qui réserve pour l'instant la souscription en ligne à ses clients. Aussi en direct chez Linxea SCPI et France SCPI.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Iroko Zen et Iroko Atlas ?
Elles ont la même société de gestion, Iroko, et le même modèle : 0 % de frais d'entrée et une pénalité si vous revendez tôt. Iroko Zen place 27,3 % de son patrimoine en France, et l'a financé à 24,5 % par emprunt. Iroko Atlas n'a aucun immeuble en France et aucune dette. Iroko Zen a cinq exercices d'historique ; Iroko Atlas, un seul, de quelques mois.
Iroko Zen ou Iroko Atlas : laquelle rapporte le plus ?
Sur les acomptes du premier semestre 2026, Iroko Atlas verse 9,9 % sur un an. Iroko Zen verse 6,9 %. Le taux d'Iroko Atlas est un taux de lancement : Iroko vise 6,5 % par an, sans le garantir.
Quel avis sur Iroko Zen et Iroko Atlas ?
Iroko Zen obtient 17,2 sur 20 dans notre classement, Iroko Atlas 16,2 sur 20. En qualité du patrimoine, Iroko Atlas obtient 19 sur 20, contre 12. Sa note de rendement reste plafonnée tant qu'elle n'a pas trois exercices complets. Le détail est dans notre avis sur Iroko Zen et notre avis sur Iroko Atlas.
Peut-on détenir Iroko Zen et Iroko Atlas en même temps ?
Oui, rien ne l'interdit. Iroko Atlas n'a aucun immeuble en France, contrairement à Iroko Zen. Les deux dépendent pourtant de la même société de gestion, et de leur collecte pour payer ceux qui revendent.
Que se passe-t-il si je revends avant six ans ?
Vous payez une pénalité de 6 % dans les deux SCPI, pour les parts achetées depuis le 1er septembre 2026. Les parts plus anciennes gardent l'ancienne durée : trois ans chez Iroko Zen, cinq ans chez Iroko Atlas.
Laquelle peut-on loger en assurance-vie ?
Iroko Zen, dans le contrat Lucya CNP. Linxea Spirit 2 ne l'accepte plus depuis le 8 mai 2026. Aucun contrat d'assurance-vie ne propose Iroko Atlas, d'après nos relevés.
Combien faut-il pour commencer ?
25 parts chez Iroko Zen, soit 5 125 €. Iroko Atlas demande 5 000 € au premier achat.
Peut-on perdre de l'argent ?
Oui. Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Le prix de la part peut baisser, et la revente dépend des nouveaux acheteurs. Iroko Atlas, plus jeune, n'a pas encore traversé de cycle complet.