Iroko Atlas : avis 2026 sur la SCPI, rendement net et pour qui
En bref
Au 7 octobre 2026, Iroko Atlas est notée 16,2 sur 20 par Savoir Placer. Elle se classe 4e des 24 SCPI que nous notons. Son point fort est le critère « frais d'entrée », noté 20 sur 20. Son point faible est le critère « gestion et transparence », noté 11 sur 20.
À qui il convient
Un contribuable imposé qui veut le modèle d'Iroko Zen, sans frais d'entrée, mais avec des loyers tous hors de France. Il dispose d'au moins 5 000 € et garde ses parts six ans ou plus.
À qui il convient moins
Ceux dont l'horizon est court : 6 % de pénalité avant 6 ans. Et ceux qui veulent un long historique : Iroko Atlas n'a qu'un exercice, ouvert au public en septembre 2025.
le taux 2025 net de l'impôt prélevé à l'étranger, pour 9,41 % brut. Ce premier exercice ne couvre que quelques mois. Iroko prévient lui-même qu'il n'est pas représentatif : son objectif est de 6,5 %.
Ce qui est bien, ce qui l'est moins
Ce qui est bien
- 0 % de frais d'entrée, et un prix de part sous la valeur de reconstitution.
- Aucun immeuble en France : pas d'impôt français au barème ni de prélèvements sociaux sur les loyers.
- Aucune dette et 98,1 % d'occupation au 30 juin 2026.
- Aucune part en attente de revente et 46,9 M€ de collecte nette au T2 2026.
Ce qui l'est moins
- Un seul exercice, partiel : le taux de 2025 ne dit pas ce qu'elle distribuera ensuite.
- 6 % de pénalité si vous revendez avant 6 ans. Elle vaut pour les parts souscrites depuis septembre 2026.
- Des frais de gestion prélevés sur les loyers par Iroko : 14,4 % TTC en zone euro, 16,8 % TTC hors zone euro. C'est autant qu'Iroko Zen en zone euro, et plus au-delà.
- 37,3 % du patrimoine hors zone euro, surtout au Royaume-Uni et en Pologne.
Iroko Atlas, en bref
au bulletin T2 2026Distribution brute de 9,41 %, net de fiscalité étrangère selon la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI. Le taux affiché est brut ; c'est ce net qui arrive sur votre compte, avant votre impôt.
Où sont les immeubles
- Espagne 26,5 %
- Royaume-Uni 22,6 %
- Pays-Bas 18,9 %
- Pologne 11,7 %
- Autres 20,3 %
Part du patrimoine, au bulletin T2 2026. Le détail par pays et par secteur est plus bas.
Les risques, en chiffres
- Capital non garanti. Une part payée 200 € se revend aujourd'hui au même prix : pas de frais d'entrée à rattraper, mais le prix de part peut baisser.
- Revente. Aucune part n'attendait d'acheteur au dernier bulletin trimestriel, le compte rendu envoyé aux associés. Mais la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, ne garantit aucun délai.
- Durée. Pas de frais d'entrée, mais une pénalité de 6 % en cas de sortie avant 6 ans. C'est donc un placement à garder au moins 6 ans.
Face aux SCPI du podium
Tout le podium →| SCPI | Note /20 | Distribution 2025 | Frais d'entrée | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Iroko Atlas | 16,2 | 9,41 % | 0 % | 0 |
| Iroko Zen | 17,2 | 7,14 % | 0 % | 0 |
| Remake Live | 17,0 | 7,05 % | 0 % | 0 |
| Epsicap Nano | 16,6 | 7,01 % | 6 % | 0 |
| Primopierre | Suspendue | 3,62 % | capital fermé | 146 937 |
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Notes au 2 novembre 2026, bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Fiche d'identité, au 30 juin 2026
| Société de gestion | Iroko — lancée en 2024, label ISR 2026 |
| Capitalisation | 167 M€ · 4 695 associés · 834 833 parts |
| Prix de souscription / de retrait | 200 € / 200 € — décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution (calcul : 200 / 216). Valeur de retrait de 200 € avant commission de sortie anticipée (6 % TTC avant 6 ans pour les parts souscrites dès le 01/09/2026, avant 5 ans pour les précédentes). Reconstitution passée de 204,87 € (31/12/2025) à 216 € (30/06/2026) après expertise de 100 % du patrimoine |
| Valeur de reconstitution | 216,00 € (décote de 7,4 % sur le prix) |
| Valeur de réalisation | 198,04 € au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 23 actifs, 53 locataires, taux d'occupation financier 98,11 %, baux 8,0 ans en moyenne |
| Minimum · jouissance · distribution | 25 parts · 1er jour du 5e mois · mensuelle |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Collecte nette T2 2026 | 47 M€ |
n.c. : non communiqué par le produit
Ce qu'elle a distribué — et ce qu'elle annonce
- 20259,41 %
- Objectif 20266,50 %
- Marché 20254,92 %
Iroko Atlas n'a qu'un exercice, 2025. Elle a ouvert au public en septembre 2025 : les loyers de quelques mois ont été rapportés à l'année. Le taux de 9,41 % est donc un chiffre de lancement. Iroko le dit lui-même et vise 6,5 % par an.
L'année 2026 donne une première mesure. Les acomptes, versés chaque mois aux associés, font 9,85 € par part au premier semestre. Sur un an, cela fait environ 9,9 % du prix de part. Ce rythme est encore porté par un patrimoine récent et entièrement loué.
Le prix de la part
Le prix public est de 200 € depuis novembre 2025. Les premiers souscripteurs ont payé moins cher, pendant la phase de lancement. La valeur de reconstitution est de 216 € au 30 juin 2026. Le prix est donc 7,4 % plus bas que ce qu'il faudrait payer pour racheter le même patrimoine.
Les frais, en face de ceux d'Iroko Zen
| Poste | Iroko Atlas | Iroko Zen | Moyenne du marché |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 0 % | 0 % | ≈ 8 à 10 % |
| Frais de gestion (sur loyers) | 12 % HT en zone euro, 14 % HT hors zone euro | 12 % HT | ≈ 10 à 12 % HT |
| Frais d'acquisition | 4,8 % TTC | 3,6 % TTC | 1 à 3 % |
| Pénalité de sortie anticipée | 6 % | 6 % avant 6 ans | variable |
| Écart prix / valeur de retrait | 0,0 % | 0,0 % | −8 à −12 % |
n.c. : non communiqué par le produit
Rien n'est prélevé à l'entrée : 100 % de votre versement achète des parts. Le coût est ailleurs, en trois endroits :
- 14,4 % TTC en zone euro, 16,8 % TTC hors zone euro des loyers vont à la société de gestion, contre 14,4 % TTC chez Iroko Zen ;
- 4,8 % TTC du prix de chaque immeuble acheté sont prélevés au passage ;
- 6 % sont retenus si vous revendez avant 6 ans.
La pénalité vaut pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026. Avant cette date, elle courait cinq ans.
Le patrimoine : huit pays, aucun en France
Par pays
Par secteur
Les bureaux sont en ocre : c'est l'exposition que surveille le critère « patrimoine » de notre note.
Iroko Atlas détient 23 immeubles dans 8 pays. L'Espagne, le Royaume-Uni et les Pays-Bas en portent plus des deux tiers. Les commerces dominent, devant les bureaux.
Trois chiffres disent la solidité du patrimoine. Le taux d'occupation, la part des loyers effectivement encaissés, est de 98,1 %. La dette est nulle. Les baux restent fermes 8 ans en moyenne : les locataires ne peuvent pas partir avant.
Un point demande de l'attention : 37,3 % du patrimoine est hors zone euro. Au Royaume-Uni, en Pologne et en Tchéquie, les loyers sont versés dans une autre monnaie que l'euro. Une baisse de cette monnaie réduit ce que vous touchez.
Votre rendement net, pas le brut
Traitement en France exonération avec taux effectif ou crédit d'impôt selon le pays
Calculer avec ma tranche d'imposition →Ce que dit le dernier bulletin
Le bulletin trimestriel d'Iroko, le point publié tous les trois mois, arrête ses chiffres au 30 juin 2026. Il décrit une SCPI qui grandit vite.
- Collecte nette du trimestre : 46,9 M€, l'argent des nouveaux associés moins celui rendu à ceux qui partent.
- Capitalisation, la valeur de toutes les parts : 167 M€.
- Associés : 4 695.
- Parts en attente de revente : aucune.
- Acompte du trimestre : 5,02 € brut par part, versé chaque mois.
Depuis le bulletin, la note d'information du 1er septembre 2026 a porté la pénalité de sortie à six ans pour les nouvelles parts.
Ce que j'en pense
Je ne détiens pas cette SCPI. Elle obtient 16,2 sur 20 à notre classement. La SCPI classée troisième du podium obtient 16,6.
Sa note de frais d'entrée est de 20, la meilleure possible, puisque rien n'est prélevé à l'entrée. En qualité du patrimoine, elle obtient 19. C'est l'une des meilleures notes du classement : pas de dette, des immeubles pleins, un prix sous la valeur de reconstitution.
Deux notes la retiennent. Le rendement est plafonné à 13, car notre règle ne juge pas une SCPI sur un exercice de lancement. La gestion obtient 11, pour une SCPI qui n'a pas deux ans.
Pour qui, vraiment
Le contribuable imposé à 30 % ou plus, qui détient déjà une SCPI investie en France. Iroko Atlas convient mieux s'il veut une ligne européenne sans frais d'entrée. Ses loyers échappent au barème français et aux prélèvements sociaux.
L'investisseur qui a déjà Iroko Zen et veut sortir de la France. Il garde le même modèle de frais, avec un patrimoine différent.
Pas pour un horizon de moins de six ans, à cause de la pénalité. Pas pour qui refuse le risque de change. Pas pour l'assurance-vie : aucun contrat ne la propose d'après nos relevés.
Ce que je surveille
Les acomptes du second semestre 2026. S'ils se rapprochent de l'objectif de 6,5 %, le taux de 2025 n'aura été qu'un effet de lancement.
La dette. Elle est nulle aujourd'hui, mais la note d'information vise environ 30 % à terme. Une SCPI endettée gagne plus quand les prix montent, et perd plus quand ils baissent.
La collecte face aux achats. L'argent qui entre doit être investi vite, sinon il dort et pèse sur la distribution. Iroko ne publie pas sa trésorerie non investie, l'argent collecté qui attend d'être placé.
Iroko Atlas ou Iroko Zen : la différence
Iroko Zen, chez la même société, a ce qui manque à Iroko Atlas : cinq années de distribution au-dessus de 7 % et une taille de 1,61 Md€. Elle obtient 17,2 sur 20.
Iroko Atlas a pour elle son patrimoine : aucune dette, contre 24,5 % pour Iroko Zen. Ses loyers sont tous étrangers, quand Iroko Zen place 27,3 % de son patrimoine en France. Pour un contribuable imposé, cette part française se paie au barème et aux prélèvements sociaux.
Iroko Zen convient mieux à qui cherche une première SCPI sans frais d'entrée, avec un historique. Iroko Atlas convient mieux en complément, à qui veut des loyers hors de France et accepte une SCPI qui fait encore ses preuves.
Le comparatif Iroko Zen ou Iroko Atlas reprend ces écarts ligne par ligne : frais, impôt, dette, change et accès en assurance-vie.
Le détail de la note
16,2 sur 20 : la moyenne des cinq critères de la grille SCPI, pondérés comme indiqué. Chaque note vient d'une règle publiée sur la page Méthode, appliquée aux chiffres ci-dessous.
- Frais d'entrée20 / 20poids 25 %
- Rendement13 / 20poids 25 %
- Qualité du patrimoine19 / 20poids 20 %
- Possibilité de revendre15 / 20poids 20 %
- Gestion et transparence11 / 20poids 10 %
Chaque critère est noté sur 20. Le trait vertical marque 10 sur 20, la moyenne du marché.
Afficher le calcul, critère par critère
| Critère | Poids | Note | Le calcul |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | 25 % | 20 / 20 | 0 % à l'entrée, soit 0 % par an sur dix ans. La commission de gestion sur les loyers, 14,4 % TTC en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro, ne compte pas ici : elle est déjà retirée du taux de distribution, noté dans le critère du rendement. |
| Rendement | 25 % | 13 / 20 | Taux de distribution moyen 9,41 % (2025), prix de part +0 % par an : 9,41 % contre 4,92 % pour le marché en 2025. Créée en 2024, moins de trois exercices complets : note plafonnée à 13. |
| Qualité du patrimoine | 20 % | 19 / 20 | Départ à 10 : occupation 98,11 % (+3) ; endettement 0 % (+3) ; 8 pays (+1) ; prix de part 7,4 % sous la valeur de reconstitution (+2). |
| Possibilité de revendre | 20 % | 15 / 20 | Capital variable ; aucune part en attente ; pénalité de sortie de 6 % pendant 6 ans (−3) ; capitalisation de 167 M€ (−2). |
| Gestion et transparence | 10 % | 11 / 20 | Départ à 12 : créée en 2024 (-3) ; objectif de distribution publié (+1) ; label ISR (+1). |
Note calculée le 7 octobre 2026. La règle de chaque critère.
Les 14 documents dont viennent ces chiffres
- Bulletin trimestriel n° 04, T2 2026 (valide du 1er juillet au 30 septembre 2026), Iroko — p. 1 : collecte nette T2 46,9 M€ ; p. 2 : capitalisation 166,923 M€, 4 695 associés, 834 833 parts, 234 624 parts souscrites, 110 retirées, 0 en attente, collecte nette depuis le début de l'année 85,921 M€, 23 actifs, 53 locataires ; p. 4 : dividende T2 5,02 € brut / 3,88 € net de fiscalité étrangère, mensuels janvier-juin, prix 200 €, retrait 200 €, réalisation 198,04 €, reconstitution 216 € au 30/06/2026 ; p. 5 : frais (0 % souscription, gestion 12 % HT zone euro / 14 % HT hors zone euro, acquisition 4,8 % TTC, sortie 6 % TTC, passage à 6 ans au 1er septembre) ; p. 6 : minimum 5 000 €, versement programmé dès 50 €, jouissance au 1er jour du 5e mois, distribution mensuelle ; p. 7 : répartitions en % de la valeur d'expertise HD, TOF 98,11 %, WALB 8 ans, LTV 0 % ; p. 13 : obtention du label ISR « un an après son lancement », consulté le 6 octobre 2026
- Bulletin trimestriel n° 03, T1 2026, Iroko — p. 2 : capitalisation 120 M€ (+38 M€ sur le trimestre), 3 502 associés, 600 319 parts, 0 part retirée ; p. 4 : dividende T1 4,83 € brut / 3,91 € net (1,55 + 1,66 + 1,62 € bruts par mois), consulté le 6 octobre 2026
- Bulletin trimestriel T4 2025, Iroko — p. 1 : taux de distribution 2025 de 9,41 %, objectif non garanti 6,50 %, impôts étrangers = 17,64 % des revenus bruts, reconstitution 204,87 € au 31/12/2025 ; p. 5 : phases Sponsors 182 € (close le 16/09/2025), Sponsors 2 192 € (close le 04/11/2025), parts classiques 200 €, consulté le 6 octobre 2026
- Bulletin trimestriel T3 2025, Iroko — p. 1 : lancement officiel le 16/09/2025 ; p. 2 : objectif de taux de distribution 6,5 % (non garanti) ; p. 4 : constitution en décembre 2024, prix 182 € au 30/09/2025, consulté le 6 octobre 2026
- Rapport annuel 2025, Iroko (SCPI Iroko Atlas) — p. 16 : phases de souscription 2025, capitalisation 81,6 M€ et 408 223 parts au 31/12/2025, prix de souscription au 31/12/2025 200 €, dividende 18,82 € brut / 15,49 € net, TD 9,41 % ; p. 18 et p. 57 (3e résolution) : réalisation 188,27 € et reconstitution 204,87 € par part au 31/12/2025 ; p. 26 : TD brut 9,41 % et net de fiscalité étrangère 7,75 % pour 2025 ; p. 39 : label ISR encore en objectif ; p. 58 : parts détenues en usufruit et en nue-propriété, consulté le 6 octobre 2026
- Note d'information Iroko Atlas mise à jour au 1er septembre 2026 — p. 6 : constitution le 23/12/2024 ; p. 10 : TD cible non garanti 6,5 % par an, levier cible ~30 %, plafond 50 % ; p. 16 : jouissance au 1er jour du 5e mois suivant l'émission, minimum 5 000 € (sauf souscriptions en usufruit) ; p. 17-18 : prix 182 / 192 / 200 € ; p. 27 : commission de gestion 12 % HT (14,4 % TTC) zone euro, 14 % HT (16,8 % TTC) hors zone euro ; p. 29 : commission de retrait 6 % TTC avant 6 ans (avant 5 ans pour les parts souscrites avant le 01/09/2026), commission d'acquisition 4 % HT (4,8 % TTC), consulté le 6 octobre 2026
- Document d'informations clés Iroko Atlas du 01/09/2026 — p. 2 : TD non garanti cible 6,5 %, PGA et TRI cibles 7 % sur 10 ans, label ISR, SRI 4/7 ; p. 4 : coûts de sortie supprimés après 6 ans, consulté le 6 octobre 2026
- Page produit Iroko Atlas, iroko.eu — commission de gestion « 15,36 % TTC des loyers perçus », acquisition 4,80 % TTC, sortie 6 % TTC avant 6 ans, ticket d'entrée 5 000 €, jouissance « 4 mois plein », mensuel, label ISR, SRI 4/7 ; bandeau : souscription réservée aux clients Iroko existants « pour des raisons techniques » ; ce taux de commission n'est pas retenu (voir la note d'information, qui fixe 12 % HT en zone euro et 14 % HT hors zone euro), consulté le 6 octobre 2026
- Page « Nos frais », iroko.eu — « 14,4 % TTC des loyers encaissés pour Iroko Zen et 15,36 % TTC pour Iroko Atlas », consulté le 6 octobre 2026
- linxea.com, Linxea SCPI : Iroko Atlas au catalogue des SCPI en direct (relevé du 21/09/2026, data/plateformes.json), consulté le 21 septembre 2026
- francescpi.com, fiche SCPI (souscription en ligne proposée, sans cashback : « France SCPI ne propose pas de cashback sur les souscriptions de SCPI », FAQ mise à jour le 25/09/2026), consulté le 6 octobre 2026
- Commission de gestion, vérifiée le 7 octobre 2026 : note d'information mise à jour au 1er septembre 2026, p. 27 (§ 3.2.2), « un montant maximum de 12% HT » (14,4 % TTC) des produits locatifs HT et produits financiers nets pour les actifs en zone euro, « un montant maximum de 14% HT » (16,8 % TTC) hors zone euro ; mêmes taux au bulletin T2 2026 (p. 5) et au rapport annuel 2025 (p. 22 et 48-49). Le DIC du 01/09/2026 ne cite aucun taux de commission. Les 15,36 % TTC des pages iroko.eu (« Atlas », « Nos frais ») ne sont expliqués par aucun document réglementaire : non retenus., consulté le 7 octobre 2026
- Base GECO de l'AMF, fiche de la SCPI et de sa société de gestion : IROKO, agrément GP-20000014 (concorde avec les mentions légales du gérant), consulté le 7 octobre 2026
- Commission de retrait anticipé, vérifiée le 7 octobre 2026 : note d'information mise à jour au 1er septembre 2026, p. 29 (§ 3.2.3), « un montant maximum de 5% HT (soit 6% TTC) du prix total des Parts », parts détenues depuis moins de 6 ans (moins de 5 ans pour les parts souscrites avant le 01/09/2026) ; statuts mis à jour au 16 avril 2026, art. 15.2.3 : 5 % HT (6 % TTC) avant 6 ans ; DIC du 01/09/2026, p. 4 : « 5,00 % de la valeur de retrait », sans dire HT ou TTC (même date que la note d'information : le 5 % correspond au taux HT) ; bulletin T2 2026 et pages iroko.eu : 6 % TTC, consulté le 7 octobre 2026
Questions fréquentes
Iroko Atlas a-t-elle des frais d'entrée ?
Quand touche-t-on le premier loyer de Iroko Atlas ?
Iroko Atlas est-elle disponible en assurance-vie ?
Quel est le minimum pour investir dans Iroko Atlas ?
Quel est notre avis sur la SCPI Iroko Atlas ?
Quelle différence entre Iroko Atlas et Iroko Zen ?
Quels sont les frais d'Iroko Atlas ?
Le taux de 9,41 % de 2025 va-t-il durer ?
Peut-on souscrire Iroko Atlas sans être client d'Iroko ?
Que se passe-t-il pour les loyers étrangers côté impôt ?
Pour conclure
La sœur européenne d'Iroko Zen : même modèle sans frais d'entrée, aucun immeuble en France, aucune dette. Trop jeune pour être jugée sur son rendement, elle reste juste sous le podium.
Prochain bulletin attendu fin octobre 2026 (bulletins SCPI du 3e trimestre 2026) : cette page sera relue à sa publication.
Ce qui change pour votre épargne, chaque lundi
Chaque lundi, un chiffre sourcé qui compte pour votre épargne. Une minute de lecture, désinscription en un clic. Le sujet change d'une semaine à l'autre : SCPI, assurance-vie, PER ou banque. Ce n'est pas une alerte propre à Iroko Atlas.
Le dernier chiffre paru sur les SCPI · 1,60 € par part, la partie du dividende de Corum Origin au troisième trimestre 2026 qui vient de ventes d'immeubles, sur 18,25 € brutsVincent Albert · Rédacteur à Savoir Placer. Épargnant, pas conseiller.
Cette page sera relue à la publication du prochain bulletin, attendue fin octobre 2026.
Déclaration d'intérêts · Signaler une erreur · Journal des corrections
Aucun loyer n'est français. Ils sont imposés à la source, dans le pays de l'immeuble, puis exonérés en France. Les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'y appliquent pas. Iroko publie un taux 2025 net de cet impôt étranger : 7,75 %.