Retenue à la source : pourquoi 6,75 % brut ne font que 5,54 % net perçu

Une SCPI qui possède des immeubles à l'étranger paie un impôt dans ces pays avant de vous verser les loyers. Selon votre tranche d'imposition, cet impôt étranger peut vous coûter moins cher que l'impôt français.

Un chiffre rarement publié

Peu de sociétés de gestion, les entreprises qui gèrent les SCPI, publient ce chiffre. Atland Voisin le fait pour sa SCPI Épargne Pierre Europe. En 2025, cette SCPI a distribué 6,75 % avant impôt étranger. Après cet impôt, il restait 5,54 %.

L'écart, 18 %, correspond à la retenue à la source : l'impôt prélevé dans les pays où se trouvent les immeubles.

Comment fonctionne la retenue à la source ?

Les loyers perçus aux Pays-Bas, en Espagne ou en Allemagne sont imposés sur place. Des conventions fiscales, des accords entre la France et ces pays, évitent de payer l'impôt deux fois. Selon le pays, la France applique l'une de deux méthodes :

• l'exonération avec taux effectif : les loyers étrangers ne sont pas imposés en France, mais ils comptent dans le calcul de votre taux d'impôt ;
• le crédit d'impôt, qui efface l'impôt français dû sur ces loyers.

Pour un résident français, le résultat est le même. Les loyers étrangers échappent au barème de l'impôt sur le revenu. Ils échappent aussi aux 17,2 % de prélèvements sociaux. En échange, ils subissent une retenue de 15 à 25 % selon le pays.

Vous n'avez rien à faire. La société de gestion paie l'impôt local et vous verse le reste.

Ces revenus apparaissent tout de même sur votre déclaration. Avec le taux effectif, ils ne sont pas imposés. Mais ils relèvent un peu le taux appliqué à vos autres revenus. L'avantage réel est donc un peu plus petit que la comparaison qui suit.

Le calcul, selon votre tranche

Votre tranche marginale d'imposition est le taux d'impôt appliqué à la dernière part de vos revenus. Comparons deux SCPI qui distribuent chacune 6,75 %. L'une est française. L'autre est européenne et vous verse 5,54 % après la retenue.

Pour un contribuable dont la tranche est à 30 % :

1. Les loyers de la SCPI française paient l'impôt à 30 %.
2. Ils paient aussi 17,2 % de prélèvements sociaux.
3. Il vous reste environ 3,6 % après impôt.
4. La SCPI européenne, elle, vous laisse 5,54 %, quelle que soit votre tranche.

À 11 %, l'écart se resserre. La française rend alors 4,85 %, contre 5,54 % pour l'européenne.

Pour une tranche à 0 %, la française reste devant. Elle rend 5,59 %, contre 5,54 %. Les 17,2 % de prélèvements sociaux pèsent un peu moins que les 18 % de retenue. L'avantage des SCPI européennes grandit donc avec la tranche.

Le tableau suppose des SCPI détenues en direct, c'est-à-dire achetées à votre nom. Les loyers français y paient l'impôt à votre tranche, plus les prélèvements sociaux. Le calcul laisse de côté le micro-foncier, un régime simplifié pour les petits revenus locatifs.

Pourquoi la colonne européenne ne bouge pas

C'est toute la logique. La retenue étrangère est un impôt proportionnel : le même taux pour tous, quels que soient vos revenus. L'impôt français sur les loyers, lui, est progressif : il monte avec votre tranche.

Le croisement se fait dès que vos loyers paient l'impôt sur le revenu. À 0 %, la SCPI française garde 5 € d'avance par an. À 11 %, l'européenne en a déjà 69.

En assurance-vie, la conclusion s'inverse

Dans la plupart des assurances-vie, la retenue étrangère est perdue. La SCPI européenne y entre à 5,54 %. Elle subit ensuite l'impôt du contrat au rachat, quand vous retirez votre argent. La SCPI française, elle, y arrive à 6,75 % pleins, sans impôt avant le rachat.

D'où la règle de notre page sur la fiscalité des SCPI : les SCPI européennes en direct, les françaises en assurance-vie. Cette règle vaut pour un contribuable imposé.

Comment nous en tenons compte

Pour chaque SCPI, nous relevons la retenue observée sur ses derniers acomptes, c'est-à-dire les revenus versés en cours d'année :

• Corum Eurion, gérée par Corum Asset Management : 16 % ;
• Iroko Zen, gérée par Iroko : 17 % ;
• Remake Live, gérée par Remake Asset Management : 23 %.

Notre simulateur de rendement net applique cette retenue à la part du patrimoine située à l'étranger. Quand la société de gestion publie elle-même le taux net, c'est ce chiffre que nous affichons.

Pour une SCPI qui ne le publie pas, le calcul est simple. Prenons Corum Eurion :

1. elle a distribué 5,73 % avant impôt étranger ;
2. sa retenue est de 16 % ;
3. il vous reste environ 4,81 %.

Sa place dans notre classement

Publier ce taux net ne rapporte aucun point dans notre notation. Épargne Pierre Europe obtient 9 sur 20 en gestion et transparence. Elle a moins de cinq ans, et elle ne publie pas d'objectif de distribution.

Correction du 27 septembre 2026 : les retenues citées pour Corum Eurion, Iroko Zen et Remake Live viennent des acomptes du deuxième trimestre 2026. Ils ont été publiés après ce billet.