Primopierre : avis 2026, capital suspendu : que faire de ses parts ?

Le 7 janvier 2026, une assemblée générale extraordinaire de Primopierre a suspendu la variabilité du capital. Concrètement, la société de gestion ne crée plus de parts nouvelles et ne rachète plus celles des associés qui veulent sortir. Les parts changent désormais de main entre associés, sur un marché secondaire organisé par Praemia REIM.

Ce marché fonctionne par confrontation. Chaque mois, le dernier jeudi à 16 heures, la société de gestion rapproche les ordres d'achat et les ordres de vente inscrits sur son registre. Le prix retenu est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts. La première confrontation a eu lieu le 26 mars 2026.

Les ordres de vente dépassent de loin les achats. Au 30 juin 2026, 146 937 parts attendaient un acheteur. Ce chiffre ne se compare pas aux parts en attente de retrait publiées avant janvier 2026 : il compte des ordres de vente sur un marché, et non une file d'attente auprès de la société de gestion. Le billet Primopierre suspend son capital variable raconte les chiffres qui l'annonçaient.

Prix par part publiés par Praemia REIM, confrontation par confrontation. Le prix net vendeur est ce que touche le vendeur ; le prix acquéreur ajoute les frais payés par l'acheteur. Confrontation des ordres d'achat et de vente le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures ; les ordres doivent être reçus au plus tard l'avant-veille à 16 heures. Un ordre de vente vaut un an, un ordre d'achat six mois au plus. Le prix d'exécution est celui auquel le plus grand nombre de parts s'échange. L'acquéreur paie une commission de 4 % HT (4,8 % TTC) de la somme revenant au vendeur, plus les droits d'enregistrement.

Le prix net vendeur est passé de 45 € à la première confrontation à 36 € le 27 août 2026. À ce dernier prix, une part se vend 69 % sous le dernier prix de souscription. Elle se vend aussi 49 % sous la valeur de réalisation, qui mesure les immeubles au prix des experts, dette déduite. Cet écart s'appelle la décote : c'est ce que le vendeur abandonne pour sortir maintenant. Le billet Primopierre sur le marché secondaire explique pourquoi le prix décroche de la valeur.

La confrontation du 24 septembre 2026 a eu lieu le jour de cette mise à jour. Son résultat n'était pas encore publié par Praemia REIM à la date de consultation : il sera ajouté à la prochaine relecture.

Le relevé qui affiche vos parts à 115 € ne dit plus ce qu'elles valent. Ce prix de souscription n'a plus cours depuis la suspension du capital. Trois repères le remplacent, et ils ne racontent pas la même chose.

• La valeur de réalisation, 70,76 € par part au 30 juin 2026, est ce que vaudrait la part si tous les immeubles étaient vendus au prix des experts et la dette remboursée.
• La valeur de reconstitution, 81,75 € à la même date, ajoute les frais qu'il faudrait payer pour racheter le même patrimoine.
• Le prix net vendeur, 36 € le 27 août 2026, est la somme qu'un vendeur a réellement touchée par part.

Les revenus continuent. L'acompte du T2 2026 est de 0,90 € brut par part, soit 3,60 € par an à ce rythme. En 2025, le taux de distribution était de 3,62 %, calculé sur le prix de part de l'année précédente.

Garder ses parts. Vous continuez à toucher les acomptes, sans les garantir. Vous ne figez pas la décote du marché secondaire. En contrepartie, votre argent reste immobilisé tant que les ventes d'immeubles et la baisse de la dette n'ont pas produit d'effet. Cette option suppose de ne pas avoir besoin de cet argent avant plusieurs années.

Vendre sur le marché secondaire. Vous récupérez votre argent, au prix qu'un acheteur accepte. La vente se fait avec une décote de 49 % sur la valeur de réalisation, au dernier prix connu. Un ordre sans prix minimum prend le prix du jour de la confrontation. Un ordre avec un prix minimum protège de la baisse, mais peut rester sans acheteur.

Vendre une partie. Rien n'oblige à tout vendre en une fois. Un ordre peut porter sur une partie des parts, et les confrontations sont mensuelles.

Dans une assurance-vie ou un PER, vous ne passez pas d'ordre vous-même. C'est l'assureur qui détient les parts ; vous détenez des unités de compte. Un arbitrage ou un rachat dépend de ses conditions, et de sa capacité à revendre les parts sur le même marché. Demandez-lui par écrit comment il valorise cette unité de compte avant d'arbitrer.

Le choix dépend de votre besoin d'argent, de votre horizon et de la place de Primopierre dans votre patrimoine. Cette page ne peut pas trancher à votre place.

• 20224,21 %
• 20234,12 %
• 20243,54 %
• 20253,62 %
• Marché 20254,92 %

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Écart positif : prime payée au-dessus de la valeur de reconstitution ; négatif : décote. Le prix de souscription est passé de 208 € fin 2019 à 115 € fin 2025 (−44,7 %). Fin 2025, le prix était 25,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution : l'acheteur payait une prime. Sur les 7 années où les deux valeurs sont publiées, l'écart a varié de −8,5 % à +25,1 %.

Pendant des années, la part de Primopierre valait 208 €. Le prix a baissé à plusieurs reprises à partir du 15 septembre 2023, jusqu'à 115 € le 21 janvier 2025. La baisse totale est de 44,7 %. La distribution a suivi le même chemin. Le taux de distribution est passé de 4,21 % en 2022 à 3,62 % en 2025.

Fin 2025, les associés qui demandaient à sortir étaient bien plus nombreux que les nouveaux souscripteurs. Les demandes de retrait s'accumulaient sans être servies. La suspension du capital en janvier 2026 a remplacé cette file d'attente par le marché secondaire.

Primopierre détient 55 immeubles, tous en France, pour 35 503 associés. Les bureaux pèsent 94 % du patrimoine. Le taux d'occupation financier est de 81,7 % au 30 juin 2026. La dette atteint 41,3 % selon le ratio de l'ASPIM.

La dette pèse deux fois. Elle coûte des intérêts, qui réduisent la distribution. Elle amplifie aussi la baisse de la valeur des immeubles sur la valeur des parts, car elle ne baisse pas avec eux. Praemia REIM annonce deux priorités pour le second semestre 2026 : louer les surfaces vides et réduire la dette, en affectant le produit des ventes d'immeubles au remboursement des banques.

Je ne détiens pas de parts de Primopierre. Cette SCPI réunit les trois signaux d'alerte que je lis dans chaque bulletin trimestriel : beaucoup de dette, une occupation sous 90 %, et des associés qui veulent sortir plus vite que d'autres n'entrent. Sa note est suspendue tant que ces chiffres ne se redressent pas.

Pour un associé, la question n'est plus de savoir si Primopierre est un bon placement. Elle est de savoir s'il a besoin de cet argent, et à quel prix il accepte de le récupérer. Le tableau des confrontations ci-dessus donne ce prix, mois par mois.