SCPI en direct ou en assurance-vie : à partir de quelle tranche le contrat gagne

Une même SCPI ne rapporte pas la même chose selon qu'on la détient en direct ou dans une assurance-vie. Ce qui fait la différence, c'est votre niveau d'imposition : au-delà d'un certain seuil, l'assurance-vie l'emporte nettement.

Ce que nous avons comparé

Détenir une SCPI en direct, c'est acheter les parts à votre nom. Vous pouvez aussi les loger dans une assurance-vie ou dans un PER : on parle alors d'enveloppe. La SCPI, le montant et la durée restent les mêmes. Seules les règles de frais et d'impôt changent.

Nous avons mis en ligne un simulateur qui compare ces trois enveloppes. Ses formules sont volontairement simples, et elles sont publiées. Voici le cas type que nous lui avons soumis :

• 50 000 € placés pendant quinze ans ;
• dans une SCPI qui verse 6 % par an ;
• avec 12 % de frais d'entrée, la part du versement qui ne sert pas à acheter des parts ;
• en direct, ou dans l'assurance-vie Linxea Spirit 2, assurée par Spirica.

Nous avons fait le calcul pour trois niveaux de tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt qui frappe la dernière part de vos revenus.

Comment le simulateur calcule ?

En direct :

• chaque année, les loyers paient l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale ;
• ils paient aussi 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt ;
• les frais d'entrée coûtent 6 000 €, payés une seule fois.

Dans l'assurance-vie :

• les loyers arrivent entiers dans le contrat, car Spirit 2 en reverse 100 % ;
• le contrat prend des frais de gestion, un pourcentage prélevé chaque année : ici 0,50 % de l'épargne placée ;
• les frais d'entrée sont réduits de 2,5 points ;
• l'impôt n'arrive qu'au rachat, c'est-à-dire quand vous retirez votre argent.

Après huit ans, un rachat paie 17,2 % de prélèvements sociaux sur les gains. Il paie aussi 7,5 % d'impôt sur le revenu, sur les gains au-delà de 4 600 €.

Le simulateur ne réinvestit pas les loyers. Il ignore aussi la retenue à la source, l'impôt prélevé par les pays étrangers où se trouvent les immeubles. En tenir compte améliorerait le direct pour une SCPI européenne.

Le résultat sur quinze ans

Le tableau donne le gain net sur quinze ans : les loyers, moins les frais et les impôts.

Le calcul à 30 %, pas à pas

En direct :

1. La SCPI verse 3 000 € de loyers par an.
2. L'impôt à 30 % et les prélèvements sociaux à 17,2 % s'additionnent.
3. Ensemble, ils prennent 47,2 % des loyers.
4. Il vous reste 1 584 € par an.
5. En quinze ans, cela fait 23 760 €.
6. Une fois retirés les 6 000 € de frais d'entrée, il reste 17 760 €.

Dans l'assurance-vie :

1. Les 3 000 € de loyers arrivent entiers dans le contrat.
2. Les frais de gestion en prennent 250 € par an.
3. Il reste 2 750 € par an, soit 41 250 € en quinze ans.
4. Au rachat, les prélèvements sociaux prennent 7 095 €.
5. L'impôt sur le revenu prend 2 749 €.
6. Les frais d'entrée réduits ont coûté 4 750 €.
7. Il reste 26 660 €.

À 11 %, les deux enveloppes sont à quelques centaines d'euros l'une de l'autre. Pour une SCPI européenne, la retenue à la source, qui avantage le direct, ferait alors pencher la balance de son côté. À 30 %, l'écart est net : c'est là que le contrat l'emporte nettement.

Et le PER ?

À 41 %, le PER entre en jeu. Ce que vous versez sur un PER se déduit de vos revenus imposables. Sur 50 000 € versés, si votre plafond de déduction le permet, la déduction vaut 20 500 € dès l'entrée. En échange, la sortie sera imposée à votre tranche de la retraite.

• Si cette tranche tombe à 30 %, le PER donne 29 048 € et bat les deux autres.
• Si elle reste à 41 %, il tombe à 23 548 € et passe derrière l'assurance-vie.

Le PER n'est donc pas une enveloppe meilleure en soi. C'est un pari sur l'écart entre votre tranche d'aujourd'hui et celle de la retraite.

Ce qui peut déplacer le seuil

Le contrat. Linxea Avenir 2, assuré par Suravenir, ne reverse que 85 % des loyers. Il prélève aussi 0,60 % de frais de gestion par an. Avec lui, le résultat de l'assurance-vie tombe à 21 010 €. Il perd alors contre le direct à 11 %, qui donne 26 310 €. Il gagne encore à 30 %, où le direct donne 17 760 €. Avec Spirit 2, le contrat gagnait déjà de peu à 11 %. Avec Avenir 2, il faut une tranche plus haute.

La durée. Sur vingt ans et à 11 %, le direct repasse devant le contrat. Il donne 37 080 €, contre 37 010 € pour l'assurance-vie. Les 0,50 % de frais annuels finissent par coûter plus que ce que fait gagner l'impôt payé plus tard.

Le montant. Il ne change pas le classement, seulement les euros. Prenons 10 000 € placés, à 30 % d'imposition. Le direct donne alors 3 552 €, et le contrat 5 607 €.

Faites le calcul avec vos chiffres

Notre simulateur SCPI en direct, en assurance-vie ou en PER part de votre montant, de votre tranche, de la SCPI et du contrat. Il donne les trois résultats, frais et impôts déduits. Les formules sont affichées sous le résultat. Notre guide sur la fiscalité des SCPI explique ce que le simulateur laisse de côté.

Correction du 24 septembre 2026 : les résultats du PER étaient calculés avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les gains. Depuis le 1er janvier 2026, le PER est à 18,6 %. Recalculés à ce taux, les deux résultats du PER baissent. Le premier passe de 29 625 € à 29 048 €. Le second passe de 24 125 € à 23 548 €. Le direct et l'assurance-vie restent à 17,2 % : leurs chiffres ne changent pas, ni le classement.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet disait que le seuil restait le même avec Linxea Avenir 2. C'est faux : Spirit 2 gagne déjà de peu à 11 %, alors qu'Avenir 2 y perd contre le direct. Nous précisons aussi que 30 % est la tranche où le contrat gagne nettement, et non la première où il gagne.