Plus-value immobilière : combien d'impôt à la vente, et combien en attendant ?
Vendre un bien qui n'est pas votre résidence principale déclenche un impôt de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, réduit par des abattements qui commencent à la sixième année et effacent tout après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value. Voici ce que le notaire prélèvera, et ce que vous gagneriez à attendre.
Vos chiffres
Impôt totalIR 19 % : 20 615 € · PS 17,2 % : 24 461 € · surtaxe : 3 105 €48 181 € d'impôt sur 155 000 € de plus-value : il vous restera 351 819 €. En vendant dans 5 ans au même prix, l'impôt tomberait à 35 281 € : 12 900 € de moins, à comparer avec ce que le bien vous coûte ou vous rapporte d'ici là.
- Impôt sur le revenu
- 19 %
- Prélèvements sociaux
- 17,2 %
- Forfaits sur le prix d’achat
- frais 7,5 %, travaux 15 % après 5 ans
- Abattements pour durée de détention (IR)
- 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e
- Abattements pour durée de détention (PS)
- 1,65 % par an, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e
- Surtaxe
- 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est ce que le notaire prélèvera sur le prix de vente : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux et la surtaxe, après abattements de durée.
- Il ne contient ni les frais de cession, ni la réintégration des amortissements d'un meublé au réel, ni le prélèvement des non-résidents.
- Comparez-le à l'impôt à 2, 5 et 10 ans affiché à côté : l'exonération totale arrive à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le détail du calcul
les trois chiffres du résultat| Chiffre | Montant | Ce qu'il recouvre |
|---|---|---|
| Plus-value imposable | 155 000 € | Prix de revient : 245 000 € (forfaits inclus). |
| Impôt totalvotre chiffre | 48 181 € | IR 19 % : 20 615 € · PS 17,2 % : 24 461 € · surtaxe : 3 105 € |
| Impôt si vente dans 5 ans | 35 281 € | Dans 2 ans : 42 460 € · dans 10 ans : 23 007 €. |
Et après
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Avant de signer | Rassemblez l'acte d'achat, les factures de travaux d'entreprise (pas les matériaux achetés vous-même), les frais d'acquisition. Comptez les années de date à date : une vente quelques semaines plus tard peut franchir une année d'abattement. |
| À l'acte de vente | Le notaire calcule l'impôt sur la déclaration 2048-IMM et le prélève sur le prix. Vous recevez le net. |
| L'année suivante | Reportez la plus-value nette sur la déclaration 2042-C (case 3VZ) : elle entre dans le revenu fiscal de référence, sans nouvel impôt. |
| Ce qui changerait le résultat | Première vente d'un logement autre que la résidence principale avec remploi dans l'achat de votre résidence principale sous 24 mois : exonération possible si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes. |
Information, pas un conseil : les montants sont des ordres de grandeur calculés à partir des textes cités, pas une consultation.
Barèmes et taux appliqués
fixés par les textes cités| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | CGI art. 200 B |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | Art. L. 136-8 IV du code de la sécurité sociale (LFSS 2026). |
| Forfaits sur le prix d’achat | frais 7,5 %, travaux 15 % après 5 ans | CGI art. 150 VB II |
| Abattements pour durée de détention (IR) | 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e | CGI art. 150 VC |
| Abattements pour durée de détention (PS) | 1,65 % par an, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e | CGI art. 150 VC |
| Surtaxe | 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € | CGI art. 1609 nonies G |
Comment c'est calculé
La méthode du site →- Prix de revient = prix d'achat + frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) + travaux (réels ou forfait de 15 % après cinq ans).
- Abattements pour durée de détention de l'art. 150 VC pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
- Impôt sur le revenu à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 % (maintenus par la LFSS 2026), surtaxe de l'art. 1609 nonies G.
- Exonération de la résidence principale et projection de l'impôt à 2, 5 et 10 ans au même prix.
Ce que ça ne prend pas en compte
- Les terrains à bâtir (abattements différents, pas de surtaxe) et les biens situés hors de France.
- Les non-résidents (prélèvement de l'art. 244 bis A, exonération partielle de l'ancienne résidence).
- Les exonérations particulières : première cession avec remploi, retraités et invalides modestes, ventes inférieures à 15 000 €, expropriation, cession à un bailleur social.
- La réintégration des amortissements des locations meublées au réel (voir le simulateur LMNP), les frais de cession (diagnostics, mainlevée).
- La plus-value par cédant en cas d'indivision ou de couple : le calcul est fait pour un seul cédant.
Sources
Textes relus le 18 septembre 2026. Périmètre : Résident, bien bâti ou terrain hors terrain à bâtir, forfaits de 7,5 % et 15 %, abattements 2026 inchangés, prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %. Hors exonérations particulières.
- Article 150 U du CGI (champ d'application et exonérations) — Résidence principale, première cession avec remploi, cessions inférieures à 15 000 €, retraités et invalides modestes.
- Article 150 VB du CGI (prix d'acquisition) — Majoration du prix d'acquisition : frais d'acquisition réels ou forfait de 7,5 %, travaux réels ou forfait de 15 % après cinq ans ; réintégration des amortissements des meublés (III, loi de finances pour 2025).
- Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention) — 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'impôt sur le revenu ; 1,65 %, 1,6 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux.
- Article 200 B du CGI (taux) — Imposition des plus-values immobilières des particuliers au taux de 19 %.
- Article 1609 nonies G du CGI (surtaxe) — Taxe sur les plus-values immobilières élevées : barème de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €, avec lissage.
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale — La CSG reste à 9,2 % sur les plus-values immobilières (IV de l'article L. 136-8) : prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %.
- BOI-RFPI-PVI-10-40 (exonérations) et formulaire 2048-IMM — Doctrine administrative sur les exonérations ; déclaration établie par le notaire lors de la vente, impôt prélevé sur le prix.
Questions fréquentes
Comment sont comptées les années de détention ?
De date à date, à partir de la date de l'acte d'achat (ou de la donation ou du décès pour un bien reçu). La sixième année révolue ouvre le premier abattement : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu jusqu'à la 21e année, 4 % la 22e, puis exonération ; 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux jusqu'à la 21e, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e. Vendre quelques semaines plus tard peut faire franchir une année entière.
Les travaux : forfait ou factures ?
Après cinq ans de détention, vous avez le choix entre un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif, et les dépenses réelles de construction, agrandissement ou amélioration réalisées par des entreprises (factures à l'appui), à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites de vos revenus fonciers. Les matériaux achetés vous-même et les travaux d'entretien ne comptent pas. Pour les frais d'acquisition, même logique : 7,5 % forfaitaires ou les frais réels de notaire et d'agence.
Quelles ventes sont exonérées ?
La résidence principale et ses dépendances vendues en même temps ; la première vente d'un logement autre que la résidence principale si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis quatre ans et que vous remployez le prix dans l'achat de votre résidence principale sous 24 mois ; les biens détenus depuis plus de 30 ans ; les ventes inférieures à 15 000 € ; les cessions par des retraités ou invalides modestes ; les expropriations avec remploi ; certaines ventes à des bailleurs sociaux.
Qu'est-ce que la surtaxe ?
Une taxe supplémentaire sur les plus-values imposables à l'impôt sur le revenu supérieures à 50 000 €, de 2 % à 6 % par tranches, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle s'applique après les abattements pour durée de détention, par cédant : un couple qui vend un bien commun a deux fois le seuil de 50 000 €. Les terrains à bâtir en sont exclus.
Une moins-value est-elle déductible ?
Non. Une moins-value immobilière n'est ni imputable sur une plus-value d'un autre bien, ni reportable, sauf cas très particulier de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions. Et un bien loué en meublé au régime réel voit depuis le 15 février 2025 ses amortissements réintégrés dans la plus-value : le prix d'achat retenu est diminué des amortissements déduits.
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