LMNP : réel ou micro-BIC, lequel vous laisse le plus ?
En location meublée non professionnelle, vous avez le choix entre le micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) sans comptabilité, et le régime réel, qui déduit vos charges, vos intérêts et surtout l'amortissement du bien. Le réel efface souvent tout impôt pendant des années, mais depuis 2025 les amortissements déduits sont repris à la revente. Voici l'impôt dans chaque régime pour votre bien.
Vos chiffres
Impôt au réelAmortissement déduit : 6 500 €, reporté : 167 €.Le réel vous fait économiser 2 916 € par an : 0 € au lieu de 2 916 € au micro-BIC. En contrepartie, une comptabilité (liasse 2031) et, depuis 2025, la réintégration des amortissements déduits dans la plus-value si vous revendez.
- Micro-BIC, meublé à l’année ou de tourisme classé
- 50 %, plafond 83 600 €
- Micro-BIC, meublé de tourisme non classé
- 30 %, plafond 15 000 €
- Prélèvements sociaux sur les BIC non professionnels
- 18,6 %
- Amortissement au réel
- bâti 85 % sur 30 ans, mobilier sur 7 ans
- Réintégration des amortissements à la revente
- depuis le 15 février 2025
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Comment lire ce résultat
- Ce montant est l'impôt annuel au régime réel : recettes moins charges, intérêts et amortissements, multipliées par votre tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
- Il ne contient ni les frais de comptabilité, ni la CFE, ni l'impôt de revente, alourdi depuis 2025 par la réintégration des amortissements déduits.
- Comparez-le à l'impôt au micro-BIC affiché à côté : le réel l'emporte quand l'écart annuel dépasse durablement le coût du comptable, 500 à 900 € par an.
Le détail du calcul
les trois chiffres du résultat| Chiffre | Montant | Ce qu'il recouvre |
|---|---|---|
| Impôt au micro-BIC | 2 916 € | Base : 6 000 € après 50 % d'abattement. |
| Impôt au réelvotre chiffre | 0 € | Amortissement déduit : 6 500 €, reporté : 167 €. |
| Amortissements sur 10 ans | 65 000 € | Réintégrés dans la plus-value à la revente (LF 2025). |
Et après
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Au démarrage | Déclaration d'activité (formulaire P0i sur le guichet unique) dans les 15 jours, obtention du SIRET. Par défaut, micro-BIC si les recettes restent sous le plafond. |
| Pour choisir le réel | Option à formuler avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée ; elle vaut un an et se reconduit tacitement. Un comptable coûte 500 à 900 € par an, dont une partie ouvre droit à réduction d'impôt via un centre de gestion agréé. |
| Chaque année | Liasse 2031 et 2033 télétransmise en mai, résultat reporté sur la 2042-C-PRO. Les amortissements non déduits se reportent sans limite. |
| À la revente | Plus-value des particuliers (19 % + 17,2 % avec abattements de durée), majorée depuis le 15 février 2025 des amortissements déduits au réel. Voir le simulateur plus-value immobilière. |
Information, pas un conseil : les montants sont des ordres de grandeur calculés à partir des textes cités, pas une consultation.
Barèmes et taux appliqués
fixés par les textes cités| Hypothèse | Valeur retenue | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Micro-BIC, meublé à l’année ou de tourisme classé | 50 %, plafond 83 600 € | CGI art. 50-0, recettes 2026 (77 700 € pour les recettes 2025). |
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 30 %, plafond 15 000 € | Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. |
| Prélèvements sociaux sur les BIC non professionnels | 18,6 % | LFSS 2026, art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale. |
| Amortissement au réel | bâti 85 % sur 30 ans, mobilier sur 7 ans | CGI art. 39 C : plafonné au résultat, excédent reporté. |
| Réintégration des amortissements à la revente | depuis le 15 février 2025 | CGI art. 150 VB III (loi de finances pour 2025, art. 84). |
Comment c'est calculé
La méthode du site →- Micro-BIC : abattement de 50 % ou 30 % selon le type de location, plafonds de 83 600 € (recettes 2026) et 15 000 € de recettes.
- Réel : recettes − charges − intérêts − amortissements (bâti 85 % du prix sur 30 ans, mobilier sur 7 ans), amortissement plafonné au résultat (art. 39 C), excédent reporté.
- Impôt = résultat × (tranche marginale + prélèvements sociaux de 18,6 %).
- Amortissements déduits sur dix ans, réintégrés dans la plus-value de revente.
Ce que ça ne prend pas en compte
- Le loueur professionnel (LMP), la CFE, la TVA des résidences services, la taxe de séjour.
- Les frais d'acquisition et travaux amortissables, les durées d'amortissement par composants, le déficit hors amortissement reportable dix ans.
- Les frais de comptabilité et la réduction d'impôt liée au centre de gestion agréé.
- Le plafond de 77 700 € applicable aux recettes 2025 (déclarées en 2026) : le simulateur retient celui des recettes 2026.
- L'impôt de revente lui-même : voir le simulateur plus-value immobilière.
Sources
Textes relus le 18 septembre 2026. Périmètre : Loueur non professionnel, un bien, tranche marginale saisie, plafonds micro-BIC des recettes 2026, prélèvements sociaux à 18,6 % sur les BIC non professionnels. Hors LMP, hors CFE, hors TVA.
- Article 50-0 du CGI (micro-BIC) — Plafonds de recettes et abattements : 50 % pour les meublés à l'année et de tourisme classés (77 700 € pour 2025, 83 600 € pour 2026 après revalorisation triennale), 30 % et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite Le Meur), article 7 — Réforme du micro-BIC des meublés de tourisme applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025.
- Article 39 C du CGI — Limitation de l'amortissement déductible des biens loués au montant du loyer diminué des autres charges ; report de l'excédent.
- Article 155 du CGI (IV) — Définition du loueur en meublé non professionnel : recettes inférieures à 23 000 € ou aux autres revenus d'activité du foyer.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (art. 150 VB III du CGI) — Réintégration des amortissements déduits (art. 39 C) dans le calcul de la plus-value de cession des meublés non professionnels, cessions depuis le 15 février 2025, hors résidences étudiantes et de jeunes en formation, résidences seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées et établissements de soins de longue durée.
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) — CSG à 10,6 % sur les revenus du patrimoine, dont les BIC non professionnels : prélèvements sociaux à 18,6 %.
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 et BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 — Doctrine administrative sur la location meublée et sur le calcul de l'amortissement fiscalement déductible des biens loués.
Questions fréquentes
Qu'a changé la loi Le Meur pour les meublés de tourisme ?
Depuis les revenus 2025, l'abattement du micro-BIC est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes, et de 50 % pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, dans la limite de 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € pour les recettes 2026 (au lieu de 71 % et 188 700 €). La location meublée à l'année garde 50 % et le même plafond. Au-delà des plafonds, le réel s'impose. Les communes peuvent en outre restreindre les meublés de tourisme.
Comment fonctionne l'amortissement au réel ?
Vous déduisez chaque année une fraction du prix du bâti (le terrain, 10 à 20 % du prix, ne s'amortit pas), des travaux et du mobilier, sur leur durée d'usage : 25 à 40 ans pour le gros œuvre, 5 à 10 ans pour le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C) : la part non déduite est reportée sans limite de durée sur les années suivantes. Résultat : un impôt souvent nul pendant dix à quinze ans.
Que change la réintégration des amortissements à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, pour les ventes de biens loués en meublé non professionnel au réel, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'achat dans le calcul de la plus-value : la plus-value imposable augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement (exonération après 22 et 30 ans). Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales sont exclues de cette reprise.
Quand passe-t-on en loueur professionnel (LMP) ?
Quand les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an et qu'elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Le régime change alors : cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux, déficits imputables sur le revenu global, plus-values professionnelles avec exonération possible après cinq ans sous 90 000 € de recettes. Le simulateur ne traite que le non-professionnel.
Le réel vaut-il le coût d'un comptable ?
Un expert-comptable facture 500 à 900 € par an pour une liasse LMNP ; l'adhésion à un centre de gestion agréé ouvre droit à une réduction d'impôt des deux tiers de ces frais, plafonnée à 915 €. Dès que l'économie annuelle d'impôt dépasse quelques centaines d'euros, le réel est rentable. Mais si le micro couvre déjà vos charges, restez-y : moins de formalités et pas de réintégration à la revente.
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